Dịch Covid-19: Nguy cơ đối mặt đại suy thoái - Thị trường BĐS có đóng băng?

NHỮNG NGUY CƠ DỰ BÁO TRƯỚC MỘT CUỘC ĐẠI SUY THOÁI

1. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung

Trung Quốc hiện tại đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, với việc cung cấp 15-20% tổng sản phẩm Quốc nội của thế giới, 20% tổng kim ngạch xuất khẩu khoáng sản và khoảng 40% kim ngạch xuất khẩu dệt may toàn cầu. Mỹ là quốc gia đóng góp GDP lớn nhất thế giới và có vai trò dẫn dắt kinh tế thế giới.

Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung vốn được dự báo trước cũng đã nổ ra và các bên đã sử dụng các phương án đối phó một cách toàn diện để tránh rủi ro. Kết quả có thể đã diễn ra theo một hướng mới mà cả người trong cuộc vẫn chưa nhận ra. Đối với Mỹ - thị trường CK Dow Jones lập đỉnh liên tục, tỷ lệ thất nghiệp giảm và tỷ lệ ủng hộ Trump tăng lên so với thời kỳ trúng cử. Còn Trung Quốc đã gọt bỏ được khối u lâu năm với Mỹ và nhìn thấy cơ hội để vươn lên số 1 thế giới. 

Không ai bị thương quá nhiều mặc dù cả Trung Quốc và Mỹ dự báo tăng trưởng chậm lại, một vài nước hưởng lợi và một vài nước thiệt hại nặng từ cuộc chiến này. Tuy nhiên, xét trên bình diện chung, nó không làm thay đổi trật tự thế giới, chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn hoạt động hiệu quả. Thay vì trước đây 40% đi qua cửa ngõ Trung Quốc thì bây giờ rẽ nhánh đi qua các nước khác, trong đó có Việt Nam.

2. Brexit và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung khối EU

Kể từ thời điểm gia nhập vào Liên Minh Châu Âu vào năm 1973, Vương Quốc Anh đóng một vai trò quan trọng trong cả kinh tế, chính trị lẫn an ninh trong khu vực. Tuy nhiên, vào một ngày lịch sử 31/1 sau cuộc trưng cầu dân ý, Anh chính thức rời châu ÂU “Brexit”, chấm dứt mối quan hệ gắn bó nhưng cũng nhiều sóng gió trong liên minh châu Âu.

Anh rời châu Âu khi kinh tế thế giới đang ở trong giai đoạn có những rạn nứt và bất ổn. Động thái này sẽ ảnh hưởng tới các Hiệp định thương mại tự do với Mỹ, Canada, Nhật Bản… tạo ra một lỗ hổng lớn trong ngân sách chung. Quan trọng hơn việc rời bỏ Châu Âu có thể gây bất ổn trên toàn châu lục, gia tăng xu hướng rời bỏ tổ chức của các quốc gia khác, và có thể làm cho Châu Âu bị chia rẽ.

Tóm lại, những biến động phức tạp của thương chiến Mỹ - Trung, sự kiện Anh rời Liên Minh Châu Âu khiến các tổ chức kinh tế như OECD, WTO, ECLAT, IMF, WB, AD… cùng đánh giá tăng trưởng kinh tế chậm lại. Thực tế, những bất ổn này đã xuất hiện từ 2 - 3 năm gần đây, và chính là dấu hiệu của “Tê giác xám”, một cụm từ dùng để chỉ những mối nguy hiểm khá rõ ràng nhưng lại thường bị ngó lơ.

