Giá nhà đất TP. HCM đang quá sức với người làm thuê

Lương tăng sao cho bằng giá đất?

Bám trụ với đất Sài Gòn ngót nghét chục năm, từ một nhân viên lương khởi điểm 6 triệu/tháng giờ đã lên chức quản lý của một cơ sở sản xuất tại quận 12 với mức lương 24 triệu/tháng, anh Trần Tùng cho hay anh vẫn phải chạy ra vùng ven giáp TP.HCM mới mua nổi mảnh đất cất nhà. Vợ anh làm kế toán với thu nhập ổn định gần 15 triệu/tháng, tổng nguồn thu của hai vợ chồng ngót 40 triệu.

“Ý định lúc đầu là mua nền đất tầm 80-100m2 ở khu vực gần Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức nhưng khi hỏi giá thì lô “mềm” chủ nhà hét đến gần hơn 4,7 tỷ đồng (hơn 58 triệu/m2), lô nào đẹp chút thì giá đến gần 7-8,5 tỷ đồng. Cũng không phải là không có mấy nền đất bán tầm 2-3 tỷ đồng nhưng đa phần đều là ở vùng hẻo lánh, chưa có hạ tầng dân cư gì, hoặc lấn cấn pháp lý, chưa có giấy tờ hoàn thiện. Cực chẳng đã vợ chồng tôi dạt về khúc Dĩ An gần đó, mua một lô đất 120m2 gần dân cư với giá 3,6 tỷ đồng. Đi xa chút nhưng rẻ hơn”, anh  Tùng cho hay.

Tốc độ tăng giá nhà đất tại nhiều địa phương khu vực phía Nam đang khá nhanh, nhất là tại TP.HCM. Ảnh minh họa.

Tự nhận năng lực bản thân có hạn khi gần 10 năm đi làm ở Sài Gòn mà thu nhập chỉ tầm 15 triệu đồng/tháng, anh Tuấn không biết thu xếp làm sao để đi vay ngân hàng mua nhà khi mà chi phí sinh hoạt mỗi ngày một tăng. Hàng năm, công ty anh thường tăng lương trung bình 8-10% và chỉ tăng trên mức lương cứng. Nếu tính từ thời điểm vào đến nay gần 10 năm, từ mức 6 triệu/tháng anh tăng lên được 15 triệu đồng như hiện nay đã được xem là mức khá so với nhiều đồng nghiệp cùng cơ quan. “Việc tăng lương theo năng lực bản thân không thể tăng liên tục hàng năm, nếu tính cả trượt giá thì chỉ tầm 5%/năm là cao. Lao động tầm trung như tôi ít có cơ hội tăng thu nhập đột biến nếu không nhảy việc thành công. Vậy nên nếu tính chuyện mua nhà thương mại tại TP.HCM là rất khó, nhà ở xã hội thì không đến lượt mình”, anh Tuấn chia sẻ.

Báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, TP.HCM là đô thị có mức tăng giá nhà đất cao nhất cả nước. Nếu như ở quý 1/2017, giá bán căn hộ trung bình tại các quận 2, 9 và Thủ Đức vào khoảng 29 triệu đồng/m2, đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý 4/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019. Đến thời điểm 2020, giá chung cư tại địa bàn này đang điều chỉnh lên mức gần 45 triệu đồng/m2. Còn ở miền Đông Nam Bộ - những địa phương giáp ranh với TP.HCM, khu vực Dĩ An, Bình Dương có giá chung cư từ 20-25 triệu/m2 năm 2018 tăng lên mức 33-40 triệu/m2 năm 2020. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động khoảng 12-14 triệu đồng/m2, thì đầu năm 2020 được đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2.

Giá nhà tăng mỗi năm từ 10-20% trong khi lương tăng không đáng kể đang khiến người lao động tại TP.HCM mất hy vọng sở hữu nhà. Để tăng 100% lương thì một nhân viên trung bình mất từ 8-10 năm, còn giá nhà thì sau mỗi đợt sốt có thể tăng 100-200%, nếu không sốt đất thì trung bình cũng tăng 15-20%. Thu nhập người dân không cách nào chạy theo được.

Không có nhà giá rẻ để mua

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VnREA, cho rằng giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút "bong bóng", đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Giá đất đai ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Phía nam là TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu. Phía bắc chủ yếu tập trung ở khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng.

Nguồn cung nhà ở đang nghiêng về loại hình trung - cao cấp và mất dần các sản phẩm nhà ở bình dân. Ảnh minh họa.

Hai thành phố có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là TP.HCM và Hà Nội sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm. Bộ Xây dựng dự báo, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển.

Thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung - cầu. Trong khi nguồn cung nhà ở phân khúc trung và cao cấp đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn, thì phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20-30%, nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70-80%. Diễn biến thị trường ghi nhận hiện tượng nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển loại hình nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, ít “mặn mà” với phân khúc nhà ở có giá bán thấp. Trong khi đây lại là dòng sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân đô thị.

Theo nhiều doanh nghiệp từng làm các dự án nhà giá rẻ, vấn đề hiện tại là việc thu xếp vốn triển khai dự án mới rất khó khăn. Lý do là nhà giá thấp đem lại mức lời rất thấp, chỉ cần một vài biến động như giá vật liệu, lãi suất ngân hàng tăng thì coi như bị âm vốn. Thời gian quay vòng vốn chậm cộng với việc vẫn phải thực hiện các thủ tục rườm rà từ A-Z giống các dự án nhà ở cao cấp, nên doanh nghiệp không mấy mặn mà.

Phương Uyên

>> Người dân đã hết cơ hội mua căn hộ giá bình dân?
>> Nản lòng vì làm mãi không mua nổi nhà Sài Gòn