Tiền sử dụng đất: Trường hợp nào không phải nộp khi làm sổ đỏ?

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong các trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ hồng, sổ đỏ cho đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê).

Quy định về đối tượng thu tiền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm:

• Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau:

- Cá nhân, hộ gia đình được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

• Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/07/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Tiền sử dụng đất thường là một trong những khoản tiền phải nộp khi làm sổ đỏ. Ảnh minh họa

2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân khi nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Khi làm sổ đỏ, ngoài lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, lệ phí thẩm định hồ sơ, người dân còn phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước để được quyền sử dụng, ngoại trừ các trường hợp phải nộp hoặc miễn.

Dưới đây là các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ, không bao gồm trường hợp cấp sổ đầu khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuộc các trường hợp sau đây khi được cấp sổ đỏ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất.

- Đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận.

- Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan có thẩm quyền đã được thi hành.

Trường hợp 2: Cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai 2013

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm theo Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp sổ thì thu tiền sử dụng đất. Cách tính cụ thể như sau:

- Có nhà ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi cá nhân, hộ gia đình.

- Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng trường hợp cụ thể và số tiền phải nộp sẽ cao hơn so với giá đất trong Bảng giá đất.

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định;

Cùng với đó, nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất theo quy định tại thời điểm được cấp sổ.

Trường hợp 3: Cấp sổ cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm theo Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp sổ đỏ thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, người sử dụng đất phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp sổ.

- Sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất (nộp một nửa) theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất theo quy định tại thời điểm được cấp sổ.

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng có một trong các hành vi vi phạm như lấn, chiếm nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất cụ thể tại thời điểm được cấp sổ.

Sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013 tại thời điểm được cấp sổ.

Trường hợp 4: Cấp sổ cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004

Trường hợp 5: Cấp sổ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (trái thẩm quyền) hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà nay được xét cấp Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng theo quy định thì được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp và mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng phải nộp.

Đối với trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất theo quy định tại thời điểm được cấp sổ.

Khi làm sổ đỏ, một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất. Ảnh minh họa

>>> Xem thêm:

• Tiền sử dụng đất chỉ được miễn, giảm một lần

• Quy định về tiền sử dụng đất đối với đất ở 3 đời không có giấy tờ

3. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Trong các trường hợp sau, người dân khi được cấp sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất:

Trường hợp 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện sau:

+ Thửa đất không có tranh chấp.

+  Đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan kèm theo như giấy tờ, hợp đồng mua bán, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất.

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau (giấy tờ đứng tên mình) thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy tờ hợp pháp về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương, nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

 Trường hợp 2. Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993, tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp sổ đỏ thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài.

+ Đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi cá nhân, hộ gia đình.

- Đối với các nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, sử dụng đất ổn định, không tranh chấp:

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau đây:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

+ Trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

+ Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Làm sổ đỏ, bạn nên tìm hiểu kỹ xem mình có thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.  Ảnh minh họa

Trường hợp 3. Đất giao không đúng thẩm quyền

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền nhưng sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cấp sổ đỏ thì không thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:

- Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

- Sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, giấy tờ đó nộp theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993.

Như vậy, không phải mọi trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền đều không phải nộp tiền sử dụng đất. Chỉ những trường hợp nêu trên mới không phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ.

Trường hợp 4. Phải nộp tiền sử dụng đất nhưng đã nộp để được quyền sử dụng

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trong các trường hợp sau nếu đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (gồm cả tiền sử dụng đất) trong quá trình sử dụng đất mà số tiền đã nộp bằng hoặc lớn hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp sổ đỏ thì không phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể:

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, giao đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014.

- Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, tố cáo, khiếu nại về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp sổ đỏ.

Trường hợp 5: Không phải nộp tiền sử dụng đất vì được miễn

Khi làm sổ đỏ, các đối tượng sau đây được miễn tiền sử dụng đất:

- Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ cá nhân, hộ gia đình trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu tái định cư, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo.

Với những thông tin trên đây, bạn đọc đã hiểu rõ tiền sử dụng đất là gì, những trường hợp nào phải nộp và không phải nộp khoản tiền này khi làm sổ đỏ. Để tìm hiểu thêm về tiền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại đây.

Lam Giang (TH)

 

>> Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không khi còn nợ tiền sử dụng đất?

>> Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất được xác định như thế nào?