Bất động sản viện dưỡng lão: thị trường tiềm năng bị xem nhẹ

Già hóa dân số Việt Nam

Năm 2011, Việt Nam bước vào giai đoạn già hóa, cơ cấu dân số chuyển dịch theo hướng số lượng người già nhiều hơn người trẻ. Đến năm 2050, Việt Nam sẽ có dân số siêu già, trong đó trên 20% dân số trên 65 tuổi. Đây là xu hướng toàn cầu, trong đó các nước như Trung Quốc, Mỹ, Đức và Anh theo dự kiến đều sẽ có trên 20 thành phố siêu già của mỗi nước vào năm 2035. Số người trên 60 tuổi tại Việt Nam tăng từ 8,6% năm 2009 lên 11% vào năm 2019. Phần lớn nhóm dân số cao tuổi của Việt Nam sống ở các tỉnh phía Bắc. Bảy trong số mười tỉnh có lượng dân số trên 60 tuổi nhiều nhất, đều tập trung ở miền Bắc. Hà Nội có hơn một triệu người trên 60 tuổi; Thanh Hóa hơn 514.000; Nghệ An trên 408.000, Thái Bình là 347.830. Các tỉnh phía Nam như Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai lần lượt có 841.005 và 278.159 người trên 60 tuổi.

Việt Nam, giống như nhiều quốc gia khác, cũng đang trải qua quá trình già hóa theo hướng nữ hóa, khi sự chênh lệch giữa phụ nữ cao tuổi và nam giới cao tuổi ngày một tăng lên. Mức độ già hóa theo hướng nữ hóa ở Việt Nam là cao nhất trong các nước ASEAN trong nhiều năm, và đến năm 2035 dự kiến sẽ chỉ đứng sau Campuchia. Tại hai quốc gia này, nguyên nhân dẫn đến điều này là do phụ nữ có tuổi thọ cao hơn và số lượng lớn nam thanh niên đã trải qua thương vong trong các cuộc xung đột chiến tranh những năm 1970. Hiện tại, nữ giới chiếm 58% trong nhóm tuổi trên 60. Phân bố nông thôn/thành thị là một yếu tố quan trọng. Phần lớn, hay 67%, trong số nhóm người trên 60 tuổi sống ở các vùng nông thôn. Con số này cũng tăng theo cấp số nhân đối với những người trên 85 tuổi, hơn 73% sống ở các vùng nông thôn. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu các mô hình di cư nông thôn/thành thị đã thay đổi cách sống của người cao tuổi (chủ yếu là nông thôn) của Việt Nam?

Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam, số người cao tuổi sống một mình hoặc chỉ sống với vợ /chồng của họ tăng từ 18,3% năm 2009 lên 27,8% vào năm 2019. Có lẽ sự thay đổi trong thành phần hộ gia đình này cliên quan đến tỷ lệ di cư thành thị /nông thôn của Việt Nam. Ví dụ, các tỉnh Nghệ An, Thái Bình và Nam Định hầu hết là nông thôn và có một số người với số tuổi cao nhất cả nước. Họ cũng có mức di cư cao. Nghệ An có tỷ suất di cư thuần là -691, Nam Định -373 và Thái Bình là -238. Lượng di cư vượt quá nhập cư. Một số người của viện dưỡng lão cho biết họ thích sống trong các viện dưỡng lão hơn vì con cái của họ đã đi tìm việc làm ở các tỉnh khác.

Dịch vụ nhà ở/viện dưỡng lão là các cơ sở dân cư kèm theo các dịch vụ chăm sóc, dành cho người lớn tuổi. Tại Việt Nam, thị trường này hầu như vẫn còn rất sơ khai. Tuy nhiên, số lượng dịch vụ tư nhân ngày càng tăng và chính phủ cũng thừa nhận rằng cần phải có nhiều chính sách hơn nữa để hỗ trợ sự già hóa dân số.

Trong khi dân số già hóa nhanh chóng nhưng thị trường viện dưỡng lão/nhà ở dưỡng lão vẫn bị xem nhẹ

Trong số 63 tỉnh thành của cả nước, chỉ có 32 tỉnh có viện dưỡng lão dành cho việc chăm sóc người cao tuổi. Mặc dù Chính phủ đặt mục tiêu có ít nhất một viện ở mỗi tỉnh vào năm 2025, nhưng điều này không phản ánh sự gia tăng nhanh chóng của sự già hóa dân số tại Việt Nam. Các sáng kiến khác do Chính phủ hậu thuẫn bao gồm mô hình Câu lạc bộ Liên thế hệ tự giúp nhau (ISHC), một dự án tạo điều kiện cho cộng đồng trong việc chăm sóc người cao tuổi. Việc chăm sóc chủ yếu là tại nhà và do các tình nguyện viên cung cấp. Ý tưởng về "già hóa tại gia" đặt nền móng cho hầu hết các chính sách và sáng kiến này.

