Gợi ý này được ông Lương Anh Tú, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Nam Long đưa ra tại Talkshow “Bất động sản giá trị thực - Từ một căn nhà đến một môi trường sống” diễn ra ngày 14/9.
Theo ông Tú, với những dự án đã bàn giao và đi vào vận hành, số căn hộ sáng đèn có thể phần nào phản ánh tỷ lệ lấp đầy. Người mua cũng nên khảo sát thị trường cho thuê. Nếu nguồn căn cho thuê khan hiếm, giá thuê cao và dễ tìm được khách, đó có thể là dấu hiệu cho thấy dự án đang có nhu cầu sinh sống thực tế.
Yếu tố thứ ba cần kiểm tra là bất động sản đã được cấp sổ hồng hay chưa. Khi giao dịch trên thị trường thứ cấp, người mua thường phải thanh toán trong thời gian ngắn và có thể cần vay ngân hàng. Vì vậy, sổ hồng không chỉ xác lập quyền sở hữu mà còn ảnh hưởng đến khả năng thế chấp, tiếp cận vốn và hoàn tất giao dịch.
Các chuyên gia chia sẻ cách nhận diện bất động sản có giá trị thực tại Talkshow “Bất động sản giá trị thực - Từ một căn nhà đến một môi trường sống”.
“Đếm đèn”, khảo sát thị trường cho thuê và kiểm tra pháp lý không phải công thức duy nhất để xác định giá trị bất động sản. Tuy nhiên, đây là những cách giúp người mua đánh giá tình trạng sở hữu, mức độ lấp đầy và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa vào phối cảnh hoặc thông tin quảng bá.
Giá bán không còn là câu hỏi duy nhất
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, hành vi của người mua nhà đang có nhiều thay đổi. Nếu trước đây khách hàng chủ yếu quan tâm đến pháp lý, tiến độ bàn giao và chất lượng công trình, hiện nay họ chú ý nhiều hơn đến hạ tầng giao thông, trường học, việc làm và khả năng kết nối với các khu vực xung quanh.
Tại những đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, khoảng cách địa lý không còn là tiêu chí duy nhất để đánh giá vị trí. Một nơi ở chỉ cách chỗ làm khoảng 5-7km nhưng mất từ 30 phút đến một giờ để di chuyển có thể không còn hấp dẫn với người mua.
Trong bối cảnh đô thị phát triển theo mô hình đa trung tâm, đa cực và gắn với giao thông công cộng (TOD), ông Khương cho rằng giao thông, việc làm và trường học sẽ ngày càng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nơi ở. Người dân có thể chuyển ra vùng ven nếu khu vực mới đáp ứng được nhu cầu đi lại, học tập, làm việc và sinh hoạt hằng ngày.
Hạ tầng giao thông thuận tiện có thể thúc đẩy nhu cầu ở thực và gia tăng giá trị dài hạn của bất động sản
Từ thực tế tiếp xúc với khách hàng, ông Lương Anh Tú cũng nhận thấy người mua đang đặt ra những câu hỏi sâu hơn. Thay vì chỉ quan tâm giá bán, tiến độ thanh toán và mức chiết khấu, họ còn xem xét uy tín chủ đầu tư, khả năng thực hiện cam kết và mức độ đáp ứng nhu cầu sống của dự án.
Theo ông Tú, giá bán vẫn là yếu tố được người mua quan tâm đầu tiên, nhưng đó mới chỉ là “điểm khởi đầu”. Sau khi xác định số tiền phải bỏ ra, khách hàng sẽ tiếp tục cân nhắc những giá trị nhận lại khi sinh sống tại dự án.
Giá bán được xác lập tại một thời điểm, gắn với định vị sản phẩm và nhóm khách hàng mà chủ đầu tư hướng đến. Trong khi đó, giá trị của bất động sản chỉ được kiểm chứng rõ hơn trong quá trình sở hữu và sử dụng.
Pháp lý và uy tín chủ đầu tư là nền tảng
Nếu giá bán là yếu tố đầu tiên được khách hàng nhìn thấy, pháp lý là nền tảng để tài sản có thể được sở hữu an toàn.
