Năm 2022 là một năm biến động lớn của thị trường bất động sản. Đây được coi là một chuỗi nối tiếp những biến động của năm 2020 và 2021, bắt nguồn từ dịch Covid-19, sau đó đến sự biến động về lạm phát, giá cả leo thang. Đến 2022, cùng với những ảnh hưởng của dịch bệnh, các lệnh điều tiết về chính sách vĩ mô của Chính phủ đã tác động không nhỏ đến thị trường, khiến cho thanh khoản thị trường suy giảm mạnh từ quý 2.2022.
Khang Land được hình thành trong giai đoạn 2012-2013, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, yếu cả về nguồn cung và cầu. Việc sống sót và phát triển qua giai đoạn đó chính là bài học và kinh nghiệm quý báu, giúp chúng tôi lường trước được sự việc, từ đó chủ động đối phó và đưa ra các giải pháp thích ứng linh hoạt.
Song, trong bối cảnh này, khó khăn là không tránh khỏi. Thứ nhất, tâm lý khách hàng đang chờ đợi giá tiền rẻ hơn khiến thị trường mất thanh khoản. Thứ hai, thị trường đang thiếu những sản phẩm chất lượng và pháp lý tốt. Thứ ba là room tín dụng bị siết. Thứ tư là do các chính sách quản lý của Nhà nước tác động đến thị trường.
Điều đó ảnh hưởng đến doanh thu, các hoạt động bán hàng của doanh nghiệp, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của các cán bộ công nhân viên đang hoạt động trên các chi nhánh toàn quốc.
So với 2 năm dịch bệnh, tôi đánh giá khó khăn hiện giờ còn tệ hơn rất nhiều. Mặc dù giai đoạn 2020-2021, thị trường bị giới hạn bởi rào cản tiếp xúc với khách hàng, nhưng thị trường vẫn luôn dồi dào cả về nguồn cung cũng như nguồn cầu. Mỗi lần nới lỏng giãn cách chỉ khoảng 3-4 tháng/lần nhưng ít nhất chúng ta vẫn có đủ thời gian để hồi sức. Còn so với đợt này, toàn bộ thị trường gần như tê liệt. Mức độ thiệt hại về tiền sẽ lớn hơn rất nhiều lần.
Chúng tôi đã phải tái cấu trúc lại toàn bộ doanh nghiệp, cắt giảm nhân sự và tối ưu hóa chi phí, tăng số lượng thành chất lượng, tăng mức độ tinh nhuệ của nhân sự lên.
Trong thời gian tới, ngoài việc tinh chỉnh và tái cấu trúc lại doanh nghiệp cũng như nâng cấp nội lực, công ty cũng sẽ đánh giá lại thị trường và lựa chọn những sản phẩm có giá trị cốt lõi, đem lại giá trị thật sự cho khách hàng.
Khang Land sẽ đưa ra các tiêu chí lựa chọn sản phẩm khắt khe nhất, qua đó cung ứng tới khách hàng những sản phẩm có nhiều giá trị như chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ, uy tín, năng lực thực hiện và khả năng hoàn thành của chủ đầu tư, vị trí, pháp lý…
Tôi cho rằng giải pháp đầu tiên của các doanh nghiệp để tự cứu mình và vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay là phải đa dạng hóa nguồn thu, cắt giảm chi tiêu, đồng thời nâng cấp về công nghệ và con người. Bên cạnh đó, rà soát lại những điểm hạn chế, những điểm còn yếu kém trong giai đoạn trước đây để rút ra bài học cho mình.
Về mặt tài chính, áp dụng chính sách thắt lưng buộc bụng và chuẩn bị cho cả kịch bản thị trường có thể xấu hơn để vẫn có thể tồn tại, vượt qua được. Cuối cùng, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đánh giá lại xu thế lựa chọn những sản phẩm một cách kỹ lưỡng để thỏa mãn được các tiêu chí đầu tư của Khách hàng.
Tôi cho rằng, trong giai đoạn này, những doanh nghiệp làm ăn không chuẩn chỉnh, quản trị yếu, tài chính yếu và lối tư duy phát triển không có giá trị cốt lõi, phát triển lệch lạc, làm ăn phạm pháp, có những yếu tố mang tính chất trục lợi cho bản thân, xâm phạm đến lợi ích của cộng đồng sẽ bị đào thải mạnh mẽ.
Năm 2022 là một năm rất đặc biệt với nhiều biến động lớn về kinh tế, xã hội. Đối với thị trường bất động sản, đây là một năm mang nhiều nét tương phản của thị trường đầu năm và cuối năm. Đầu năm 2022, tiếp đà hưng phấn của thị trường cuối năm 2021 đến từ động thái mở cửa sau thời gian hạn chế vì Covid-19, thị trường bất động sản thực sự thăng hoa, lượng giao dịch tăng đột biến, giá bất động sản liên tục tăng đặc biệt là phân khúc đất nền.
