UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 859/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đông Nam sườn đồi.

Theo quyết định, nhà đầu tư dự án sẽ được lựa chọn thông qua đấu thầu. Khu đất thực hiện dự án nằm tại xã Bà Nà và phường Hòa Khánh, TP. Đà Nẵng.

Dự án có diện tích 2.597.152m2, tương đương gần 259,72ha, hướng tới hình thành khu đô thị mới hiện đại, hoàn chỉnh với đất ở, dịch vụ, công trình công cộng, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Các sản phẩm dự kiến gồm biệt thự, nhà liền kề, chung cư cùng trường học, công trình thể thao, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại và hệ thống công viên cây xanh.

Gần 260ha nằm trong không gian quy hoạch Sườn Đồi 2.832ha

Một chi tiết đáng chú ý trong Quyết định 859 là các thông số quy mô của Khu đô thị Đông Nam sườn đồi được xác định trên cơ sở quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Khi triển khai, nhà đầu tư phải bảo đảm diện tích, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, số căn, chiều cao công trình và các hạng mục khác phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500.

Quy hoạch được nhắc đến chính là Phân khu đô thị Sườn Đồi tỷ lệ 1/2.000.

Theo UBND TP. Đà Nẵng, Phân khu đô thị Sườn Đồi có diện tích khoảng 2.832ha, thuộc địa bàn các xã Hòa Ninh, Hòa Sơn, Hòa Nhơn và Hòa Phú theo địa giới tại thời điểm lập quy hoạch. Quy hoạch phân khu này được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 1433/QĐ-UBND ngày 3/7/2024.

Toàn phân khu được tổ chức thành 11 đơn vị ở, 3 khu chức năng ngoài đơn vị ở, trong khi khu vực lõi trung tâm chủ yếu bảo tồn không gian rừng hiện trạng kết hợp các chức năng phát triển đô thị.

Như vậy, xét về quan hệ quy hoạch, Khu đô thị Đông Nam sườn đồi gần 259,7ha là một khu vực đầu tư cụ thể hóa một phần không gian của Phân khu đô thị Sườn Đồi rộng 2.832ha, chứ không phải toàn bộ phân khu.

Điểm đáng chú ý của Phân khu đô thị Sườn Đồi là cấu trúc không gian lấy núi Dương Ba Làng – Hồng Vàng làm lõi cảnh quan trung tâm. Các khu chức năng đô thị, khu ở, công viên và mặt nước được tổ chức xung quanh khu vực núi, trong khi phần lõi chủ yếu giữ lại không gian rừng hiện trạng và cảnh quan tự nhiên.

Trong cấu trúc này, Khu đô thị Đông Nam sườn đồi gần 260ha nằm về phía Đông Nam của phân khu, là một trong những khu vực được cụ thể hóa để phát triển đô thị. Vì vậy, dự án có mối liên hệ trực tiếp với tổng thể không gian Sườn Đồi nhưng không phải toàn bộ khu vực bao quanh núi Dương Ba Làng – Hồng Vàng.

Điều này cũng lý giải vì sao bản đồ quy hoạch phân khu Sườn Đồi hiện nay có phạm vi lớn hơn rất nhiều so với diện tích dự án đang được Đà Nẵng lựa chọn nhà đầu tư.

Dự án phải “khớp nối” với hạ tầng của toàn Phân khu Sườn Đồi

Mối liên hệ giữa hai quy hoạch còn thể hiện rõ ở yêu cầu về hạ tầng.

Quyết định 859 yêu cầu nhà đầu tư phải xây dựng đồng bộ hệ thống đường giao thông, cấp nước, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, thoát nước, quản lý chất thải rắn và các công trình kỹ thuật khác theo Quy hoạch phân khu Sườn Đồi tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.

Hệ thống hạ tầng đô thị trong dự án đồng thời phải bảo đảm đúng quy mô, hướng tuyến và vị trí đã được xác lập tại quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và những quy hoạch liên quan. Các điểm kết nối với khu dân cư hiện hữu sẽ tiếp tục được xác định cụ thể ở bước quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở và thiết kế thi công.

Nói cách khác, Khu đô thị Đông Nam sườn đồi không thể phát triển như một “ốc đảo” riêng biệt mà phải khớp nối vào mạng lưới giao thông và hạ tầng chung của toàn khu vực Sườn Đồi.

