Cảnh báo nóng từ Văn phòng đăng ký đất đai cho người mua bán nhà đất

Giao dịch “ngầm”, giấy tay, hợp đồng nguyên tắc: Rủi ro đang bị xem nhẹ

Theo nội dung thông báo, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cho biết đã tiếp nhận văn bản của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP.HCM phản ánh tình trạng nhiều người dân tham gia giao dịch đặt cọc, góp vốn, mua bán quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, thỏa thuận dân sự, giấy tay.

Đáng lo ngại hơn, không ít trường hợp giao dịch được thực hiện thông qua môi giới không chính thống, thông tin truyền miệng, hoặc xác nhận nội bộ của chủ đầu tư, trong khi dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định. Hệ quả là người mua dễ rơi vào trạng thái nhầm lẫn giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế”, từ đó chấp nhận bỏ ra số tiền lớn cho tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điều kiện pháp lý: Không đủ là không được giao dịch

Văn phòng Đăng ký đất đai nhấn mạnh, theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… khi có Giấy chứng nhận hợp pháp, đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản, ngoài điều kiện của Luật Đất đai, còn phải đáp ứng thêm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Đây là điểm then chốt nhưng thường bị bỏ qua trong các giao dịch “đi tắt”.

Dự án chưa đủ điều kiện vẫn bán: Hệ lụy kéo dài nhiều năm

Thông báo cũng chỉ rõ thực trạng tại TP.HCM: một số chủ đầu tư năng lực tài chính yếu, thiếu vốn, đã lách luật bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng góp vốn để huy động tiền của người dân khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Khi dự án không thể hoàn thiện pháp lý, người mua không được cấp Giấy chứng nhận, tranh chấp phát sinh, việc đòi lại tiền kéo dài nhiều năm và rất khó xử lý trong công tác quản lý nhà nước. Đặc biệt, các hợp đồng giấy tay, thỏa thuận dân sự không được pháp luật bảo vệ đầy đủ, khiến người mua gần như ở thế yếu.

Văn phòng Đăng ký đất đai khuyến nghị gì?

Trước tình hình trên, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM khuyến cáo người dân chỉ thực hiện giao dịch khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, bao gồm:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-Tình trạng quy hoạch, kê biên, tranh chấp;

-Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền;

-Hợp đồng mua bán đúng mẫu, được công chứng, chứng thực theo quy định;

-Thực hiện đăng ký biến động kịp thời sau giao dịch.

Trong trường hợp cần thiết, người dân được khuyến nghị chủ động liên hệ UBND xã, phường hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn, cung cấp thông tin trước khi đặt bút ký kết.

Cảnh báo không mới, nhưng hệ quả vẫn rất thật

Thông báo lần này không đưa ra quy định mới, nhưng là một lời nhắc mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Khi “niềm tin” được đặt nhầm chỗ, cái giá phải trả không chỉ là tiền bạc, mà còn là nhiều năm vướng vào tranh chấp pháp lý.

Cảnh báo đã được phát đi công khai. Vấn đề còn lại là: người mua có chịu dừng lại để kiểm tra, hay tiếp tục đánh cược vào những lời chào mời “linh động” ngoài hành lang pháp lý?

Đăng Thy