Bức tranh quy hoạch TP.HCM trong tháng 9 nổi bật ở hai chuyển động song hành: xác định vai trò của từng khu vực trong không gian đô thị sau hợp nhất và hoàn thiện công cụ để tổ chức thực hiện. Từ phía Đông, phía Tây đến các địa bàn công nghiệp phía Bắc và vùng cảng biển phía Nam, các định hướng đang được nghiên cứu trong một cấu trúc liên kết chung.
Ngày 22/9, HĐND TP.HCM thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị. Các nội dung về hoạt động quy hoạch, quy trình Quy hoạch tổng thể và quy hoạch khu vực TOD đã được thông qua, tạo cơ sở pháp lý cho những bước triển khai tiếp theo. Tuy nhiên, điều này cần phân biệt với việc phê duyệt phương án 5 cực tăng trưởng đang được nghiên cứu trong Quy hoạch tổng thể.
5 cực tăng trưởng: Phía Tây được gọi tên cùng phía Đông và vùng cảng biển
Tại hội nghị tham vấn ngày 11/9, phương án Quy hoạch tổng thể đề xuất tổ chức TP.HCM theo mô hình đa cực, hướng tới phân bổ lại dân cư, việc làm và các động lực kinh tế.
Trong cấu trúc này, lõi trung tâm quốc tế đảm nhận chức năng tài chính, quản trị và dịch vụ toàn cầu.
Cực đổi mới sáng tạo phía Đông, gồm Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An – Thủ Dầu Một, được định hướng phát triển dựa trên khoa học công nghệ, giáo dục, công nghiệp sáng tạo và kinh tế số, kết nối với sân bay quốc tế Long Thành.
Đáng chú ý, Vĩnh Lộc – Bình Lợi – Bình Chánh được đề xuất trở thành cực đô thị – y tế – giáo dục phía Tây. Đây là điểm thay đổi trong phương án được giới thiệu, đưa không gian phía Tây vào nhóm động lực phát triển với vai trò đô thị và dịch vụ chất lượng cao.
Ở phía Bắc, khu vực Bình Dương, Bến Cát, Bàu Bàng được xác định là cực công nghiệp – logistics.
Phía Nam là cực cảng biển – thương mại tự do – năng lượng, trải từ Châu Đức, Phú Mỹ, Cái Mép đến Vũng Tàu và Cần Giờ; trong đó Cái Mép – Thị Vải – Cần Giờ được định hướng là trung tâm giao thương quốc tế, logistics và kinh tế biển.
Các cực được đề xuất kết nối qua những hệ liên kết Bắc – Nam, Đông – Tây, sản xuất – logistics, hạ tầng đô thị đa tầng và không gian xanh – mặt nước. Bức tranh này cho thấy hướng nghiên cứu phân công chức năng giữa các khu vực, giảm áp lực tập trung vào lõi đô thị. Đây vẫn là phương án trong quá trình lập quy hoạch, cần tiếp tục hoàn thiện trước khi trở thành định hướng được phê duyệt.
Rút gọn thủ tục quy hoạch, mở hướng xử lý vướng mắc dự án
Cùng với việc nghiên cứu các cực tăng trưởng, TP.HCM đã thông qua cơ chế đổi mới hoạt động quy hoạch đô thị, nông thôn và kiến trúc.
Điểm đáng chú ý là quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị và nông thôn không phải thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Thành phố có thể tổ chức lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu. Nếu quy hoạch chi tiết hoàn thành thẩm định trước, việc phê duyệt và cập nhật vào quy hoạch phân khu được thực hiện theo cơ chế quy định.
Sự thay đổi này tác động đến quá trình chuẩn bị hồ sơ và xử lý thủ tục. Các đồ án vẫn phải đáp ứng yêu cầu lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt; trường hợp có nội dung khác với quy hoạch phân khu phải đáp ứng điều kiện điều chỉnh cục bộ và được cập nhật trở lại.
