Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo đã được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định. Theo hồ sơ thẩm định, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 150 Điều, giảm 48 Điều (khoảng 25%) so với Luật Nhà ở hiện hành.
Quy định rõ thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo đề xuất, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu. Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định.
Bộ Xây dựng đề xuất quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng
Theo Bộ Xây dựng, việc quy định rõ thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu sẽ tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho công tác quản lý, kiểm định và xử lý các chung cư xuống cấp, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư cũ đã hết niên hạn nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều vướng mắc.
Trong trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung để tự cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua việc góp kinh phí thực hiện dự án.
Trường hợp các chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư. Chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.
Theo cơ quan soạn thảo, việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài”, “vĩnh viễn”, mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp).
Liên quan đến đề xuất trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng cùng các bộ, ngành, kiến nghị không nên quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất này vừa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa bảo đảm tính ổn định của pháp luật nhà ở, vừa phù hợp với thực tiễn của nước ta và để cho người dân - chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm,
Vì vậy, HoREA đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành, theo đó quyền sở hữu nhà chung cư không bị giới hạn thời hạn, đồng thời bổ sung các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ hoặc đã hết niên hạn sử dụng.
Bổ sung loạt trường hợp bắt buộc phá dỡ nhà chung cư
Dự thảo cũng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khu cư xá Thanh Đa tại TP.HCM được xây dựng từ những năm 1960-1972
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà chung cư. Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, các công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng điều kiện an toàn cũng thuộc diện phải tháo dỡ.
Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.
Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã. Nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp xã lân cận.
Diệu Trang