Nửa sau năm 2022 lại là một bức tranh hoàn toàn trái ngược. Dòng vốn chảy vào bất động sản bị siết, lãi suất tăng cao khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh, một số phân khúc thậm chí không có giao dịch.
Là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, công ty chúng tôi cũng không tránh khỏi những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường.
Đầu năm 2022, cán bộ nhân viên trong công ty rất hào hứng với triển vọng của thị trường, các hoạt động diễn ra sôi nổi với những dự án triển khai được nhiều khách hàng quan tâm và đầu tư. Kế hoạch của công ty tới cuối năm 2022 và quý 1/2023 sẽ mở bán thêm một số dự án đang hoàn tất các thủ tục pháp lý và hạ tầng. Bên cạnh đó thị trường tài chính cũng hỗ trợ nhiều cho thị trường bất động sản, các nhà đầu tư lãi từ thị trường chứng khoán sau đó chuyển vốn sang thị trường bất động sản tạo nên một làn sóng đầu tư mạnh mẽ.
Tới đầu quý 3.2022, thị trường đột ngột chuyển hướng xấu, dòng vốn chảy vào bất động sản bị siết dẫn tới giao dịch giảm mạnh, thị trường chứng khoán lao dốc làm xấu hơn tình trạng giao dịch trên thị trường bất động sản.
Một số dự án dự kiến bán hàng vào thời điểm Quý 3-4/2022 bị ảnh hưởng nặng nề. Có dự án cho khách hàng đặt chỗ trước đạt 80% khối lượng nhưng tới thời điểm mở bán vào tháng 10 khách đồng loạt rút, lượng bán hàng đạt dưới 15%.
Tới thời điểm hiện tại, các hoạt động của công ty đều cầm chừng. Chúng tôi thu gọn lại quy mô, tính toán lại kế hoạch cho phù hợp với tình hình mới.
Trong bối cảnh hiện tại, việc tiếp cận các nguồn vốn đang là vấn đề nan giải. Kế hoạch triển khai dự án ngoài vốn tự có thì nguồn vốn vay và vốn huy động chiếm một tỷ trọng lớn tuy nhiên dòng vốn này đang tắc cứng. Ngoài ra vướng mắc về thủ tục pháp lý của một số dự án cũng vẫn đang chờ tháo gỡ từ các cơ quan chức năng, bên cạnh đó tiền sử dụng đất các địa phương đều tính rất cao do giai đoạn trước giá đất bị thổi lên làm hiệu quả đầu tư sụt giảm mạnh.
Đối diện với những khó khăn xác định thời gian còn kéo dài, doanh nghiệp chúng tôi cũng nhanh chóng thích ứng với những kế hoạch mới. Việc đầu tiên là thay đổi chiến lược kinh doanh, giảm tối đa chi phí, sắp xếp lại các khoản đầu tư theo hướng kéo dài thời gian thực hiện dự án.
Do lãi suất tăng cao nên công ty ưu tiên trả những khoản vay thông qua bán những tài sản có tính thanh khoản cao. Một số dự án thay vì giữ lại đầu tư thì có thể hợp tác với đối tác hoặc chuyển nhượng lại. Giảm chi phí nhân sự cũng là một ưu tiên trong bối cảnh hiện tại, bộ phận kinh doanh được xác định tinh giảm đầu tiên do số lượng lớn trong khi không có doanh thu, các bộ phận khác cũng tinh gọn trên cơ sở khoán công việc, thực hiện công việc theo gói.
Năm 2023 được dự báo vẫn là năm khó khăn đối với thị trường bất động sản. Đối với các dự án đầu tư dở dang, công ty xác định không tiếp tục rót thêm tiền mà duy trì chờ thêm thời gian, kéo dài thời gian thực hiện, đẩy mạnh hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với những dự án khác.
Trong bối cảnh toàn thị trường khó khăn, thị trường vốn khó tiếp cận thì nội lực doanh nghiệp là điều quan trọng nhất để vượt qua. Các doanh nghiệp nên tự cứu mình chứ không nên hy vọng vào một bên khác, ngân hàng không chìa tay ra nếu doanh nghiệp không hy sinh lợi ích, những đối tác rót tiền cho thì họ cũng có những yêu cầu khắt khe về lợi nhuận, thậm chí là thôn tính.
Khủng hoảng ngoài những tác động tiêu cực đối với nhiều doanh nghiệp thì cũng là cơ hội đối với một số ít doanh nghiệp có tiềm lực. Đây là thời điểm thanh lọc thị trường, những doanh nghiệp yếu chấp nhận nhường sân chơi lại để tìm cơ hội khác hoặc bị đào thải.