3. Covid-19 – “Thiên nga đen” nhấn chìm kinh tế toàn cầu

Thiên nga đen là hiện tượng cực kỳ hiếm gặp và không được dự báo trước, giống như những lần xuất hiện trước đây trong lịch sử, nó thường đi kèm với việc gây ra thiệt hại thảm khốc cho nền kinh tế thế giới. Dịch bệnh Covid-19 được nhắc tới như một Thiên nga đen của thế kỷ 21 khi bất ngờ ập đến và tác động rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. Điều này thể hiện qua một vài chỉ số mang tính tổng thể như sau:

Chỉ số chứng khoán chao đảo trên phạm vi toàn cầu

Chỉ trong khoảng thời gian chưa đến 1 tháng, khi dịch bệnh bùng phát ở hàng loạt quốc gia và các nền kinh tế lớn, WHO công bố dịch bệnh toàn cầu thì tình trạng hoảng loạn, bán tháo đã xảy ra. Tại các sàn giao dịch chứng khoán lớn trên thế giới (Dow Jones mất 29%, S&P 500 mất 26%, NYSE mất 31%, Nasdaq mất 23%, Nikkei 10%), trong vòng 1,5 tháng kể từ tuần cuối tháng 2, chứng khoán toàn cầu bị thổi bay hàng ngàn tỷ USD.

Tăng trưởng toàn cầu giảm xuống thấp nhất kể từ khủng hoảng 2008

Các dự báo về tăng trưởng kinh tế từ các tổ chức kinh tế như OECD, WTO, Nasdaq, IMF, WB, AD… lần lượt hạ xuống mức thấp kỷ lục. Trong đó, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2020 xuống còn mức 2,4%, thậm chí xuống ở mức kỷ lục 1,5% nếu như dịch bệnh kéo dài và diễn biến phức tạp.

Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng

Theo ước tính của Tổ chức lao động thế giới (ILO), số người thất nghiệp toàn cầu sẽ gia tăng từ 5,3 triệu (dự đoán trước khi có dịch bệnh) lên con số 24,7 triệu (sau khi xảy ra dịch bệnh). Như vậy tổng số thất nghiệp toàn cầu theo dự báo sẽ là 213 triệu người. Xét riêng về tỷ lệ  thất nghiệp ở Mỹ, dự báo sẽ tăng lên hơn 11%. Đây cũng là con số cao nhất mà nước Mỹ từng ghi nhận kể từ thời điểm khủng hoảng kinh tế vào năm 1929.

Khác với các lần khủng hoảng kinh tế trước đây, khủng hoảng lần này là sự kết hợp giữa nhiều hiện tượng kinh tế cùng lúc và cùng tập trung vào các cường quốc kinh tế trên thế giới như Mỹ, Trung Quốc và Châu Âu. Kết hợp sự suy thoái kinh tế do chiến tranh thương mại (Mỹ-Trung, Brexit) được gọi là Tê giác xám, sự tấn công bất ngờ của Thiên nga đen (Covid-19) và nợ công đang ở mức kỷ lục 250.000 tỷ, trong đó Mỹ và Trung Quốc đang là 2 con nợ lớn. Tất cả những vấn đề này có thể là nguy cơ dẫn đến một cuộc đại khủng hoảng lớn nhất trong lịch sử. 

DỊCH COVID-19 VÀ BÀI HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS TRUNG QUỐC

Trước thời điểm dịch Covid-19 tấn công, theo nhận định của Credit Suisse, thị trường BĐS Trung Quốc sẽ tăng trưởng mạnh vào năm 2020. Tuy nhiên, sự bùng phát của dịch Covid-19 đã làm cho dự đoán này đảo chiều và có khả năng giảm nhẹ từ 10-12% so với doanh thu của năm 2019. 

Theo khảo sát số của Công ty tư vấn chiến lược BCG cùng với Cqcoal.com về số lượng giao dịch tại 10 thành phố lớn của Trung Quốc, trong khoảng thời gian từ 5/2/2019 cho tới 25/1/2020, số lượng giao dịch tại thời điểm công bố phong tỏa Vũ Hán có sự sụt giảm theo chiều thẳng đứng và gần như không có giao dịch nhưng rất nhanh sau đó, khoảng 3 tuần lượng giao dịch bắt đầu tăng trở lại với mức khoảng 60% so với thời điểm trước đó. 

