Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ: Phải làm gì để tránh được rủi ro?

Nếu muốn tìm hiểu về vấn đề này, bạn không nên bỏ qua bài viết dưới đây.

Sổ đỏ được đứng tên tối đa bao nhiêu người? có nhờ người đứng tên sổ đỏ được không? nên làm gì khi nhờ người đứng tên giấy tờ nhà đất để tránh được rủi ro, tranh chấp về sau... luôn là những vấn đề được người dân quan tâm, tìm hiểu bởi nó ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà đất.

Trước khi làm rõ những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ và giải pháp khắc phục, chúng ta hãy cùng tìm hiểu về quyền đứng tên trên sổ đỏ và một số vấn đề liên quan.

1. Người đứng tên sổ đỏ có những quyền lợi gì?

Theo quy định hiện hành, sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận có thể được ghi tên dưới 2 hình thức: Sổ đỏ ghi tên cá nhân/tổ chức (doanh nghiệp, tổ chức là chủ sở hữu) và sổ đỏ hộ gia đình.

Việc ghi tên của tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình trên sổ đỏ là căn cứ xác lập, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng nhà đất. Đây là căn cứ để chứng minh ai là chủ sở hữu bất động sản và quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ trong việc sử dụng, định đoạt nhà đất đó.

Chủ sở hữu nhà đất hợp pháp sẽ được đứng tên trong sổ đỏ. Theo Điều 166, Luật Đất đai năm 2013, người người đứng tên quyền sử dụng đất có những quyền sau:

Người được nhờ đứng tên sổ đỏ sẽ có tất cả quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở, Điều 10, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau:

- Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

- Quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

- Quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về đất đai;

- Quyền được, bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê, đổi, tặng cho, thế chấp, để thừa kế, góp vốn, cho ở nhờ, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở. Nếu để thừa kế, tặng cho nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, khi đó các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

- Quyền được sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan.

Nếu là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của tòa nhà cũng như các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, ngoại trừ những công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo luật định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở.

- Quyền được bảo trì, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về xây dựng. 

- Quyền được bồi thường khi Nhà nước phá dỡ, trưng dụng, trưng mua nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, phòng, chống thiên tai, tình trạng khẩn cấp.

- Quyền được tố cáo, khiếu nại, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình, các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

Tóm lại, người đứng tên sổ đỏ có các quyền của chủ sở hữu tài sản là bất động sản gồm sử dụng và định đoạt (để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, mua bán...) theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm:

• Vợ được mua đất và đứng tên sổ đỏ, không liên quan tới chồng?

• Trẻ em có thể đứng tên sổ đỏ khi được tặng cho nhà, đất hay không?

2. Vì sao phải nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?

Có nhiều lý do dẫn tới việc phải nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất như:

Pháp luật hiện hành không có quy định về việc nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất.

- Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, ví dụ người nước ngoài, người không có quốc tịch Việt Nam muốn mua nhà ở hoặc đầu tư nhà đất tại Việt Nam.

- Đối tượng được thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện vì lo ngại kiểm kê, kê khai tài sản.

- Người đang thi hành án dân sự; người vướng nợ nần đang bị khởi kiện hoặc có thể sẽ bị khởi kiện.

- Nhờ người khác đứng tên khi giao dịch để mua được nhà, đất với giá rẻ.

- Để một người đứng tên để thực hiện việc tách thửa; mua đất chung nhưng không tách sổ mà để một người đại diện đứng tên...

Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là thỏa thuận dân sự giữa hai bên: Người nhờ đứng tên (chủ sở hữu thực sự của bất động sản) và người được nhờ đứng tên. Pháp luật hiện hành không có quy định về việc này. Trên thực tế, hình thức giao dịch nhờ đứng tên sổ đỏ thường được lập thành giấy viết tay, hai bên cùng ký kết song không được công chứng, chứng thực.

Theo đó, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được hưởng tất cả những quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Dù bạn là chủ sở hữu thực sự của nhà đất nhưng khi bạn nhờ người khác đứng tên thì cũng đồng nghĩa với việc bạn trao hết những quyền mà người đứng tên sổ đỏ được hưởng cho người được nhờ đứng tên đó. Có thể nói, đây là nguồn cơn sâu xa của những rủi ro, tranh chấp về sau.

3. Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ có trái với quy định của pháp luật không?

Việc nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất xét theo góc độ pháp lý là trí với quy định của pháp luật hiện hành.

Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Vì vậy, khi bạn nhờ người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì cũng có nghĩa là Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu của người đó đối với nhà đất trong khi họ không phải là chủ sở hữu/chủ sử dụng thực sự của nhà đất này.

Người đứng tên hộ sẽ có quyền thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho, thế chấp, để thừa kế... đối với bất động sản. Chủ sở hữu thực sự vì thế có nguy cơ mất tài sản hoặc phải mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc mới lấy lại được.

4. Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Vì một vài lý do nào đó mà nhiều người vẫn liều nhờ người khác (thường là người thân hoặc bạn bè) đứng tên sổ đỏ khi giao dịch bất động sản. Thế nhưng, giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, chưa có hành lang pháp lý cụ thể , không được pháp luật bảo vệ. 

