Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu phù hợp với quy hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Căn cứ vào khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, bạn nộp hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường khi xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm:
Thứ nhất, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Như vậy, sổ đỏ là yếu tố bắt buộc phải có trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Bên thế chấp cần thỏa thuận với ngân hàng (bên nhận thế chấp) theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 để được mượn lại sổ đỏ làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp ngân hàng không đồng ý cho mượn lại sổ thì có thể tính đến phương án giải chấp.
Việc ngân hàng có cho bên thế chấp mượn lại sổ đỏ hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của hai bên. Theo tôi, trong trường hợp này việc chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở thì giá trị của quyền sử dụng đất tăng, nên khả năng cao ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn mượn lại sổ đỏ.
Lưu ý: Các bên nên trên tinh thần thiện chí, hỗ trợ lẫn nhau; ngân hàng có thể cho bên thế chấp mượn lại sổ đỏ dưới cách thức nhân viên của ngân hàng trực tiếp đi làm mọi thủ tục liên quan đến việc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, ngân hàng sẽ không gặp rủi ro, bên thế chấp đảm bảo được quyền chuyển mục đích sử dụng đất của mình.
Thổ Kim