Sở Xây dựng thành phố Đồng Nai ban hành Công văn 6930/SXD-QLN&TTBĐS ngày 28/9/2026, đề nghị góp ý dự thảo quyết định về nội dung này. Cổng thông tin thành phố công bố thời gian lấy ý kiến từ 29/9 đến 8/10/2026 và ghi trạng thái văn bản là chưa thông qua.
Trả đủ 100% tiền, quyền bán và thế chấp thay đổi ra sao?
Điểm đáng chú ý nằm ở Điều 4 và Điều 5. Sau khi thanh toán 100% số tiền mua nhà phải trả theo hợp đồng và đáp ứng các điều kiện khác, người được bố trí tái định cư đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu đầy đủ đối với căn nhà ở xã hội. Tiền bồi thường, hỗ trợ được đối trừ theo phương án tái định cư cũng tính vào khoản đã thanh toán.
Kể từ thời điểm được công nhận, dự thảo cho phép chủ sở hữu bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê và thực hiện các giao dịch khác theo chế độ pháp lý của nhà ở thương mại. Văn bản nêu rõ sẽ không tiếp tục áp dụng thời hạn hạn chế chuyển nhượng thông thường của nhà ở xã hội đối với trường hợp đặc thù này, trong phạm vi Luật Phát triển đô thị cho phép.
Dự thảo đề xuất không thu khoản chênh lệch giữa giá nhà ở xã hội và giá nhà ở thương mại, trừ khi pháp luật cấp trên quy định; không yêu cầu chứng minh lại điều kiện hưởng chính sách hoặc xin xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng. Người dân vẫn phải nộp thuế, phí theo quy định.
Cơ chế này chỉ dành cho người bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở, thuộc diện được bố trí tái định cư và được bố trí mua nhà ở xã hội để tái định cư. Người mua nhà ở xã hội thông thường, người thuê nhà hoặc người thuê mua chưa hoàn tất thanh toán không thuộc phạm vi dự thảo.
7 điều kiện cùng lúc
Theo dự thảo, người mua phải đáp ứng đồng thời 7 nhóm điều kiện:
- Có quyết định hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt;
- Được bố trí mua nhà ở xã hội đúng quy định;
- Có hợp đồng mua bán hợp pháp;
- Đã nhận bàn giao nhà, trừ trường hợp làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cùng lúc bàn giao;
- Đã thanh toán đủ tiền sau khi tính các khoản đối trừ;
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính trực tiếp liên quan đến xác lập sở hữu;
- Căn nhà không có tranh chấp về quyền sở hữu khi thực hiện thủ tục.
Việc trả đủ tiền được chứng minh bằng xác nhận của chủ đầu tư, biên bản thanh lý, chứng từ thanh toán hoặc xác nhận khoản bồi thường được đối trừ. Dữ liệu điện tử có giá trị pháp lý tương đương cũng được chấp nhận; cơ quan giải quyết không yêu cầu nộp lại dữ liệu đã có.
Người đang trả góp được xem xét sau khi thanh toán đủ và đáp ứng các điều kiện còn lại. Người đã trả đủ trước ngày quyết định có hiệu lực nhưng chưa được công nhận sở hữu đầy đủ cũng thuộc diện áp dụng. Người thừa kế hợp pháp có thể tiếp tục thanh toán phần còn lại.
Chủ đầu tư có 5 ngày xác nhận
Trong 5 ngày làm việc kể từ khi người mua hoàn thành thanh toán, chủ đầu tư phải xác nhận nghĩa vụ trả tiền, hoàn thiện phần hồ sơ của mình và chuyển hồ sơ đến cơ quan cấp giấy chứng nhận, hoặc cung cấp hồ sơ cho người mua tự làm thủ tục. Đây không phải thời hạn cam kết cấp sổ hồng trong 5 ngày; việc cấp giấy vẫn theo pháp luật đất đai.
Nếu giấy chứng nhận đã cấp nhưng hồ sơ còn ghi hạn chế giao dịch, người dân có thể đề nghị cập nhật tình trạng pháp lý. Sở Xây dựng sẽ lập danh sách điện tử những căn nhà đã được công nhận sở hữu đầy đủ.
Nếu tiền bồi thường lớn hơn giá mua, người dân được nhận phần dư theo phương án; nếu thấp hơn, phải trả phần thiếu. Việc công nhận sở hữu không làm thay đổi phần sở hữu chung, nghĩa vụ bảo trì và thời hạn sử dụng đất, công trình.
Đề xuất xuất hiện khi Đồng Nai đẩy mạnh cả nhà ở xã hội lẫn tái định cư. Theo Sở Xây dựng, đến ngày 28/9, thành phố có 21 dự án nhà ở xã hội đang thi công với 13.051 căn; riêng năm 2026 khởi công mới 11 dự án với 8.959 căn. Đây là nguồn cung chung, không phải số căn thuộc diện áp dụng dự thảo.
Đăng Thy