Do đó, nếu không có hợp đồng, thỏa thuận chặt chẽ giữa người nhờ đứng tên và người được nhờ đứng tên sổ đỏ, sổ hồng thì có thể dẫn tới những rủi ro khó lường trước được. Chủ sở hữu thực sự của bất động sản rơi vào tình cảnh "tiền mất, tật mang" và nhất là gây sứt mẻ tình cảm hai bên một cách không đáng. 

Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là việc tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí trong một số trường hợp, chủ sở hữu có thể bị mất trắng tài sản.

Chính chủ không có quyền định đoạt tài sản

Tuy là chủ nhân thực sự của bất động sản nhưng bạn sẽ không có quyền định đoạt tài sản bởi trên giấy tờ pháp lý, người đứng tên sổ đỏ mới có quyền hạn này. Chưa kể, mọi giao dịch liên quan tới nhà đất cũng đều phải thông qua người đứng tên hộ. Theo đó, người đứng tên trên Giấy chứng nhận có thể lạm dụng quyền hạn này hòng chiếm đoạt tài sản của bạn.

Rõ ràng, việc bạn không đứng tên sổ đỏ dù là chủ nhân thực sự, cũng tức là bạn đã bỏ qua quyền - lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời cũng không được pháp luật bảo vệ trước mọi tình huống có thể xảy ra trong tương lai liên quan tới tài sản đó.

Người được nhờ đứng tên sổ đỏ không chịu sang tên lại cho chính chủ

Khi nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất, nếu không có cam kết bằng ủy quyền, không ký xác nhận giữa các bên và không công chứng, chứng thực thì nếu họ không muốn sang tên lại cho chính chủ, thậm chí có ý định chiếm đoạt tài sản đó sẽ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Và dĩ nhiên, bạn có thể sẽ mất rất nhiều công sức, thời gian, tiền bạc để lấy lại tài sản của mình.

Người đứng tên hộ tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp người đứng tên hộ sổ đỏ tự ý cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... nhà đất (nếu đủ điều kiện). Nếu người đứng tên hộ có ý định xấu thì bạn rất khó kiểm soát việc này bởi về mặt pháp lý, người đứng tên trên Giấy chứng nhận có tất cả các quyền tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng... và được Nhà nước công nhận, bảo vệ.

Nếu thửa đất này hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì khi người đứng tên hộ ly hôn thì thửa đất trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra chia theo quy định của pháp luật.

Vấn đề chia tài sản khi người đứng tên hộ ly hôn

Nếu người bạn nhờ đứng tên sổ đỏ ly hôn thì nhà đất đó có thể sẽ bị chia đôi nếu chưa kịp chuyển đổi quyền sở hữu sang cho chính chủ. Việc này thường xảy ra khi chồng hoặc vợ của người đứng tên hộ yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Dù người đứng tên hộ cố tình hay không thì khi họ có ý định ly hôn, bạn phải hoàn tất thủ tục sang tên lại nhà đất do bản thân mình đứng tên, để được là chủ nhân thực sự của bất động sản, đồng thời phòng tránh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về sau.

Vấn đề về thừa kế khi người đứng tên hộ qua đời

Khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, nếu người đó qua đời thì tài sản nhà đất trở thành di sản thừa kế. Trường hợp người thừa kế không biết nguồn gốc đất hoặc "cố tình" không biết, không thừa nhận đây là tài sản người khác nhờ đứng tên hộ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, rất phức tạp và phiền phức.

Nếu không thể chứng minh đó là tài sản của mình thì việc chia tài sản thừa kế không còn liên quan tới bạn nữa. Bởi lẽ, pháp luật chỉ căn cứ vào giấy tờ để tính toán, chia thừa kế.

Chính chủ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp nhà đất thuộc diện giải tỏa, thu hồi để xây dựng công trình thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhận bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (nếu đủ điều kiện).

Người đứng tên sổ đỏ sẽ được ghi tên trong quyết định bồi thường và sẽ là người trực tiếp nhận bồi thường. Nếu họ có ý định chiếm đoạt khoản bồi thường này thì chủ sở hữu bất động sản thực sự sẽ gặp nhiều bất lợi.

Mất trắng tài sản khi nhà đất bị kê biên

Kê biên tài sản nhà đất là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước áp dụng với những bị cáo, bị can vi phạm pháp luật. Nếu người được nhờ đứng tên sổ đỏ bị phạt tù hoặc thực thi nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền lợi của người nhờ đứng tên (chính chủ) sẽ không được đảm bảo. Thậm chí, nếu không có chứng cứ để chứng minh tài sản đó là của mình thì có thể bị mất trắng.

Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.

5. Có nên nhờ người khác đứng tên nhà đất?

Như đã trình bày ở trên, việc nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất thường tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường. Trước khi quyết định nhờ đứng tên sổ hồng, sổ đỏ, bạn cần cân nhắc thật kỹ và lưu ý tới những hậu quả pháp lý của nó. Bởi lẽ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu không chứng minh được mình là chủ sở hữu thực sự thì bạn có thể bị mất trắng tài sản.

