Vi bằng là gì? Mua nhà vi bằng có được sang tên sổ đỏ?

Để trả lời câu hỏi mua nhà vi bằng có được sang tên sổ đỏ như thông thường hay không, cần xem xét hai vấn đề sau:

- Vi bằng có giá trị như thế nào?

- Điều kiện sang tên sổ đỏ là gì?

1. Vi bằng là gì? Mua nhà vi bằng là gì?

Theo quy định hiện hành, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định cụ thể giá trị pháp lý của vi bằng. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận. Thông thường, kèm theo vi bằng có thể có băng hình, hình ảnh và các tài liệu chứng minh khác. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác.

Đối với giao dịch mua bán nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, tuy nhiên vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Thực chất, mua nhà vi bằng là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý. Do đó, nếu tranh chấp xảy ra thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các hành vi, sự kiện xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Đồng thời, vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.

Tóm lại, vi bằng nhà đất chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán bất động sản. Đây là một bằng chứng chứng minh có giao dịch, thỏa thuận giữa hai bên.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác. Ảnh minh họa

2. Các trường hợp không được lập vi bằng

Theo quy định tại Điều 25, Nghị định 61/2009/NĐ-CP (bổ sung, sửa đổi bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP), Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với những trường hợp sau:

• Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…;

• Các trường hợp quy định tại Điều 6, Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…);

• Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38, Bộ luật Dân sự;

• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện sang tên sổ đỏ

Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân, dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là thủ tục để người nhận chuyển nhượng (người mua bất động sản), người nhận tặng cho và người thừa kế được đứng tên trong sổ đỏ nhà đất đó.

Việc đăng ký biến động sẽ được thể hiện rõ trong sổ đỏ, sổ hồng. Theo Khoản 1, Điều 20, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận dùng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Có sổ đỏ, sổ hồng;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Cùng với đó, trong một số trường hợp, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai năm 2013; tặng cho, chuyển nhượng có điều kiện theo Điều 192, Luật Đất đai năm 2013.

Mua nhà vi bằng không thể sang tên sổ đỏ. Ảnh minh họa

4. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm những gì?

Khoản 2, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2, Điều 7, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định, hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhà đất gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định. Hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì nộp thêm:

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

5. Có được sang tên sổ đỏ khi mua nhà vi bằng không?

Theo phân tích ở trên thì hợp đồng công chứng, chứng thực là một trong những giấy tờ quan trọng khi làm hồ sơ sang tên sổ đỏ trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Điểm a, Khoản 3 Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

Trong khi đó, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức, cơ quan. Vi bằng không phải là cơ sở pháp lý để sang tên đổi chủ cho bên mua.

Nhà vi bằng có làm sổ được không? Câu trả lời là: mua nhà qua vi bằng không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng.

Hơn nữa, việc mua nhà vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Nhà đất đó vẫn đứng tên chủ cũ, người mua không có quyền sử dụng đất dù đã trả đủ tiền. Và dĩ nhiên, bên mua phải đối mặt với hàng loạt rủi ro khác như không được phép thế chấp, không được phép sửa chữa, không thể sang tên cho người khác, dễ xảy ra tranh chấp...

Chính bởi vậy, người mua nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà đất qua vi bằng.

Lam Giang (TH)