Tái phát triển đang là xu thế tất yếu đối với bất động sản công nghiệp

Xu hướng phá dỡ và xây dựng lại các nhà kho và bất động sản công nghiệp đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Điều này là bởi các nhà kho cũ kỹ và lạc hậu không thể đáp ứng được nhu cầu của khách thuê hiện tại.

Theo báo cáo của JLL, mức tăng trưởng cho thuê hàng năm của bất động sản công nghiệp toàn cầu đạt 15% vào tháng 10/2022, một trong những mức cao nhất từ trước tới nay. Điều này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn của nền kinh tế, đặc biệt là các không gian công nghiệp có chất lượng cao nằm ở khoảng cách hợp lý so với trung tâm thành phố.

Tại Úc, một trong những thị trường bất động sản công nghiệp có nhu cầu cao nhất trên thế giới, lượng tiêu thụ đạt 3,2 triệu mét vuông nhà kho trong năm ngoái là mức cao thứ hai từ trước đến nay, chỉ kém 4,3 triệu mét vuông được cho thuê vào năm 2021.

Trong đó, các tòa nhà đảm bảo tiêu chuẩn ESG có thể là một yếu tố thay đổi cục diện thị trường. Annabel McFarlane, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu chiến lược tại Úc của JLL cho biết, các doanh nghiệp muốn các nhà kho sẵn sàng với quá trình tự động hóa và sở hữu các tính năng bền vững để giúp họ đáp ứng các cam kết về phát thải ròng bằng không. Vì vậy, nhà đầu tư đang ưu tiên đổ tiền vào các khu vực có những bất động sản cũ hơn để tái phát triển và đón đầu thị trường.

“Nhiều nhà đầu tư đã áp dụng chiến lược “quỹ đất tạo ra thu nhập” vào năm 2021 và 2022. Kết quả là khối lượng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp có thể tạo ra dòng thu ngay và sẵn sàng với yêu cầu tái phát triển đã vọt lên mức 1,5 tỷ USD tại Úc trong vòng 24 tháng qua”, bà McFarlane nói.

Bà cho biết thêm: “Các nhà đầu tư nhận thấy nhu cầu mạnh mẽ của thị trường với các nhà kho và bất động sản sở hữu vị trí tốt để phục vụ quá trình giao hàng chặng cuối đến tay người tiêu dùng. Với cách làm này, họ cũng tránh được các rủi ro khi đầu tư vào các khu đất trống chưa có dự án, bao gồm việc không có dòng thu ngay và thuế đất đai tăng”.

Các dự án tái phát triển khu công nghiệp và nhà kho duễn ra phổ biến hơn ở các thành phố có mật độ dân cư cực kỳ cao như Tokyo và New York, vốn rất khan hiếm quỹ đất. Bên cạnh đó, người mua sắm trực tuyến ngày càng yêu cầu cao hơn về việc nhận hàng trong ngày, vì vậy kho bãi truyền thống ở rìa các thành phố phải được tái phát triển để hiện đại hóa và tự động hóa. Ngay cả ở Úc, nơi có quỹ đất rộng hơn, nhu cầu nói trên cũng là động lực chính để xây dựng lại các nhà kho và không gian hậu cần.

McFarlane nói: “Xu hướng tái phát triển sẽ tiếp tục trong trung hạn. Sự lỗi thời của một số nhà kho cũ hơn là động lực của xu hướng này. Bên cạnh đó, tính năng bền vững cũng đang trở thành yêu cầu thiết yếu từ khách thuê”.

Richard Phillips, người đứng đầu chuỗi cung ứng của JLL Australia cho biết, việc xây dựng lại các nhà kho cũng giải được bài toán kinh tế hiệu quả, giúp công suất được cải thiện và chi phí vận hành thấp hơn.

Ông chỉ ra rằng các nhà kho cũ thường cao tối đa 11 mét, trong khi các nhà kho mới có thể cao tới 15 mét và chứa được lượng hàng hóa nhiều hơn 40% trên cùng một diện tích. Bên cạnh đó, quá trình tự động hóa cũng dễ triển khai hơn tại các nhà kho mới hoặc đã được cải tạo, với hạn sử dụng dự kiến có thể lên tới hơn 15 năm.

Ông nói: “Thậm chí, bạn không thể đưa một số tính năng tự động hóa đơn giản nhất vào các nhà kho cũ vì cơ sở hạ tầng tại đây không cho phép triển khai chúng. Với các tòa nhà cũ kỹ, đôi khi hơn 35 năm tuổi, các nhà phát triển thường ưu tiên phá bỏ và xây dựng lại để áp dụng quá trình tự động hóa và tăng sức chứa”.

Lam Vy (JLL)