Trong khoảng thời gian này, mức giá nhà mới tại Trung Quốc cũng tăng chậm kỷ lục trong vòng 2 năm gần đây. Như vậy giá nhà không có sự sụt giảm nhưng gần như cũng không tăng trong khoảng thời gian này. Điều này cũng dễ hiểu khi các chủ đầu tư ở Trung Quốc gần như không thể hạ giá bán do chi phí đầu vào trong 2 năm gần đây tăng liên tục. Dự báo sắp tới mức giá sẽ vẫn giữ nguyên hoặc tăng không quá 2% tùy thuộc vào khả năng phục hồi của nền kinh tế Trung Quốc trong thời gian tới. 

ẢNH HƯỞNG CỦA COVID-19 VÀ KHẢ NĂNG XẢY RA TÌNH TRẠNG ĐÓNG BĂNG BĐS Ở VIỆT NAM

Việt Nam đang được đánh giá là 1 trong những quốc gia có sự kiểm soát tốt dịch Covid-19 ngay từ giai đoạn đầu và áp dụng nhiều biện pháp cứng rắn để giảm tối đa thiệt hại về người, chấp nhận đánh đổi thiệt hại về kinh tế. Trong đó, ngành BĐS không thể tránh khỏi vòng xoáy suy giảm, đặc biệt là vào thời điểm dịch bắt đầu lây lan mạnh sang các nước Châu Âu và Mỹ. Tâm lý lo lắng về một cuộc suy thoái kinh tế lớn có thể xảy ra dẫn tới tình trạng đóng băng tạm thời.

1. 3 phân khúc BĐS được quan tâm và những phản ứng của người mua

Phân khúc căn hộ: 

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, số lượng giao dịch, và lượng cung căn hộ ở mức thấp nhất trong vòng 2 năm qua. Trong thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, hầu hết các kế hoạch ra hàng cũng như marketing bị dừng lại chờ phương án của nhà nước. Diễn biến ở phân khúc căn hộ khá tương đồng với thị trường Trung Quốc mặc dù có lượng cung và giao dịch thấp kỷ lục nhưng giá bán vẫn không thay đổi và giữ ở mức tương đối cao. Nguyên nhân là do: (i) chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tương đối cao và không thể điều chỉnh giảm; (ii) nhu cầu vẫn tương đối cao nhưng ở phân khúc trung bình; (iii) phân khúc cao cấp cho thuê đang gặp khó khăn khi xảy ra dịch bệnh, do đó ở hầu hết các loại hình đều có lượng giao dịch giảm sút nhưng không giảm giá.

Phân khúc đất nền: 

Đây là phân khúc chủ đạo trong năm 2020 khi mà lượng cung ở trung tâm khan hiếm, các dự án hạ tầng vệ tinh xung quanh Hà Nội và TP.HCM vẫn được tiếp tục triển khai, các nhà đầu tư đất nền chủ yếu lướt sóng hoặc chờ thời cơ. Do đó dịch bệnh xảy ra ở thời điểm ít ảnh hưởng nhất đối với phân khúc này, tuy nhiên, số lượng giao dịch giảm sút là điều không thể tránh khỏi.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng:

Đây có thể là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong đợt dịch Covid lần này, chủ yếu do 2 vấn đề: (i) số lượng khách du lịch tới Việt nam sẽ giảm ít nhất 40% và thời gian phục hồi ít nhất 4-6 tháng; (ii) pháp lý vẫn đang là vấn đề và chưa được giải quyết dứt điểm, phân khúc này có thể đóng băng ít nhất đến hết năm 2020 và có thể khởi sắc trở lại vào năm 2021.

