Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 vừa được công bố không chỉ làm rõ cấu trúc không gian, tổ chức sử dụng đất mà còn cho thấy vai trò chiến lược của khu vực này trong tổng thể phát triển đô thị phía Đông TP.HCM và tỉnh Đồng Nai trong dài hạn.
.png "Đồng Nai quy hoạch Khu đô thị thông minh ven sông hơn 3.000 ha- Ảnh 1.")
Vị trí “cửa ngõ” kết nối TP.HCM – Nhơn Trạch – Long Thành
Theo thuyết minh quy hoạch, phân khu Đại Phước 1 thuộc xã Đại Phước, tỉnh Đồng Nai – đơn vị hành chính mới hình thành sau sắp xếp từ bốn xã cũ gồm Đại Phước, Phú Hữu, Phú Đông và Phước Khánh. Khu vực quy hoạch nằm ở phía Tây Nam đô thị mới Nhơn Trạch, giữ vai trò cửa ngõ chiến lược kết nối Đồng Nai với TP.HCM thông qua hệ thống hạ tầng giao thông quy mô lớn.
Ranh giới phân khu được xác định rõ: phía Tây giáp sông Đồng Nai, phía Đông giáp trục Cát Lái (quy hoạch), phía Đông Bắc giáp sông Ông Chuốt và phân khu Đại Phước 2, phía Nam giáp rạch Tắc Miễu, rạch Ông Mai và phân khu Đại Phước 3. Vị trí này cho phép Đại Phước 1 kết nối trực tiếp với các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái, cầu Phước Khánh, cao tốc Bến Lức – Long Thành và Vành đai 3 TP.HCM, hình thành trục liên kết xuyên suốt giữa TP.HCM – Nhơn Trạch – sân bay Long Thành.
Quy mô hơn 3.000 ha, quỹ đất lớn hiếm hoi ven sông Đồng Nai
Với diện tích lập quy hoạch khoảng 3.131,38 ha, Đại Phước 1 là một trong những phân khu có quy mô lớn nhất trong cấu trúc đô thị mới Nhơn Trạch. Hiện trạng khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp, mặt nước sông – kênh rạch và khu dân cư mật độ thấp, tạo dư địa đáng kể cho việc tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng tập trung, đồng bộ và hiện đại.
Theo thống kê hiện trạng, đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi đất ở, đất công cộng, thương mại – dịch vụ và hạ tầng xã hội còn hạn chế. Điều này lý giải vì sao phân khu Đại Phước 1 được lựa chọn là khu vực động lực để tổ chức lập quy hoạch phân khu song song với điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2045, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho quản lý đầu tư và phát triển đô thị trong giai đoạn tới.
Định hướng trở thành khu đô thị thông minh ven sông – đổi mới sáng tạo
Theo đồ án, phân khu Đại Phước 1 được xác định tính chất là khu đô thị thông minh ven sông, khoa học và đổi mới sáng tạo, đóng vai trò hạt nhân phát triển không gian phía Tây Nam Nhơn Trạch. Quy hoạch hướng tới hình thành một khu đô thị tích hợp nhiều chức năng, vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa tạo động lực kinh tế – dịch vụ cho toàn vùng.
Cụ thể, các nhóm chức năng chính bao gồm: khu thương mại – dịch vụ cấp vùng và cấp đô thị; khu văn hóa – thể dục thể thao; khu đô thị du lịch, đô thị sinh thái; khu hỗn hợp và các đơn vị ở phát triển mới. Đặc biệt, đồ án nhấn mạnh việc bố trí khu công viên chuyên đề và khu đổi mới sáng tạo, tạo bản sắc riêng cho không gian ven sông Đồng Nai, gắn phát triển đô thị với tri thức, công nghệ và kinh tế sáng tạo.
Hiện trạng khu vực quy hoạch
Tổ chức không gian ven sông gắn với thích ứng biến đổi khí hậu
Một nội dung đáng chú ý trong quy hoạch phân khu Đại Phước 1 là cách tiếp cận phát triển đô thị ven sông gắn với điều kiện thủy văn và biến đổi khí hậu. Khu vực nằm trong hạ lưu sông Đồng Nai, chịu tác động của chế độ bán nhật triều và nguy cơ ngập khi mưa lớn trùng triều cường. Vì vậy, đồ án yêu cầu phân vùng sử dụng đất theo điều kiện nền đất, ưu tiên bố trí công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực nền ổn định, đồng thời kiểm soát mật độ xây dựng ở các dải ven sông, ven rạch.
Hệ thống không gian mở, cây xanh, mặt nước và hành lang bảo vệ sông được xác định là cấu phần quan trọng, vừa đảm bảo tiêu thoát nước, vừa tạo cảnh quan đô thị đặc trưng cho khu vực ven sông. Đây được xem là nền tảng để Đại Phước 1 phát triển theo hướng đô thị sinh thái – đô thị thông minh.
Cơ sở pháp lý để thu hút đầu tư và triển khai dự án
Theo UBND tỉnh Đồng Nai, việc lập quy hoạch phân khu Đại Phước 1 là bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho quản lý đầu tư xây dựng, làm cơ sở triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trong thời gian tới. Quy hoạch này cũng gắn với chủ trương tháo gỡ vướng mắc trong công tác lập và phê duyệt quy hoạch sau sắp xếp đơn vị hành chính, phù hợp với các nghị quyết và quy hoạch cấp trên.
Đại Phước 1 được kỳ vọng sẽ trở thành cực phát triển mới, góp phần giãn áp lực đô thị cho TP.HCM, đồng thời tạo không gian phát triển kinh tế – xã hội bền vững cho Đồng Nai và toàn vùng Đông Nam Bộ.
Đăng Thy