Sáng 30/10, Quốc hội tiến hành phiên thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại đây, nhiều đại biểu Quốc hội đã tham gia góp ý và đề xuất các giải pháp tăng quy định bảo vệ người mua nhà.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, các đại biểu cho rằng quy định mức đặt cọc tối đa 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi người mua.
Đề xuất xác định khoản thu theo bản chất giao dịch
Tuy nhiên, đại biểu Tô Ái Vang (đoàn TP Cần Thơ) đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc để bảo đảm tính khả thi. Theo đó, toàn bộ số tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh dự án. Chủ đầu tư chỉ được rút khoản tiền này khi bất động sản đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
Cùng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) cảnh báo nguy cơ chủ đầu tư thu tiền trước thời điểm được phép dưới các hình thức như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối.
Theo đại biểu, nếu chỉ dựa vào tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách, đẩy rủi ro về phía người mua. Vì vậy, ông đề nghị xác định khoản thu theo bản chất giao dịch, thay vì tên gọi. Những khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh cần được kiểm soát và xử lý theo quy định.
Đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng phát biểu. Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội
Đại biểu Lương Thị Hoa (đoàn Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.
Trong khi đó, đại biểu Trần Anh Tuấn (đoàn TP.HCM) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian; việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.
Khoản 5% còn lại: Đề xuất cho thay tiền phong tỏa bằng bảo lãnh ngân hàng
Liên quan đến khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc phong tỏa số tiền này giúp bảo vệ quyền lợi người mua nhưng có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp nếu kéo dài.
Đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay thế khoản tiền bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương, trong trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất hoặc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch. Theo bà, giải pháp này vừa giúp doanh nghiệp giải phóng dòng tiền, vừa bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua nhà.
Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản 5% còn lại, gồm chủ thể kiểm soát tài khoản, điều kiện giải tỏa, quyền hưởng lãi phát sinh của người mua và phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Một dự án nhà ở đang được xây dựng.
Theo đại biểu, khoản tiền này chỉ thực sự bảo vệ người mua khi được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý xác nhận nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc người mua tự thực hiện thủ tục. Ông đề xuất quy định ngay trong Luật các nguyên tắc về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và giải quyết tranh chấp. Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết về quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.
Một số đại biểu cũng đề nghị làm rõ trách nhiệm cung cấp thông tin và cam kết bảo lãnh khi người mua lựa chọn phương án này. Trong đó, cần quy định cụ thể trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện bán, thời hạn phát hành thư bảo lãnh và trách nhiệm của từng bên nhằm tránh cách hiểu, áp dụng khác nhau.
Tại phiên thảo luận, đa số ý kiến cho rằng các quy định về đặt cọc, khoản tiền thanh toán còn lại và bảo lãnh ngân hàng cần đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền, điều kiện giải tỏa và trách nhiệm của bên nhận tiền. Đây là những yếu tố quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, hạn chế rủi ro đối với các khoản tiền đã thanh toán trước khi nhận nhà và được cấp giấy chứng nhận.
Phương Vy