Trong hồ sơ chính sách được giới thiệu trong tháng, những nhóm dự án được chú ý gồm dự án lớn, quan trọng; nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu tái định cư; công trình giáo dục, y tế và các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Đây là những lĩnh vực gắn với nhu cầu nhà ở và bổ sung hạ tầng phục vụ dân cư.
Từ góc độ thị trường, có thể thấy cơ chế mới mở thêm khả năng xử lý những vướng mắc liên quan đến quy hoạch. Mức độ tháo gỡ đối với từng dự án vẫn phụ thuộc hồ sơ, điều kiện áp dụng và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, chưa có cơ sở để kết luận việc thông qua nghị quyết sẽ lập tức đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường.
TOD quanh ga metro: Phạm vi tối đa 1.000 m, tăng khả năng khai thác quỹ đất
Trong hướng tổ chức đô thị đa trung tâm, TOD – phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng là nội dung xuyên suốt. Cách tiếp cận này gắn nhà ở, việc làm, thương mại và dịch vụ với đường sắt đô thị, các đầu mối giao thông công cộng, chú trọng khả năng đi bộ và kết nối.
Nghị quyết được thông qua trong tháng quy định quy hoạch TOD không phải thực hiện bước nhiệm vụ quy hoạch, nhưng vẫn phải lập đồ án, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
Ranh giới khu vực TOD gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000 m từ tâm quy ước. Phạm vi cụ thể phải căn cứ điều kiện thực tế, khả năng tiếp cận và mạng lưới giao thông; không phải mọi khu đất trong bán kính này đều mặc nhiên thuộc TOD.
Một điểm đáng chú ý khác là hệ số sử dụng đất gộp chung được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn đối với các ô chức năng hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và khu ở trong khu vực TOD, ưu tiên nơi tiếp cận nhà ga thuận lợi.
Cuối tháng, thành phố tiếp tục lấy ý kiến dự thảo chính sách khuyến khích đầu tư hạ tầng. Dự thảo đề xuất cho nhà đầu tư kiến nghị ranh giới, vị trí và quy mô dự án TOD trong quá trình lập hoặc điều chỉnh quy hoạch, gắn với cam kết đóng góp hạ tầng giao thông. Quyền đề xuất không đồng nghĩa quyền quyết định ranh giới.
Dự thảo cũng đề cập sử dụng ngân sách theo quy định để tạo quỹ đất và ưu tiên hạ tầng kết nối. Đây vẫn là nội dung lấy ý kiến, chưa thể coi là chính sách đã được thông qua. Dọc metro số 2, 5 khu vực gần 940 ha đã được phê duyệt ranh giới phục vụ lập quy hoạch, cũng chưa đồng nghĩa toàn bộ diện tích đã trở thành dự án đầu tư.
Công khai quy hoạch trong 15 ngày, thị trường có thêm cơ sở tra cứu
Đi cùng sự linh hoạt về thủ tục là yêu cầu minh bạch thông tin. Nhóm quy định về Quy hoạch tổng thể được HĐND thông qua bao gồm nội dung công bố, cung cấp thông tin và tổ chức thực hiện quy hoạch.
Các nội dung được giới thiệu trong hồ sơ trình kỳ họp quy định công bố quy hoạch chậm nhất 15 ngày sau khi phê duyệt, điều chỉnh hoặc điều chỉnh cục bộ; giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin trong thời hạn không quá 10 ngày khi nhận đủ hồ sơ.
Hồ sơ điện tử bao gồm dữ liệu bản vẽ, dữ liệu pháp lý số hóa và dữ liệu địa lý GIS. Thông tin được công khai qua các cổng điện tử và hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch. Quá trình lập Quy hoạch tổng thể cũng đặt ra việc lấy ý kiến, tổng hợp và giải trình, tạo điều kiện để người dân tham gia từ khi phương án đang được xây dựng.
Nhìn từ các động thái trong tháng, TP.HCM đang ưu tiên tổ chức phát triển theo không gian chức năng, liên kết vùng và giao thông công cộng, đồng thời cải thiện thủ tục và khả năng tiếp cận dữ liệu.
Đăng Thy