Tiếp tục chương trình kỳ họp, ngày 22/10, các đại biểu thảo luận ở tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Phát biểu thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nêu rõ, với dự án Luật Đất đai, việc sửa đổi lần này cần hướng tới xây dựng một đạo luật quy định khung nguyên tắc, kết hợp với cơ chế linh hoạt, bảo đảm tính ổn định, tránh phải sửa đổi liên tục.
Không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường trong định giá đất
Đề cập về cơ chế định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện các quy định theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Theo đó, giá đất cần phù hợp với thị trường nhưng không được tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, bởi điều này có thể khiến bảng giá đất tăng đột biến, kéo theo chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tăng cao, từ đó làm đình trệ nhiều dự án.
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn. Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội
Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường có biến động lớn. Đặc biệt, phải tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên.
Ông yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm tất cả các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất. Không thể để tình trạng đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng cơ quan nhà nước không quản lý được đầy đủ thông tin, dẫn đến bất cập trong chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.
“Mục tiêu lâu dài của việc hoàn thiện cơ chế giá đất là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, có khả năng dự báo”, ông Mẫn nhấn mạnh.
Đối với đề xuất cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên, Chủ tịch Quốc hội cho rằng phải có điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận.
“Đặc biệt, cần quan tâm đến những trường hợp người dân đã sử dụng đất ở ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, không phải do lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật”, Chủ tịch Quốc hội nói.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể nghiên cứu rút ngắn thời gian thông báo, vận động, nhưng phải bảo đảm hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao đất; những trường hợp ngoại lệ phải được giới hạn chặt chẽ và có cơ chế giám sát.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị “lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống ngang bằng hoặc tốt hơn” đối với người bị thu hồi đất. Ông dẫn ví dụ, nơi ở cũ của người dân có nhà, có đất nhưng thiếu trường học, trạm y tế hoặc các công trình dịch vụ thiết yếu. Khi chuyển đến nơi ở mới, nếu được tiếp cận đầy đủ trường học, cơ sở y tế, khu thương mại, nhà trẻ và hạ tầng xã hội tốt hơn thì đó cũng là yếu tố thể hiện chất lượng cuộc sống được cải thiện. Điều quan trọng là phải đánh giá tổng thể điều kiện sống, hạ tầng, sinh hoạt và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Kiểm soát đầu cơ, thổi giá đất, tránh làm méo mó thị trường
Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục hành chính cho người sử dụng đất.
Bất động sản khu Đông TP.HCM
Trong đó, cần nghiên cứu cho phép nhà đầu tư linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả với một số dự án đã triển khai. Đồng thời, rà soát, thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu không phù hợp thực tiễn; làm rõ tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư, bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư, tránh chồng chéo thủ tục.
Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, trong đó quy định rõ việc Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm nhờ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các hoạt động đầu tư công.
Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng đầu cơ, thổi giá đất và mua bán lòng vòng khiến thị trường bất động sản bị méo mó thời gian qua. Một số tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính thực chất vẫn thành lập doanh nghiệp, thực hiện các giao dịch bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá.
Trước thực trạng này, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu tăng cường các công cụ quản lý, điều tiết thị trường, đồng thời đề cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong kiểm soát đầu cơ đất đai.
“Việc này dứt khoát phải làm mạnh mẽ, nhất là ở địa phương”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, cho rằng Trung ương không thể làm thay những nhiệm vụ thuộc trách nhiệm quản lý của địa phương.
Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị đẩy mạnh chuyển đổi số, hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia theo hướng liên thông, công khai, lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng cho hoạt động giao dịch, thu hồi đất, định giá và quản lý đất đai.
Đồng thời, tăng cường vai trò giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức đoàn thể; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại, tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Diệu Trang