Đã có một vài dịch vụ tư nhân cung cấp dịch vụ nhà dưỡng lão với với chi phí khá cao. Các viện dưỡng lão tư nhân như Viện dưỡng lão Thiên Đức hay Trung tâm dưỡng lão Hoa Sen thu phí khoảng 15 triệu đồng cho phòng đơn hoặc 19 triệu đồng cho phòng đôi mỗi tháng. Một số cơ sở như Tuấn Minh Paradise Resort hiện đang được xây dựng sẽ là “khu nghỉ dưỡng dành cho người cao tuổi” với khu biệt thự nhà ở, cơ sở vật chất 5 sao, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế. Ngay cả những cơ sở ‘khiêm tốn’ hơn cũng nằm ngoài khả năng chi trả của hầu hết người Việt Nam.

Nghịch lý nhà ở dưỡng lão

Có một nghịch lý trong tư tưởng về nhà ở dưỡng lão ở Việt Nam. Trong khi dân số đang già đi, cộng đồng đang thay đổi và người cao tuổi cần được chăm sóc sức khỏe toàn diện, thì vẫn còn sự kỳ thị về nhà ở dưỡng lão. Ngay cả khi họ cần, khái niệm về nghĩa vụ gia đình sẽ khiến việc quyết định trở nên khó khăn. Rất nhiều người vẫn nghi ngờ và phản đối tư tưởng về việc đưa bố mẹ tới sinh sống tại viện dưỡng lão, đồng nghĩa với việc con cái họ không yêu thương ba mẹ. Sự mẫu thuẫn về nhà ở dưỡng lão vẫn luôn hiện hữu ở Việt Nam. Thực trạng của một xã hội đang già đi và thay đổi trong nhu cầu chăm sóc người cao tuổi, cùng niềm tin truyền thống về nghĩa vụ mà các thành viên trong gia đình phải chăm sóc người thân cao tuổi của mình.

Chăm sóc người cao tuổi là ưu tiên hàng đầu của các gia đình, cơ sở chăm sóc và chính sách của chính phủ. Ở mức cộng đồng, các dịch vụ dưỡng lão được tích hợp trong hệ thống y tế hiện có và mục tiêu là ít nhất 70% người cao tuổi được khám sức khỏe hàng năm vào năm 2030. Người cao tuổi cũng ưu tiên sức khỏe của họ trong chi tiêu, một nghiên cứu gần đây của Cimigo cho thấy những người trên 50 tuổi chi khoảng 13% thu nhập hàng tháng của họ cho việc chăm sóc sức khỏe.

Với việc phân tích dữ liệu thông qua Power BI, Savills đã đánh giá tỷ lệ giữa số cơ sở y tế và số người trên 60 tuổi. Tỷ lệ này tốt hơn ở miền Nam. Bình Dương với tỷ lệ 1.647 người cao tuổi trên một cơ sở y tế, Cần Thơ là 1.662 và Bà Rịa - Vũng Tàu với 1.446 người là một trong những tỷ lệ tốt nhất trong cả nước. Những nơi có kết quả kém nhất là Bắc Giang với 10.596 người dùng mỗi cơ sở, Nam Định với 8.429 và Hải Phòng với 6.857. Trong khi nhu cầu về nhà ở dưỡng lão trên khắp cả nước gia tăng, vẫn còn dư địa cho các nhà cung cấp để gia nhập ở miền Bắc.

Ngoài ra, tính cộng đồng là một yếu tố quan trọng trong các giải pháp dưỡng lão. Với mức độ ngày càng tăng của hoạt động kinh tế, quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa, đã có những thay đổi trong cách cấu trúc các cộng đồng. Các gia đình hạt nhân ngày càng trở nên phổ biến và tỷ lệ các gia đình "tứ đại đồng đường" (nhà bốn thế hệ) ngày càng giảm. Số lượng người cao tuổi sống một mình ngày càng tăng và mọi người đang phải làm việc nhiều hơn bao giờ hết.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: “Phân khúc viện dưỡng lão được hỗ trợ về mặt y tế và sinh hoạt đã được thiết lập tốt ở nhiều quốc gia trên toàn cầu, nơi có dân số già ngày càng tăng. Lĩnh vực này đã phát triển để cung cấp một môi trường chuyên nghiệp và dễ chịu cho những người cần chăm sóc, đồng thời giúp đỡ những người không có hiểu biết chuyên môn về chăm sóc người cao tuổi hoặc các cơ sở để làm như vậy. Điều này cũng đã dẫn đến sự ra đời của những cơ hội đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao, tương tự như các bất động sản có thương hiệu chuyên biệt với các hồ bơi cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ thu hút các nhà đầu tư lớn, nhà phát triển BĐS và các nhà đầu tư cá nhân."

Duy Bách