2. 3 yếu tố đánh giá khả năng xảy ra bong bóng BĐS tại Việt Nam

Chính sách nới lỏng tín dụng: 

Đây là nguyên nhân đầu tiên có thể dẫn tới sự đổ vỡ khi các nguồn vốn cho vay BĐS không được kiểm soát, các đối tượng không đủ điều kiện vay vẫn được tiếp cận. Điều này dẫn tới hệ quả nợ xấu gia tăng, không có khả năng trả nợ và buộc nhà đầu tư phải bán đi tài sản để trả nợ với giá có thể thấp hơn nhiều so với giá gốc. So với tình trạng cách đây 12 năm, ngân hàng Nhà nước nhìn thấy rủi ro liên quan đến nguồn vốn cho ngành BĐS đã ra chính sách thắt chặt và kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS trong mức an toàn.

Số lượng giao dịch tăng nhanh và cung vượt cầu – tồn kho và nợ xấu xuất hiện: 

2007-2008 là năm hoàng kim của thị trường chứng khoán, GDP cả nước đạt mức trên 8%, người dân và doanh nghiệp dễ dàng kiếm tiền và BĐS được lựa chọn là kênh đầu tư lâu dài. Số lượng giao dịch tăng nhanh, thậm chí có nhiều trường hợp chưa cần xem xét hồ sơ và thực địa, chỉ cần mua càng sớm càng tốt. Lợi dụng tâm lý đầu cơ từ các nhà đầu tư, một lượng cung được tung ra ở hầu hết các phân khúc, chủ yếu là đất nền và căn hộ. Khi một lượng cung lớn ra nhanh ở thị trường cùng với áp lực thanh toán các khoản vay dưới chuẩn làm cho các nhà đầu tư vội vã bán ra, dẫn tới tình trạng hoảng loạn.

Tạo sóng đẩy giá BĐS cao hơn giá trị thực:

Các cá mập thông qua đội ngũ môi giới hùng hậu để tạo ra các câu chuyện quy hoạch, khan hàng tăng giá, tô màu cho dự án, mục tiêu tạo ra các cơn sốt ảo. Hệ quả là hàng loạt dự án “ma” mọc ra khắp nơi. Cho tới nay, nhiều khu vực vẫn đang đắp chiếu và chưa được khởi động. Tình trạng này vẫn xảy ra trong thời điểm sốt đất 2014-2017, tuy nhiên thông tin được cung cấp đầy đủ hơn, yêu cầu khắt khe hơn từ cơ quan nhà nước trong việc mở bán các dự án BĐS nên các cơn sốt ảo cũng khó hình thành hơn.

Nhìn lại các cuộc khủng hoảng kinh tế gần nhất có thể rút ra những điểm tích cực và hy vọng sẽ rút ngắn thời gian phục hồi để đi vào quỹ đạo tăng trưởng vốn có: - Năm 1997 chỉ cần khủng hoảng ở một nước đang phát triển ở châu Á cùng với bàn tay của nhà đầu cơ Soros đã có thể làm rung chuyển kinh tế toàn cầu. Nhưng phải đến năm 2008, khủng hoảng ở một cường quốc số 1 kinh tế là Mỹ mới có thể ảnh hưởng toàn cầu và cho tới năm 2020 con số đó đã tăng lên từ Mỹ, Trung Quốc và Châu Âu. Điều này cho thấy kinh tế thế giới đã gắn chặt với nhau hơn và có sự liên kết giữa các quốc gia để ngăn khủng hoảng. - Thời gian ảnh hưởng cũng rút ngắn lại. Nếu khủng hoảng 1997 phải mất 4 năm mới hồi phục, thì năm 2008 chỉ cần 3 năm và có thể rút ngắn hơn vào năm 2020. - Nói riêng về BĐS và chứng khoán, sau mỗi lần khủng hoảng lại là một chu kỳ phát triển mới của hai ngành này, kể cả ở Việt Nam lẫn thế giới. Khủng hoảng càng mạnh, tốc độ phục hồi càng lớn, như chiếc lò xo càng nén thì càng bung và đỉnh sau luôn cao hơn đỉnh trước. Đây cũng là một cơ sở để chúng ta tin vào sự phát triển mạnh hơn của thị trường BĐS trong thời gian sắp tới.

Đinh Minh Tuấn – GĐ Batdongsan.com.vn CN Hồ Chí Minh