Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong văn bản, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư đã thế chấp vẫn được huy động vốn, bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, trong văn bản thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải ghi rõ thông tin về việc nhà ở đã được giải chấp hoặc chưa được giải chấp.
Một dự án bất động sản tại khu Đông TP.HCM.
Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp thì phải được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp bằng văn bản và được ghi rõ trong văn bản thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Bên nhận thế chấp có quyền kiểm soát việc sử dụng dòng tiền của chủ đầu tư có được từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đúng mục đích để thanh toán khoản nợ vay và thực hiện giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.
Hiệp hội cho rằng đề xuất này nhằm bảo đảm sự đồng bộ và thống nhất của hệ thống pháp luật. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã quy định trường hợp nhà ở đang thế chấp vẫn được bán, cho thuê mua nếu được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.
Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định “quyền của bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
Hơn nữa trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đã thế chấp dự án để vay tín dụng tại các ngân hàng thương mại để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án. Tại thời điểm dự án nhà ở “đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” thì chủ đầu tư vẫn chưa có nguồn thu tài chính từ dự án này để thực hiện giải chấp.
Cũng theo hiệp hội, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin liên quan, trong đó có các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và tình trạng thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản.
Trên thực tế, nhiều dự án công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm các loại hình lưu trú như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel) và văn phòng lưu trú (officetel), đã được chủ đầu tư thế chấp để vay vốn trước khi bán, cho thuê mua hoặc huy động vốn. Việc này tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp nếu không có quy định pháp lý cụ thể.
Do vậy, cần thiết bổ sung quy định rõ trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm tính minh bạch và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên liên quan.
Diệu Trang