Văn phòng hạng A Hà Nội khan hiếm nguồn cung mới

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội đã có cuộc trao đổi với phóng viên về thị trường này.

- Thưa bà, bà có thể khái quát bức tranh phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội thời gian qua?

Thị trường văn phòng Hà Nội hai năm qua luôn duy trì công suất tốt, đạt khoảng 93%. Riêng ở phân khúc hạng A, khách hàng không có nhiều sự lựa chọn. Tại khu vực trung tâm, các tòa nhà hạng A đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại, trong khi phân khúc này lại có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài. Mối quan tâm đối với văn phòng hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ. Khu vực trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê. Trong khi đó, nguồn cầu đối với hạng B sẽ duy trì cao do giá thuê phải chăng và chất lượng văn phòng ở mức hợp lý so với giá thuê.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội

Theo quan sát của chúng tôi, khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới – nội thành và phía Tây. Chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng trong các giao dịch. Khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê.   

- Như bà trao đổi, ở phân khúc hạng A, khách hàng không có nhiều sự lựa chọn. Dường như thị trường Hà Nội đang phải đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A?

Tính đến nửa đầu năm 2019, toàn thị trường văn phòng Hà Nội có khoảng 1,8 triệu m2 sàn, trong đó mặt bằng văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 28%, tương đương với nửa triệu m2. Tổng nguồn cung văn phòng cao cấp của Hà Nội như vậy chưa bằng 20% nguồn cung của các thành phố trong khu vực như Kuala Lumpur, Singapore hay Manila.

Có thể thấy quy mô nguồn cung văn phòng hạng A của Hà Nội còn rất khiêm tốn, đặc biệt nếu xét đến nguồn cầu tiềm năng của khách thuê doanh nghiệp, được thể hiện gián tiếp qua nguồn vốn FDI dồi dào vào thủ đô. Trong 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn vốn FDI đăng ký vào Hà Nội vẫn đứng đầu toàn quốc với xấp xỉ 4.9 tỷ USD, chiếm 26% lượng vốn vào Việt Nam. Những số liệu này thể hiện sự khỏe mạnh của nền kinh tế, đồng thời có mối liên hệ gián tiếp đến nhu cầu mặt bằng văn phòng của các doanh nghiệp ngoại. Đây cũng là đối tượng khách thuê chính của văn phòng hạng A, từ đó nhấn mạnh hơn nữa tình trạng khan hiếm nguồn cung mặt bằng văn phòng cao cấp tại Hà Nội. 

Tuy nhiên, tình trạng khan văn phòng cao cấp tại Hà Nội sẽ giảm trong thời gian tới với sự ra đời của các dự án mới. Từ cuối năm 2019 đến năm 2021, thị trường dự kiến sẽ chào đón 3 dự án văn phòng hạng A, cung cấp khoảng 150.000 m2 sàn mới, tương đương với 30% nguồn cung hạng A hiện tại.

- Bên cạnh sự dồi dào của nguồn vốn FDI, còn nguyên nhân nào đã tạo ra những chuyển biến đầy tích cực của thị trường văn phòng thời gian qua?

Kinh tế Việt Nam đang chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại. Ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng sở hữu tiềm năng lớn để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn. Các doanh nghiệp F.I.R.E tại thị trường Hà Nội đang đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác, chiếm tỷ trọng chính (29%) trong tổng diện tích cho thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B. 

Thị trường văn phòng Hà Nội hai năm qua luôn duy trì công
suất tốt, đạt khoảng 93%. Ảnh minh họa

Việc đơn giản hóa các quy định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này. Bên cạnh đó, Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỷ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam. Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn. Công nghệ thông tin và truyền thông cũng đang phát triển rất nhanh chóng, đứng thứ ba về diện tích cho thuê, hiện chiếm tỷ trọng 18% và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.

Từ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi nhiều, lần lượt chiếm 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến 6 tháng đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài.  

- Thưa bà, có sự khác biệt nào giữa thị trường văn phòng hạng A Hà Nội với 2 thành phố lớn còn lại là TP.HCM và Đà Nẵng?

Đối với thị trường Hà Nội hiện nay, các văn phòng hạng A đúng nghĩa không có nhiều, giá thuê một số tòa đã đạt ở mức cao và hoàn toàn có cơ hội tăng giá thuê cũng như công suất thuê trong tương lai. Thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM đang có giá thuê tốt nhất, đạt trung bình 56 USD/m2/tháng. Tại thị trường Đà Nẵng, quy mô thị trường, quy mô văn phòng hạng A nhỏ hơn rất nhiều so với Hà Nội và TP.HCM. Nguồn cung văn phòng hạng A tại Đà Nẵng có những tòa kết hợp vào tổ hợp khách sạn thì có giá thuê cao nhất đạt 35 USD/m2, ngang bằng mức giá thuê Hà Nội và thấp hơn khá nhiều so với TP.HCM. Các tòa văn phòng hạng A còn lại tại Đà Nẵng hiện nay có giá thuê phổ biến chỉ dao động đâu đó từ 18-22 USD/m2/tháng.

- Cảm ơn bà về cuộc trò chuyện này!

Thúy An