Chuyên gia mách nước đầu tư bất động sản đại đô thị

- Thưa ông, về bất động sản nhà ở, 2020 được nhìn nhận là một năm nối tiếp sự khan hiếm dự án mới do động thái siết chặt cấp phép của cơ quan chức năng. Một lượng không nhỏ nguồn cung cao tầng mới của Hà Nội trong năm qua đến từ các dự án quy mô đại đô thị. Tại các dự án quy mô này, giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nhưng thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng cắt lỗ, thanh khoản kém. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?

Đối với thị trường sơ cấp thì nguồn cung thiếu, nên việc thu hút các nhà đầu tư mua là hiện tượng có thể nhìn nhận được. Đối với thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư thường đầu tư lướt sóng và sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi họ lướt sóng không được thì họ phải bán cắt lỗ và bán tháo. Đó là vấn đề cung - cầu thị trường khi mà năng lực tài chính cả gốc - lãi của họ không đạt được. Ví dụ, một nhà phố họ mua 7-8 tỉ đồng, họ đóng được 2-3 tỉ đồng nhưng giờ họ bán không được, trong khi tiền gốc và tiền lãi quá nhiều, nhu cầu thoái vốn là điều bắt buộc. Thị trường sơ cấp thường để dành cho nhà đầu tư để ở và lâu dài, nên thường những người cắt lỗ là những người đầu tư lướt sóng.

- Trong một đại dự án, giá trên thị trường sơ cấp vẫn tăng và vẫn ghi nhận lượng giao dịch nhất định trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận cắt lỗ, thanh khoản chậm. Ngoài việc nguồn hàng sơ cấp mới có thể được bàn giao thêm các tiện ích, dịch vụ, chất lượng hoàn thiện tốt hơn khiến giá bán thiết lập mức cao thì phải chăng sức hút của thị trường sơ cấp còn đến từ độ phủ, sức nóng của các chiến dịch truyền thông, MKT do các chủ đầu tư và hàng loạt đại lý bán hàng thực hiện - điều mà thị trường thứ cấp không có được và người có nhu cầu mua bị cuốn vào làn sóng truyền thông của thị trường sơ cấp?

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam

Hiện tượng phủ sóng thông tin ở thị trường như quan sát trên là khá đúng. Người có nhu cầu mua sẽ mua của chủ đầu tư nhiều hơn là mua lại. Đối với thị trường hiện tại, người mua có thể tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư không cần phải qua F1. Các dự án quá hiếm thì người mua mới mua lại của những F1, F2. Đối với người đầu tư lâu dài để ở, họ sẽ không thông qua những nhà đầu tư lướt sóng. Đây là lí do mà thị trường thứ cấp èo uột.

- Nói về đầu tư, với bất động sản nhà ở cao tầng tại các dự án quy mô đại đô thị thì bài toán mua với mục đích đầu tư theo hướng dòng tiền và lãi vốn liệu có phải là một lựa chọn khôn ngoan khi nguồn cung quá lớn - tính khan hiếm không có để đảm bảm khả năng giữ hoặc tăng giá dù thị trường đi xuống hoặc đi lên? Hơn nữa, ông có cho rằng khi nguồn cung lớn, quá đông người ở thì sẽ không có sự kiểm soát giữa câu chuyện mua đi bán lại và câu chuyện cho thuê. Vì cạnh tranh, nhà đầu tư và môi giới làm hỏng giá trị tòa nhà với vô vàn mức giá tự định ra?

Các đại đô thị thường có những thế mạnh mà các dự án căn hộ chung cư cần – tập trung nhiều về vấn đề môi trường sống và sinh hoạt. Tuy nhiên, để dự án có giá trị gia tăng thì còn phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành và quản lý bất động sản sau này. Đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm thành phố thì điều kiện cho thuê rất tốt, còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì người ta mua để ở nhiều hơn, và tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư ở trung tâm.