Hơn 15.000 căn nhà, gần 38.000 người

Theo Quyết định 859, diện tích đất nhóm nhà ở mới của dự án khoảng 877.914m2, chiếm 33,8% diện tích toàn dự án. Riêng đất xây dựng nhà ở khoảng 258.093m2, tổng diện tích sàn nhà ở khoảng 1,586 triệu m2.

Dự kiến có khoảng 922 căn nhà ở riêng lẻ, gồm biệt thự và nhà liền kề, với khoảng 469.142m2 sàn xây dựng.

Khối chung cư có khoảng 14.213 căn hộ, tổng diện tích sàn hơn 1,116 triệu m2. Như vậy, tổng nguồn cung dự kiến của dự án lên tới khoảng 15.135 căn nhà.

Quy mô dân số thường trú dự kiến khoảng 37.874 người, trong đó đến năm 2030 khoảng 17.324 người và giai đoạn dài hạn sau năm 2030 thêm khoảng 20.550 người. Dân số vãng lai khoảng 6.330 người.

Đây là quy mô tương đương một khu dân cư lớn, vì vậy việc tổ chức hệ thống trường học, y tế, thể thao, cây xanh và các công trình công cộng đồng bộ với quy hoạch toàn Phân khu Sườn Đồi được đặt ra ngay từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư.

Xuất hiện các ô đất nhà ở xã hội SD6-OCT02, SD6-OCT03

Một thông tin đáng chú ý khác trong Quyết định 859 là yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở đủ điều kiện trong dự án để đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ xây dựng nhà ở xã hội.

Hồ sơ xác định quỹ đất nhà ở xã hội sẽ được bố trí tại các ô đất SD6-OCT02, SD6-OCT03 và một số ô đất khác. Nhà đầu tư được lựa chọn phải tiếp tục xác định cụ thể số căn hộ, vị trí, mật độ, hệ số sử dụng đất, tầng cao và các chỉ tiêu quy hoạch ở bước quy hoạch chi tiết.

Đây cũng là một đầu mối quan trọng để đối chiếu vị trí Khu đô thị Đông Nam sườn đồi trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất Phân khu Sườn Đồi, bởi mã các ô đất có thể được sử dụng để xác định chính xác hơn ranh giới dự án khi bản quy hoạch chi tiết hoặc hồ sơ mời thầu được công bố.

Ngoài ra, Quyết định 859 cho biết dự án đã được xác định vị trí, khu vực phát triển nhà ở trong Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Đà Nẵng và phù hợp với chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giai đoạn 2026-2030.

Gần 13.590 tỷ đồng, riêng giải phóng mặt bằng gần 784 tỷ

Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 13.589,998 tỷ đồng.

Trong đó, sơ bộ chi phí thực hiện dự án khoảng 12.806,096 tỷ đồng, chưa bao gồm bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng. Chi phí dành cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng khoảng 783,902 tỷ đồng.

Vốn góp của nhà đầu tư dự kiến hơn 2.038 tỷ đồng, chiếm 15% tổng vốn; khoảng 85% còn lại là vốn huy động.

Đáng chú ý, con số gần 13.590 tỷ đồng mới là sơ bộ vốn đầu tư và chưa bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng các khoản thuế, phí liên quan.

Xây dựng từ cuối năm 2027, hoàn thành năm 2032

Theo tiến độ được phê duyệt, dự án có thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, gồm lựa chọn nhà đầu tư, lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, báo cáo nghiên cứu khả thi, giải phóng mặt bằng và thủ tục giao đất, được thực hiện từ quý I/2026 đến quý IV/2029.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn dự án dự kiến được đầu tư từ quý IV/2027 đến quý IV/2030. Các khu nhà ở riêng lẻ, chung cư và dịch vụ triển khai từ quý II/2028 đến quý IV/2032; chung cư nhà ở xã hội dự kiến thực hiện từ quý I/2029 đến quý IV/2032.

Toàn dự án dự kiến hoàn thành xây dựng và chính thức đi vào vận hành từ quý IV/2032.

Với quy mô gần 260ha, Khu đô thị Đông Nam sườn đồi chỉ chiếm chưa đến 1/10 diện tích toàn Phân khu đô thị Sườn Đồi 2.832ha, nhưng dự kiến tập trung hơn 15.000 căn nhà cùng gần 38.000 cư dân. Khi dự án bước sang giai đoạn lập quy hoạch chi tiết 1/500, ranh giới từng khu chức năng, vị trí nhà ở xã hội và cách kết nối với mạng lưới giao thông của toàn Phân khu Sườn Đồi sẽ được xác định cụ thể hơn.

Đăng Thy