4 huyện sẽ lên quận, bất động sản Hà Nội có dậy sóng?

Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với bà  Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội về vấn đề này.

- Bà nhận định thế nào về thông tin 4 huyện của Hà Nội là Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ được phê duyệt đầu tư lên quận vào năm 2025?

Trước hết, đây là một tin đáng mừng cho thị trường bất động sản của các huyện. Với đề xuất đầu tư xây dựng này, từng huyện sẽ có định hướng phát triển và nâng tiêu chuẩn để phù hợp với mức độ đô thị hóa cao hơn của tên gọi cấp hành chính mới. 

Ví dụ, theo đề xuất, huyện Đông Anh và Đan Phượng được định hướng trở thành quận với điểm nhấn là các đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe, trung tâm sáng tạo phục vụ cho nghiên cứu và phát triển.

Trong khi đó, các huyện Thanh Trì, Gia Lâm được định hướng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại dịch vụ. Những động thái đầu tư xây dựng này chắc chắn sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng kỹ thuật - xã hội và đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản khu vực. Minh chứng cho tác động này là các huyện đi trước như Từ Liêm, Long Biên. Quá trình đầu tư xây dựng 2 huyện này lên quận đã tạo nên những dấu ấn rõ rệt đối với thị trường bất động sản. 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội.

Tuy vậy, đối với việc 4 huyện sắp lên quận, cũng cần lưu ý rằng, quá trình đầu tư xây dựng các huyện này lên quận không diễn ra trong ngày một ngày hai mà sẽ kéo dài từ nay đến 2025. Vì vậy, giá bất động sản những khu vực này có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. 

Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời. Đó cũng là kinh nghiệm các nhà đầu tư có được từ các thị trường đi trước. Các hiện tượng sốt đất trước đây đã cho thấy nhiều bài học; đã có những người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận nhưng sớm phải rút khi thị trường suy giảm. 

- Hiện tượng sốt đất trước những thông tin quy hoạch là điều không tránh khỏi. Theo bà, đâu là mức tăng giá thực và bền vững của bất động sản tại các khu vực này?

Từng khu vực có thể sẽ có mức tăng giá khác nhau, tùy thuộc vào mức độ đầu tư, thời điểm đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tiện ích. Tuy vậy, có thể nói nếu thị trường ghi nhận tình trạng tăng giá quá nhanh thì đây là tình trạng sốt đất ảo. Chúng ta cần lưu ý là lộ trình 4 huyện này lên quân sẽ diễn ra từ nay đến 2025. Do đó, thị trường sẽ phải mất vài năm mới có thể phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt ở giá bất động sản.

Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng – liệu có trở thành những điểm nóng
của thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai?

Để mức tăng giá bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành... Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay, chúng ta có thể thấy đây là một chặng đường dài. Vì vậy, các hiện tưởng thổi giá hay tạo sốt đất ảo nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực. 

- Đông Anh (Hà Nội) là huyện liên tục có biến động giá trong thời gian qua. Bà nhận xét gì về hiện tượng này?

Đông Anh cũng chính là minh chứng cho điều này. Trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng cũng đã lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở đây nhưng không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác: các nhà đầu tư đang muốn đầu tư lướt sóng cần xem xét rủi ro thanh khoản của bất động sản tại những khu vực có thông tin lên quận.

- Bà có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư vào các thị trường này không? Nếu có thì nên đầu tư trong ngắn, trung hay dài hạn? 

Các huyện sẽ lên quận nhìn chung đều là các thị trường mới. Trong bối cảnh đô thị hoá, đây chính là các thị trường có dư địa để phát triển và để BĐS tăng giá, nhiều hơn là các thị trường đã ổn định. 

Tuy vậy, cần nhấn mạnh một lần nữa, để nhìn thấy rõ sự thay đổi của các huyện này trong quá trình đô thị hoá, cũng như những biến động của giá đất cần một lộ trình. Nhà đầu tư nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản của khoản đầu tư. An toàn hơn là nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn, nhưng cũng cần một mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý. Mức lợi nhuận trung bình hàng năm có thể không quá lớn, nhưng nếu mức này cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng thì đây vẫn có thể là một khoản đầu tư hợp lý.

- Cảm ơn bà về cuộc trao đổi!

An An