Một số nhận định cho rằng các chung cư ở trung tâm có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với các chung cư ở đại đô thị. Chung cư ở trung tâm cho thuê dễ hơn, bán cũng dễ hơn chung cư ở đại đô thị. Chung cư ở các đại đô thị thì người ta mua để ở nhiều hơn, và việc quản lí bất động sản rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản đó trong tương lai. Trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư rất cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành, và xem đó như một giá trị gia tăng thêm cho dự án.

- Câu chuyện đầu tư bất động sản thương mại: shophouse, mặt bằng bán lẻ, văn phòng tại các đại dự án liệu có gì khác biệt?

Nếu đầu tư các dự án về shophouse, nhà thương mại thì chúng ta cũng phải lường trước được là có những giai đoạn khó khăn mà việc cho thuê không được. Khi mua cũng hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Giá trị gia tăng của shophouse cũng phụ thuộc vào mật độ dân cư và khả năng mua sắm ở khu vực đó.

- Như vừa trao đổi, một dự án có tăng giá hay không, thanh khoản có tốt hay không còn phụ thuộc vào quá trình vận hành sau khi dự án được bàn giao. Bài toán vận hành là bài toán quan trọng trong phát triển các đại đô thị. Các đại dự án với dân số khổng lồ, nguồn cung lớn thách thức các đơn vị quản lý, vận hành như thế nào?

Đây là một bài toán lớn giải quyết vấn đề một dự án sẽ được “sống” như thế nào – “sống” là vận hành, hoạt động như một cơ thể sống, phát triển bền vững. Các chủ dự án cần phải có những góc nhìn dài hạn để sản phẩm của họ có giá trị gia tăng trong tương lai. Bài toán vận hành và quản lý bất động sản là bài toán ảnh hưởng rất lớn đến việc đưa ra quyết định của người mua để về ở sau này, ngoài việc cơ sở hạ tầng kĩ thuật, xã hội của dự án. Mua để cho thuê là một câu chuyện đơn giản hơn, nhưng mua để người ta về sống thì người mua họ chọn lọc trong việc chọn chủ đầu tư, cách vận hành, và uy tín của của họ nữa. Những chủ đầu tư chỉ “ăn xổi ở thì”, chỉ bán xong bỏ chạy thì thật khó để người dân họ mua để ở ra quyết định ở đây. Giá trị của hoạt động vận hành quản lý mang tính chất chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng xử lý tình huống hợp lý trong trường hợp khó khăn; dự án càng lớn thì buộc các doanh nghiệp quản lý bất động sản không ngừng chuyên nghiệp hóa, nâng cao trình độ, kỹ năng quản lý.

- Các đại đô thị vẫn được coi là xu thế tất yếu của tương lai. Chúng ta nghe đến rất nhiều khái niệm xanh, thông minh… được tích hợp vào các đô thị này. Nếu tất cả đều phát triển theo một công thức chung, giá trị cốt lõi nào làm nên bản sắc của đại đô thị đó?

Mỗi đô thị có thể đạt được tiêu chuẩn về xanh, về thông minh, nhưng mỗi đô thị cũng có một thiết kế và quy hoạch khác nhau. Những dự án nào hướng về con người, về lợi ích người tiêu dùng nhiều nhất thì sẽ đạt được yếu tố thu hút người dân như những dự án tái tạo năng lượng hay sử dụng năng lượng sạch, cơ sở hạ tầng kĩ thuật, xã hội tốt. Tuy nhiên, riêng bài toán đại đô thị còn phụ thuộc vào vấn đề kinh tế khác liên quan tới bản thân người mua. Lấy ví dụ, dự án A và B chia sẻ một số điểm chung về các tiêu chuẩn xanh và cơ sở hạ tầng tốt, nhưng khi xét đến các yếu tố có lợi cho công ăn việc làm của gia đình người mua thì khu đô thị A vượt trội hơn, cho họ nhiều lợi ích hơn, dẫn tới việc người mua sẽ chọn A thay vì B. Chúng ta có thể thấy kinh tế đô thị luôn đóng vai trò quyết định trong việc người mua chọn mua các đại đô thị, nhất là với các đại đô thị chia sẻ các điểm tương đồng đáp ứng tiêu chí xanh và thông minh.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Thúy An