3 quy luật giúp nhà đầu tư bất động sản “tâm bất biến giữa thị trường vạn biến”

Rõ ràng thị trường nhà ở đang hạ nhiệt do những tác động tiêu cực từ suy thoái kinh tế. Trong khi các chuyên gia vẫn còn tranh cãi liệu thị trường này có sụp đổ như trong cuộc Đại suy thoái trước đây hay không, các nhà đầu tư bất động sản có thể yên tâm khi biết ba quy luật dưới đây.

Thị trường nhà ở sẽ phục hồi

Thị trường không đi xuống mãi. Sau thời kỳ suy thoái khi giá nhà và nhu cầu giảm, thị trường sẽ phục hồi trở lại. Trong cuộc Đại suy thoái, được coi là một trong những cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở tồi tệ nhất lịch sử, giá trị bất động sản tại Mỹ đã giảm 37% trong vòng 6 năm. Nhưng 5 năm sau đó, thị trường đã trở lại thời kỳ đỉnh cao trước suy thoái và tiếp tục tăng 59% giá trị trong vòng 5 năm tiếp theo.

Không ai muốn thấy giá trị tài sản của mình đi xuống, nhưng thiệt hại tài chính chỉ có thể xảy ra nếu nhà đầu tư buộc phải bán bất động sản để cắt lỗ hoặc do sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Vì vậy, nhà đầu tư cần tiếp cận bất động sản để đầu tư theo hướng dài hạn và duy trì tài sản này trong suy thoái thay vì bán ra vội vàng để tránh thua lỗ.

Ngoài ra, nhà đầu tư nên lưu ý tới dòng tiền mà bất động sản tạo ra, ví dụ từ hoạt động cho thuê. Dòng tiền này sẽ giúp khoản vốn chủ sở hữu sinh lời ngay cả khi định giá căn nhà suy giảm.

Hạn chế đòn bẩy là biện pháp phòng ngừa rủi ro tốt nhất

Ở một số thị trường đi xuống, nhu cầu thuê có thể giảm, dẫn đến giá thuê thấp hơn hoặc tỷ lệ trống cao hơn, từ đó làm giảm hoặc đưa dòng tiền sinh ra từ bất động sản đó về không. Nếu tình trạng này diễn ra trong vài tháng, thậm chí vài năm như trong đại dịch Covid-19 vừa qua, nhà đầu tư sẽ phải tự chi trả các chi phí phát sinh và lãi vay cho đến khi dòng tiền trở lại.

Nếu nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn bẩy và không đủ khả năng để trang trải các chi phí vay này, họ có thể buộc phải bán nhà ngay cả khi thị trường đi xuống. Do đó, nhà đầu tư nên chuẩn bị một quỹ khẩn cấp cho bất động sản, tối thiểu là đủ để trả chi phí cho căn nhà và thanh toán khoản vay thế chấp trong vòng 3 tháng.

Thị trường đi xuống là cơ hội để mua vào

Sự sụp đổ của thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2008 tại Mỹ đã mang đến cơ hội mua vào rất lớn cho các nhà đầu tư hiểu biết và có sẵn nguồn vốn. Do nguồn hàng tồn kho nhiều và nhu cầu mua ít, giá bất động sản giảm đáng kể, mang lại lợi nhuận tốt hơn và khả năng tăng giá cao hơn về dài hạn.

Ở thời điểm hiện tại, lãi suất đang tăng trở lại và có khả năng tiếp tục tăng lên khi lạm phát ngày càng cao. Lãi suất tăng kéo theo chi phí đi vay cao hơn, những người có sẵn tiền mặt sẽ là “vua” trên thị trường và hưởng lợi vô cùng lớn khi mua vào các bất động sản với giá thấp hơn bình thường.

Tóm lại, thị trường nhà đất đang đi xuống không phải là một điều hoàn toàn xấu. Hiểu được ba quy luật trên, nhà đầu tư có thể vững tâm vượt qua cơn bão, thậm chí đạt được vị trí cao hơn trên thị trường bất động sản nếu nhanh nhạy nắm bắt cơ hội.

Lam Vy (Fool)