Theo ông Khương, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc dự án đủ điều kiện mở bán mới phản ánh tình trạng pháp lý tại một thời điểm. Sau khi ký hợp đồng, người mua vẫn cần theo dõi tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao và khả năng hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Mức độ an toàn của tài sản vì thế phải được xem xét trong suốt quá trình từ ký hợp đồng, đóng tiền, nhận bàn giao đến khi quyền sở hữu được xác lập, thay vì chỉ dừng ở giấy phép xây dựng hoặc văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán.
Do pháp lý dự án tương đối phức tạp, ông Tú khuyến nghị người mua nên tìm hiểu những dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thành. Chất lượng bàn giao, tình trạng vận hành và tiến độ cấp giấy chứng nhận cho cư dân là những dữ liệu thực tế để đánh giá năng lực cũng như mức độ thực hiện cam kết của doanh nghiệp.
Sự tham gia của đối tác nước ngoài cũng là một yếu tố có thể tham khảo, bởi quá trình hợp tác thường đi kèm các yêu cầu chặt chẽ về quản trị, thẩm định và tiêu chuẩn triển khai. Đây là những cơ sở giúp người mua có thêm thông tin trước khi đưa ra quyết định.
Điều gì giúp bất động sản giữ giá sau 5-10 năm?
Bên cạnh pháp lý, khả năng hình thành môi trường sống là thước đo quan trọng đối với giá trị dài hạn của bất động sản. Theo ông Khương, một khu đô thị muốn phát triển bền vững phải vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân, vừa kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học, trung tâm dịch vụ và các khu vực lân cận.
Người mua vì thế nên trực tiếp khảo sát dự án để kiểm tra thời gian di chuyển, hạ tầng kết nối, những tiện ích đã vận hành và tình trạng sinh hoạt của cộng đồng cư dân, thay vì chỉ căn cứ vào khoảng cách trên bản đồ hoặc hình ảnh phối cảnh.
Để duy trì giá trị trong 5-10 năm, bất động sản còn phải giải được bài toán cho thuê và chuyển nhượng.
Theo ông Khương, nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh sống mà còn được nhiều người xem là tài sản tích lũy dài hạn, thậm chí để lại cho thế hệ sau. Giá có thể biến động trong ngắn hạn, nhưng người mua thường nhìn giá trị bất động sản trong một chu kỳ dài hơn.
Bởi vậy, ngay cả người mua để ở cũng quan tâm đến triển vọng phát triển của khu vực và khả năng gia tăng giá trị trong tương lai. Một sản phẩm nhà ở cần đáp ứng ít nhất hai yêu cầu: phục vụ tốt nhu cầu sống và duy trì giá trị tài sản theo thời gian.
Với nhà đầu tư, điều này thể hiện qua 3 câu hỏi: sản phẩm có cho thuê được không, có khả năng gia tăng giá trị không và khi cần chuyển nhượng, thị trường có người mua hay không?
Một bất động sản dù được giới thiệu hấp dẫn nhưng thiếu người thuê, ít giao dịch mua lại và chưa hình thành cộng đồng cư dân sẽ khó duy trì thanh khoản lâu dài. Theo ông Tú, người mua để ở và người mua đầu tư có thể khác nhau về mục đích ban đầu, nhưng cuối cùng đều phải nhìn vào nhu cầu thật. Khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, những sản phẩm có nhu cầu ở thực, nhu cầu thuê thực và cộng đồng cư dân hiện hữu mới có cơ sở giữ giá, tăng trưởng bền vững.
| Website: https://namlongreal.com/ Hotline: 0933 867 770 Địa chỉ: Head Office: 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Xuân Hòa, TP.HCM Văn Phòng Akari City: AK4-000.03, Dự án Akari City, Phường An Lạc, TP.HCM Văn Phòng Mizuki Park: S5-TMDV1, Dự án Mizuki Park, Xã Bình Hưng, TP.HCM Văn Phòng Waterpoint: Số 1 Đường D8, Dự án Waterpoint, Xã Bến Lức, Tỉnh Tây Ninh Văn phòng Thủ Thiêm: Số 35 Đường B4, KĐT Sala, Phường An Khánh, TP.HCM Văn phòng Nam Long II Central Lake: Đường D1, Khu TDTT KDC Nam Long 2, Phường Cái Răng, TP. Cần Thơ |
Hữu Việt