Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản"

TNV - Nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản, đồng thời đưa ra dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng các Hiệp hội chức năng tổ chức Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản vào sáng 15 tháng 12 tại Hà Nội.

Phát biểu tại phiên thảo luận, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, có thể thấy, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực.

Cụ thể, ông Cấn Văn Lực chỉ ra 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này bao gồm “4 Đ”: Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

 TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Cùng với đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Chính vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết: thời gian vừa qua, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Mới đây, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác rà soát các khó khăn vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng là Tổ trưởng. Bên cạnh đó là các Tổ công tác tháo gỡ khó khăn về vốn, chứng khoán, tín dụng. Ở đây có thể hình dung các nhóm vấn đề liên quan đến thị trường chính đã được thành lập các tổ công tác tháo gỡ khó khăn và triển khai thực hiện.

Cụ thể, về tháo gỡ khó khăn vướng mắc triển khai dự án bất động sản, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp đã nhận diện đầy đủ những vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường, khó khăn của doanh nghiệp. Theo đó nguồn cung hạn chế, nguyên nhân là do các dự án đang triển khai của các doanh nghiệp và địa phương có khó khăn trong thủ tục liên quan quy định pháp luật hiện hành, trình tự thực hiện tổ chức và các quy định về nguồn vốn triển khai thực hiện dự án.

Ông Dũng cũng cho biết, các khó khăn về nguồn vốn thuộc lĩnh vực của Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính. Theo công điện của Thủ tướng, các đơn vị liên quan là Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính sẽ có điều chỉnh tháo gỡ khó khăn.

Cũng tại Diễn đàn, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản có sự tham dự của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài mà chưa tận dụng được. Bất động sản là mạch xương sống của nền kinh tế. Mặc dù các quỹ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tương đối lớn, tuy nhiên, họ không vào được thị trường này để giải quyết vấn đề về vốn. Trong khi đó, một số chủ đầu tư lớn đang bị mất cân bằng về cấu trúc vốn.

 Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Mặt khác, bất động sản là mảng đặc thù và cần chủ đầu tư có năng lực phát triển và tầm nhìn dài hạn. Nhưng nguồn vốn sử dụng hiện nay là ngắn hạn và góc nhìn ngắn hạn. Do đó, bà Trang cho biết, cần có cơ chế, chính sách tận dụng được nguồn quỹ nước ngoài để cùng tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong nước.

Bên cạnh đó, bà Trang Bùi cho biết, cần có những chính sách cho trong tương lai cần xem xét một số vấn đề về thị trường, các phân khúc đã phát triển đúng hay chưa.

Hiện nay nền kinh tế Việt Nam là hơn 300 tỷ USD, với tốc độ tăng trưởng GDP là 8%, 10 năm sau, tới năm 2032, Việt Nam sẽ có khoảng 900 tỷ USD. Trong khi thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong với phân khúc văn phòng hạng A, Việt Nam ước tính sẽ có khoảng 0,4 triệu m2 sàn văn phòng. Trong khi đó, so sánh với thị trường Thái Lan sẽ có 1,8 triệu m2 sàn văn phòng và nền kinh tế khoảng 400 tỷ USD. Như vậy khi các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn.

Cùng với đó, dự báo sẽ có nhiều chuỗi cung ứng sẽ tập trung tại Việt Nam. Bà Trang dự kiến 10 năm tới Việt Nam sẽ có 33 triệu m2 nhà kho, trong khi đó Nhật Bản sẽ có 70 triệu m2 (chỉ một thành phố Tokyo), Hàn Quốc là 18 triệu m2. Và với con số ước tính 33 triệu m2 nhà kho sẽ đặt áp lực lên cơ sở hạ tầng của Việt Nam.

 PV