Chiều 28/10, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Các đại biểu đề nghị làm rõ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoàn thiện nguyên tắc xác định giá bán và cơ chế chuyển nhượng sau 5 năm, bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế đầu cơ và hài hòa quyền lợi của người mua nhà.
Đề xuất công khai cách tính giá bán nhà ở xã hội
Liên quan cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, các đại biểu đánh giá việc đơn giản hóa thủ tục xác định giá sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Tuy nhiên, do nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi từ Nhà nước, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và giám sát chặt chẽ.
Theo đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định công khai các khoản chi phí chính cấu thành giá bán, giá thuê mua; thiết lập cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro. Trường hợp phát hiện chi phí không hợp lý hoặc không hợp lệ, cần có quy định xử lý và hoàn trả tiền cho người mua. Đặc biệt, các khoản ưu đãi của Nhà nước phải được phản ánh đầy đủ vào giá nhà ở xã hội, bảo đảm lợi ích từ chính sách hỗ trợ đến đúng người thụ hưởng.
Liên quan đến việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn An Giang) đồng tình với quy định giới hạn giá bán lại trong 5 năm đầu nhằm ngăn chặn đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa làm rõ nguyên tắc kiểm soát giá chuyển nhượng sau thời hạn này.
Đại biểu Lý Anh Thư - Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang phát biểu
Theo đại biểu, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu, giá nhà thương mại vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, việc thiếu cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể khiến người thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở.
Thực tế, dù giá chuyển nhượng nhà ở xã hội thấp hơn nhà thương mại, mức giá này vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu. Điều đó cho phép người bán hưởng khoản chênh lệch lớn từ tài sản được hình thành nhờ chính sách ưu đãi của Nhà nước, trong khi người mua sau phải chịu chi phí cao hơn, làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách.
Đại biểu Lý Anh Thư đề nghị nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu, kết hợp chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền quy định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.
Mục tiêu của cơ chế này không phải là hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà là bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của người đã mua nhà và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cũng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới. Do đó, quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 05 năm sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội.
Đề xuất cơ chế mua lại nhà ở xã hội, xem xét miễn thuế chuyển nhượng
Cùng quan điểm, đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long) đề nghị cân nhắc quy định bán lại nhà ở xã hội tại điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhằm hài hòa giữa mục tiêu chống đầu cơ và bảo đảm quyền tài sản của người mua.
Theo dự thảo, trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá không vượt quá giá mua ban đầu. Sau thời hạn này, người sở hữu đã có giấy chứng nhận vẫn chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Đại biểu Thạch Phước Bình - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long phát biểu
Đại biểu đồng tình với mục tiêu duy trì nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng chính sách, song cho rằng cần làm rõ nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng sau 5 năm. Nếu thả nổi theo thị trường, người thu nhập thấp có thể không đủ khả năng mua. Ngược lại, việc khống chế giá quá thấp có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản của chủ sở hữu.
Ông cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế ưu tiên mua lại dành cho chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ, nhằm đưa căn hộ trở lại quỹ nhà ở chính sách một cách minh bạch. Đồng thời, cần có quy định chuyển tiếp đối với những người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành.
Đồng tình, đại biểu Trần Văn Lâm (Đoàn Bắc Ninh) cho rằng việc giới hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu và chỉ cho phép bán lại cho người đủ điều kiện sau thời hạn này là hợp lý, nhằm tránh tình trạng nhà ở xã hội dần trở thành hàng hóa thương mại.
Tuy nhiên, ông đề nghị làm rõ cơ chế xác định giá bán lại. Theo đại biểu, nếu người mua ban đầu được hưởng giá thấp nhờ chính sách ưu đãi của Nhà nước nhưng sau đó bán theo giá thị trường, phần ưu đãi có thể chuyển thành lợi nhuận cá nhân. Khi đó, Nhà nước không chỉ mất nguồn lực hỗ trợ mà còn mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.
Ông Lâm đề nghị nghiên cứu cơ chế để nhà ở xã hội được chuyển nhượng chủ yếu trong hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu sử dụng, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định. Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, đồng thời không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước.
Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị rà soát chính sách thuế đối với giao dịch nhà ở xã hội. Theo đó, khi pháp luật đã giới hạn đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho phép giao dịch theo cơ chế thị trường thì không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường.
Đối với trường hợp chuyển nhượng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng mức giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, trong đó có thể xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch này; đồng thời, sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết.
Diệu Trang