Năm 2022 là một năm có nhiều biến động nhất trong chu kỳ 10 năm của bất động sản vừa qua. Những biến động đó đến từ ảnh hưởng không nhỏ của hai năm đại dịch, sau đó tiếp tục bị “bồi” thêm bởi những bất ổn về kinh tế, tài chính và chính trị trên thế giới, khiến cho kinh tế Việt Nam cũng bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, trong hai năm qua, số lượng các dự án bị thanh tra rất nhiều và các dự án được cấp mới rất ít, dẫn đến nguồn cung cũng rất khan hiếm. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tăng cao làm cho giá bất động sản trong hai năm qua tăng đột biến.
Với các doanh nghiệp nói chung, nguồn vốn từ ngân hàng, trái phiếu rất quan trọng nhưng ở thời điểm hiện tại, doanh nghiệp không có cơ hội để vay hoặc huy động. Những biến động của nền kinh tế đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư và khách hàng, khiến thị trường gần như đóng băng, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp thiếu nguồn tài chính để vận hành.
SGO Homes không nằm ngoài guồng quay này khi tình hình kinh doanh nói chung giảm sút và rất nhiều thị trường không có giao dịch.
Tâm lý e dè, chờ đợi thời điểm mua của khách hàng đã khiến cho thanh khoản thị trường suy giảm mạnh. Do đó, giai đoạn này các doanh nghiệp bất động sản nói chung đều gặp khó khăn trong việc triển khai bán hàng và chuyển đổi được thành giao dịch thành công, ảnh hưởng tới doanh thu, không đủ chi phí để hoạt động.
Tôi đánh giá, mức độ khó khăn của giai đoạn này hơn giai đoạn dịch bệnh rất nhiều. Về điểm chung, cả hai giai đoạn đều khan hiếm nguồn cung nhưng hiện tại khan hiếm hơn. Khó khăn thời kỳ Covid-19 chủ yếu là vấn đề di chuyển, còn bản chất sau khi hết thời gian giãn cách, thị trường vẫn phục hồi rất nhanh, hơn nữa thuận lợi của giai đoạn đó là có nhiều dòng vốn rẻ và tâm lý mọi người đổ dồn vào bất động sản. Còn hiện tại có thể nói là khó khăn toàn diện khi nguồn cung ít, dòng vốn cạn kiệt, chi phí lãi vay cao, cộng thêm yếu tố chính trị, lạm phát làm cho thị trường đi xuống rất nhanh.
Đối mặt với thực tế này, chúng tôi đã phải định vị lại chiến lược về sản phẩm và khu vực. Cụ thể, ưu tiên lựa chọn các sản phẩn đã đầy đủ pháp lý và hướng đến người ở thực; hướng đến các khu vực có mức độ đô thị hoá cao. Với các sản phẩm đầu tư, lựa chọn các sản phẩm có tính năng đa tích hợp (khu đô thị kết hợp nghỉ dưỡng, vị trí trung tâm khu du lịch) và tìm kiếm những thị trường mới có mức giá thấp so với mặt bằng chung, để có dư địa tăng giá.
Với thị trường khó khăn như hiện nay, đòi hỏi các doanh nghiệp và nhân sự phải có sự nỗ lực, chia sẻ để vượt qua. Thay vì trước kia một người làm một việc thì hiện nay một người có thể làm 2-3 công việc khác nhau.
Chúng tôi cũng tập trung vào việc xây dựng quy trình công việc tối ưu hơn, đào tạo văn hoá và năng lực nhân sự, chuẩn bị cho sự bùng nổ trở lại của thị trường bất động sản.
Chúng tôi chú trọng vào việc lựa chọn các chủ đầu tư uy tín và có năng lực, tập trung phát triển các sản phẩm có giá trị thực. Đối với sản phẩm đô thị tập trung ở các thành phố lớn, xây dựng tiện ích và dịch vụ đáp ứng được cuộc sống cư dân. Đối với các sản phẩm đầu tư, ưu tiên các thị trường nghỉ dưỡng mới, chưa được khai phá có nền giá thấp, xây dựng ý tưởng sản phẩm và dịch vụ đảm bảo khả năng vận hành, tạo ra giá trị thặng dư thông qua khai thác du lịch.
Đây là giai đoạn đầy thử thách, nên tôi cho rằng quan trọng là sống sót được. Chính vì vậy, mục tiêu làm thế nào để duy trình được hình ảnh và hoạt động của công ty là những ưu tiên hàng đầu.
Với tình hình hiện tại, tôi nghĩ chỉ khoảng 20-30% doanh nghiệp có thể vượt qua thời kỳ khủng hoảng này. Đây sẽ là những thế hệ doanh nghiệp mới, từ những trải nghiệm xương máu ở thời điểm này sẽ có những bước phát triển thần tốc khi thị trường bùng nổ trở lại.
Gia Khiêm