Ngày 2/11/2026, UBND phường Nhơn Trạch, thành phố Đồng Nai ban hành Thông báo số 3087/TB-UBND, công khai hồ sơ lấy ý kiến quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Long Tân. Phương án mới tập trung tổ chức lại không gian, tăng hiệu quả sử dụng đất và khai thác lợi thế ven sông, cửa ngõ kết nối TP.HCM.
Gần 358ha sát Vành đai 3, hướng tới đô thị cao tầng
Khu vực lập quy hoạch có diện tích khoảng 357,64ha, thuộc tiểu khu 4 của Phân khu 3.3 trong quy hoạch đô thị mới Nhơn Trạch. Phía Đông giáp đường Vành đai 3, phía Tây giáp sông Cái, phía Nam giáp hành lang cách ly đường điện 110kV.
Theo thuyết minh, lợi thế của khu đất là vị trí kết nối TP.HCM qua Vành đai 3 và cầu Nhơn Trạch, đồng thời tiếp cận các đầu mối giao thông hướng đến sân bay Long Thành.
Thay đổi đáng chú ý nằm ở mô hình phát triển. Hồ sơ đề xuất chuyển từ khu đô thị du lịch chủ yếu thấp tầng sang đô thị nén, hiện đại, đa chức năng, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch, văn hóa và công trình công cộng.
Các công trình nhà ở cao tầng, công trình hỗn hợp và điểm nhấn kiến trúc được nghiên cứu bố trí tại vị trí phù hợp. Chỉ tiêu đề xuất cho phép tầng cao từ 1 đến tối đa 60 tầng, chiều cao xây dựng tối đa 240m, hệ số sử dụng đất tối đa 12,8 lần.
Đây là các chỉ tiêu trong hồ sơ đang lấy ý kiến. Việc bố trí công trình cụ thể còn phải được hoàn thiện qua các bước quy hoạch, thẩm định và phê duyệt.
Dự kiến 58.000 dân, hơn 4 lần quy mô quy hoạch cũ
Theo phần rà soát quy hoạch trước đây, tiểu khu IV thuộc Phân khu 3.3 được xác định có quy mô 13.900 người, tầng cao không quá 18 tầng, hệ số sử dụng đất ở từ 1,8 đến 3,3 lần.
Hồ sơ mới xác định quy mô dân số khoảng 58.000 người, tương đương hơn 4 lần mức dân số quy hoạch cũ. Phần tính toán dự báo đưa ra khoảng 55.000–58.000 người và cho biết con số sẽ tiếp tục được xác định theo nhu cầu thực tế, khả năng đáp ứng hạ tầng.
Trong khi đó, dân số hiện trạng năm 2025 chỉ khoảng 204 người, tập trung ven trục đường Cầu Đại Phước. Đất sản xuất nông nghiệp chiếm khoảng 255,52ha, tương đương 71,45% diện tích nghiên cứu; phần còn lại chủ yếu gồm sông rạch, ao hồ, đất nuôi trồng thủy sản và dân cư hiện hữu.
Định hướng tăng dân số gắn với yêu cầu bố trí đầy đủ trường học, y tế, dịch vụ, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Mô hình đô thị nén được nghiên cứu cùng phương án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD, nhằm tăng khả năng tiếp cận các đầu mối vận tải.
Thuyết minh cũng nêu cần rà soát, vi chỉnh ranh giới theo nền địa chính cập nhật, xử lý phần chồng lấn hành lang điện cao thế và các khu đất ven sông để phù hợp hiện trạng.
Gắn đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, nghiên cứu tiếp cận TOD trong 2km
Một nội dung nổi bật là định hướng hình thành cụm đô thị nén kết nối nhà ga của tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành.
Theo sơ đồ nghiên cứu, các điểm TOD dự kiến trong bán kính khoảng 2km có khả năng phục vụ phần lớn khu vực lập quy hoạch. Hồ sơ xem xét kết nối bằng xe đạp, phương tiện công cộng trung chuyển và đi bộ.
Tuy nhiên, vị trí nhà ga và các khu vực TOD vẫn là định hướng nghiên cứu. Thuyết minh cho biết những khu vực này sẽ được xác định cụ thể trong các quy hoạch phát triển đô thị liên quan, sau đó cập nhật trong quá trình lập đồ án.
Về đường bộ, hiện khu vực kết nối ra ngoài chủ yếu qua tuyến đường Cầu Đại Phước, tiếp cận đường song hành Vành đai 3. Hồ sơ ghi nhận chưa có kết nối trực tiếp vào Vành đai 3, vì vậy cần nghiên cứu phương án đấu nối phù hợp.
Việc tổ chức lại giao thông phải gắn với điều kiện địa hình, địa chất, an toàn đường bộ và đường thủy. Hồ sơ yêu cầu dành quỹ đất cho không gian công cộng, công viên và các tuyến giao thông tiếp cận sông.
Trước đó, địa phương cũng đã lấy ý kiến quy hoạch phân khu Nhơn Trạch 1 rộng hơn 1.660ha, với các nội dung về sử dụng đất, giao thông và hạ tầng phục vụ phát triển đô thị.
Hơn 57ha cây xanh công cộng, người dân góp ý trong 20 ngày
Theo bảng cơ cấu sử dụng đất đề xuất, hồ sơ bố trí 60,61ha đất đơn vị ở và 24,07ha đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ. Quỹ đất du lịch khoảng 25,77ha, đất thương mại, dịch vụ cấp đô thị khoảng 17,26ha.
.png)
Không gian xanh gồm 16,81ha cây xanh sử dụng công cộng trong nhóm chức năng ở và 40,52ha cây xanh công cộng cấp đô thị, tổng cộng 57,33ha. Ngoài ra có 16,75ha cây xanh chuyên dùng và 61,62ha sông, rạch.
Hồ sơ còn bố trí 11,9ha đất giáo dục, 3,03ha trường THPT, 2,94ha đào tạo, nghiên cứu và 1,54ha đất y tế. Đất đường giao thông trong các nhóm chức năng khoảng 55,55ha, chưa gồm 3,76ha bãi đỗ xe.
Khu vực có nền thấp trũng, chịu tác động của thủy triều và có vị trí sạt lở ven sông. Vì vậy, phương án yêu cầu xác định cao độ nền, bảo vệ hệ thống sông rạch, tổ chức thoát nước và nghiên cứu đê, kè tại nơi cần thiết.
Theo thông báo, thời gian niêm yết tính từ ngày ban hành đến hết 20 ngày hoặc cho đến khi nhận đầy đủ ý kiến của tổ chức, cá nhân. Hồ sơ được niêm yết tại các đơn vị của phường và khu phố Long Tân, Phú Thạnh.
Người dân, tổ chức điền phiếu góp ý theo mẫu và gửi về Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Nhơn Trạch. Các ý kiến là cơ sở để địa phương và đơn vị tư vấn tiếp tục hoàn thiện phương án trước khi trình xem xét, phê duyệt.
Đăng Thy