Nhận định trên được Cushman & Wakefield đưa ra trong báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM quý 4/2025 mới công bố.
Đơn vị nghiên cứu thị trường này cho biết, trong những tháng cuối năm 2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung mới ở cả hai phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ. Báo cáo bao quát thị trường khu vực TP.HCM lõi cũng như tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Nguồn cung căn hộ TP.HCM tăng vọt
Trong đó, thị trường căn hộ khu vực TP.HCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước, trong khi nguồn cung nhà liền thổ tăng kỷ lục hơn 50 lần so với quý trước.
Quý 4/2025, TP.HCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng mạnh khoảng 5 lần so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung này chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi và mang tính chọn lọc.
Bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM. Ảnh: Duy Khánh
Trong quý 4/2025, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).
Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái.
“Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường. Nguồn cầu đang dẫn dắt thị trường trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho đà phục hồi trong giai đoạn tới”, Cushman & Wakefield nhận định.
Dòng tiền đón đầu cơ hội
Giá bán sơ cấp trung bình trong quý cuối năm 2025 đạt khoảng 6.113 USD/m2 (gần 162 triệu đồng/m2) tăng mạnh khoảng 16% so với quý 3 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024, do các dự án mới luôn có định vị cao hơn dự án cũ.
Các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu, và chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.
Xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng.
Đáng chú ý, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc đang đổ vào TP.HCM với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.
Khách hàng đang xem sa bàn một dự án bất động sản tại Đồng Nai. Ảnh: Minh Nhật
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận việc hàng loạt dự án được khởi động và mở bán trở lại ở khu vực phía Nam kéo theo làn sóng dịch chuyển dòng tiền từ miền Bắc vào, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang từng bước được phục hồi.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, các nhà đầu tư phía Bắc ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt tại TP.HCM và các địa phương sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Vị này cho biết, có thể chia nhà đầu tư thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào bất động sản khu vực trung, nơi có khả năng “trú ẩn” tài sản và khai thác cho thuê tốt.
Nhóm thứ hai hướng đến các bất động sản ven hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, sân bay.
Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư trung thành với các chủ đầu tư lớn từ miền Bắc, thường “đi theo” các dự án mở bán của các doanh nghiệp này tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Thống kê sơ bộ của một doanh nghiệp cho thấy, trong nửa đầu năm ngoái, lượng khách đến từ phía Bắc chiếm khoảng 15-20% tổng lượng giao dịch, tăng khoảng 10-15% so với trước đây. Nhưng vẫn thấp hơn so với kỳ vọng bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng, đồng thời thị trường bất động sản miền Bắc vẫn còn nhiều sản phẩm phù hợp
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao tư vấn chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết quý 4 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung.
“Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt”, bà Ngọc nói.
Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý, trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo.
Diệu Trang