Tuyệt đối không nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ.

Hiện nay, tình trạng tranh chấp đất đai liên quan tới việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ diễn ra khá phổ biến. Vì tin tưởng, nhờ cậy nhau (thường là người thân trong gia đình) nên việc đứng tên nhà đất không có văn bản thỏa thuận rõ ràng, không thực hiện tư vấn pháp luật trước khi giao dịch nên dễ dẫn tới tranh chấp kéo dài, khó giải quyết.

Hơn nữa, dù bạn có chứng minh được mình là chủ nhân thực sự của bất động sản thì cũng chịu nhiều thiệt hại cả về thời gian, công sức lẫn tiền của trong thời gian giải quyết tranh chấp này. Chính bởi vậy, ngoại trừ trường hợp bất đắc dĩ thì việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là không nên.

6. Phải làm gì để tránh rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?

Việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là điều tối kỵ. Thế nhưng, trong một số trường hợp bất đắc dĩ, bạn cần phải nhờ người đứng tên sổ đỏ. Để có thể đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình, bạn cần thực hiện một số việc sau:

Thứ nhất, cần chọn những người thân thiết, đủ tin tưởng để nhờ đứng tên giấy tờ nhà đất. Hai bên lập một văn bản hoặc hợp đồng thỏa thuận với những nội dung:

- Hai bên thỏa thuận về việc thuê hoặc nhờ cậy đứng tên sổ đỏ;

- Thời điểm phát sinh và mục đích hợp đồng;

- Điều khoản về chi phí thù lao đứng tên;

- Điều khoản về chi phí giao dịch, mua bán, xây dựng, thanh toán;

- Điều khoản về hoàn trả lại tài sản cho chính chủ, chi phí hoàn trả (nếu có);

- Mức phạt vi phạm, chế tài.

Văn bản/hợp đồng thỏa thuận nói trên cần được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng, tổ chức công chứng. Công chứng viên có thể sẽ góp ý thêm một số nội dung sao cho hợp pháp nhằm tránh tình trạng văn bản vô hiệu hóa trước pháp luật.

Hợp đồng/văn bản này là căn cứ, chứng cứ xác minh việc bạn nhờ nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có vậy, Nhà nước và pháp luật mới bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của bạn đối với nhà đất.

Thứ hai, người nhờ đứng tên giữ lại biên lai, hóa đơn khi thanh toán tiền mua bán bất động sản đó; xác nhận giao dịch chuyển tiền của ngân hàng; hóa đơn sửa chữa, cải tạo, bảo trì, nâng cấp ngôi nhà; hóa đơn điện nước, mạng Internet; biên lai nộp thuế sử dụng đất; ghi âm cuộc trò chuyện giữa hai bên,... để làm chứng cứ chứng minh mình là chủ nhân thực sự của nhà đất này.

Thứ ba, cần giữ lại toàn bộ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản sau khi hoàn thành giao dịch mua bán. Khi bên được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt tài sản, chính chủ phải làm đơn gửi tới cơ quan chức năng có thẩm quyền để xử lý kịp thời.

Khởi kiện để đòi lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên hộ thường kéo dài, phức tạp, tốn nhiều công sức và tiền bạc.

7. Làm thế nào để đòi lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên hộ?

Việc "đòi" lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên thường rơi vào 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hai bên tự thỏa thuận

Hai bên (chính chủ và người được nhờ đứng tên sổ đỏ) phải tự thỏa thuận với nhau để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản gắn liền với đất trở về với chủ nhân thực sự. Có nghĩa là, bạn phải thỏa thuận với người được nhờ đứng tên để họ tự nguyện trả lại bất động sản cho mình.

Nếu thỏa thuận thành công thì thực hiện tặng cho hoặc chuyển nhượng thửa đất tại Văn phòng công chứng. Sau đó, tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn sẽ là chủ sở hữu thực sự của nhà đất, được Nhà nước thừa nhận, được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp, khiếu kiện...

Trường hợp 2: Chủ sở hữu khởi kiện đòi lại nhà đất

Nếu hai bên không thỏa thuận được việc chuyển tài sản về cho chính chủ thì chủ sở hữu buộc phải khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có đất để đòi lại tài sản của mình. Thông thường, việc khởi kiện đòi lại tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Nếu có đầy đủ chứng cứ, tài liệu chứng minh sổ đỏ thuộc quyền sở hữu của bạn thì Tòa án sẽ xem xét giải quyết, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu).

- Biên bản thỏa thuận giữa hai bên về việc nhờ đứng tên sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh việc thực hiện giao dịch.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Bản sao chứng minh nhân dân của người khởi kiện (có công chứng, chứng thực), sổ hộ khẩu.

Tòa án nhân dân nơi có đất sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết vụ việc. Tòa sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để quyết định ai là chủ nhân thực sự của bất động sản.

Với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trong bài viết trên đây, bạn đọc sẽ nắm rõ những hệ lụy, rủi ro khó lường khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ. Bạn nên chọn giải pháp hợp lý, an toàn hơn thay vì để người khác đứng tên hộ giấy tờ nhà đất.

Lam Giang