Con số này không đơn thuần là một tỷ lệ thống kê. Đó là phần quỹ đất còn lại chưa được khai thác hiệu quả – một dư địa phát triển đáng chú ý trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 và hàng loạt nghị định hướng dẫn đang chuẩn bị phát huy tác động mạnh từ năm 2026.
Đất chưa sử dụng giảm mạnh hơn 217.000 ha chỉ trong một năm
Trong gần 955.000 ha đất chưa sử dụng hiện nay, cơ cấu phân bổ khá đa dạng. Đất bằng chưa sử dụng chiếm 153.460 ha. Đất đồi núi chưa sử dụng lên tới 584.402 ha – chiếm tỷ trọng lớn nhất. Núi đá không có rừng cây là 87.375 ha. Đất có mặt nước chưa sử dụng đạt 95.987 ha. Ngoài ra còn 33.726 ha đất thu hồi chưa giao.
So với các năm trước, diện tích đất chưa sử dụng đã giảm đáng kể. Năm 2021, con số này còn gần 1,2 triệu ha theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Đến cuối năm 2023, diện tích giảm xuống khoảng 1.172.481 ha. Chỉ trong một năm, từ 2023 đến 2024, đất chưa sử dụng giảm thêm hơn 217.000 ha – một bước chuyển rõ rệt.
Sự sụt giảm này phản ánh nỗ lực đưa đất vào sử dụng hiệu quả hơn, đồng thời cho thấy việc phân loại đất theo Luật Đất đai 2024 đã chi tiết và minh bạch hơn. Kết quả kiểm kê năm 2024 cũng bổ sung các loại đất mới như đất chăn nuôi tập trung, đất công trình môi trường, đất mặt nước chưa sử dụng… tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho công tác quản lý.
Từ 2026: Chuyển mục đích đất chỉ còn thu 30–50% chênh lệch giá
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) và các nghị định hướng dẫn đang tạo hành lang pháp lý mới để khai thác quỹ đất hiệu quả hơn.
Đáng chú ý, Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định ưu đãi tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn ao sang đất ở: chỉ thu 30–50% chênh lệch giá, thay vì 100% như trước, áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ khuyến khích việc chuyển đổi hợp lý các khu đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, giảm tình trạng đất bỏ hoang.
Song song đó, Nghị định 292/2025/NĐ-CP tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030 cho nhiều đối tượng. Cơ chế tháo gỡ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất cũng tạo thêm động lực để doanh nghiệp đầu tư vào những khu vực đất đồi núi chưa sử dụng – nhóm chiếm hơn 60% trong tổng quỹ đất còn lại.
Những chính sách này mở ra khả năng chuyển dịch quỹ đất lớn vào sản xuất, kinh doanh, từ nông nghiệp công nghệ cao đến phát triển đô thị, công nghiệp và năng lượng tái tạo.
Hơn 60% đồi núi: Cơ hội lớn nhưng không dễ khai thác
Phần lớn diện tích đất chưa sử dụng tập trung ở vùng trung du, miền núi phía Bắc và Tây Nguyên – nơi địa hình phức tạp, hạ tầng còn hạn chế, chi phí san lấp cao.
Trong số đó, 87.375 ha núi đá không có rừng cây và 95.987 ha đất mặt nước chưa sử dụng đòi hỏi vốn đầu tư lớn cùng công nghệ phù hợp. Nếu khai thác thiếu quy hoạch, nguy cơ xói mòn đất, suy giảm rừng và tác động môi trường là hiện hữu.
Tuy vậy, đây cũng là quỹ đất tiềm năng cho lâm nghiệp, trồng cây công nghiệp dài ngày như cà phê, cao su, cây ăn quả, hoặc phát triển du lịch sinh thái và năng lượng tái tạo như điện gió, điện mặt trời trên đồi núi.
Một số địa phương đã chủ động giảm mạnh diện tích đất chưa sử dụng. Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2025 chỉ còn 1.682 ha đất chưa sử dụng. Các tỉnh Tây Nguyên và Đông Nam Bộ đang đẩy mạnh thu hút dự án công nghiệp, đô thị trên đất đồi núi thấp. Chính phủ cũng yêu cầu các địa phương rà soát, công khai quỹ đất chưa sử dụng để đấu giá, lựa chọn nhà đầu tư phù hợp, tránh lãng phí nguồn lực.
Kho dự trữ chiến lược cho giai đoạn phát triển mới
Bên cạnh nhóm đất chưa sử dụng, cơ cấu đất đai toàn quốc năm 2024 cho thấy đất nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 28.147.279 ha, trong đó đất lâm nghiệp khoảng 15,5 triệu ha. Nhóm đất phi nông nghiệp đạt 4.112.207 ha, riêng đất ở là 793.552 ha (đô thị 223.070 ha, nông thôn 570.482 ha).
Trong bức tranh đó, gần 955.000 ha đất chưa sử dụng có thể xem là “kho dự trữ chiến lược” cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Nếu được khai thác theo hướng bền vững, kết hợp quy hoạch chặt chẽ và chính sách ưu đãi hợp lý từ năm 2026, quỹ đất này không chỉ đóng góp vào tăng trưởng GDP mà còn tạo việc làm, thúc đẩy kinh tế vùng sâu vùng xa.
Việc công bố số liệu kiểm kê minh bạch năm 2024 là bước đi quan trọng, khẳng định quyết tâm siết chặt quản lý và tối ưu hóa nguồn lực đất đai – yếu tố nền tảng cho phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong giai đoạn tới.
Đăng Thy