Giá đất nền Lâm Đồng luôn được khẳng định là còn rất giàu tiềm năng để tăng giá nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn cố gắng thoát hàng các lô ở Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng) với mức giá cắt lỗ có khi lên đến 30 -40%.
“Đu trend” đầu tư đất vùng cao không vì mực tiêu phát triển Farmstay, Homestay hay mô hình sống sinh thái mà chỉ đơn giản là sang tay kiếm lời. Năm 2020 chị Minh (quận 2, TP.HCM) cùng theo bạn bè mua đất nông nghiệp 1.000 ha tại Bảo Lộc để đầu tư. Vì bước vào thị trường giai đoạn đỉnh giá, số tiền mà chị Minh bỏ ra là gần 2,2 tỷ đồng, tương đương gần 2 triệu đồng/m2 đất. Chị rao bán khu đất giá 1,7 tỷ đồng do lãi ngân hàng lên cao, vợ chồng chị không gồng nổi nên cắt lỗ.
Chị Minh cho biết, lô đất của chị có hơn 300m2 có thể lên thổ cư, nằm gần khu vực phát triển dân cư và quanh đó cũng có nhiều homestay nghỉ dưỡng đang được xây dựng. Giá đất nền Lâm Đồng còn tiềm năng phát triển dài hạn rất nhiều nhưng do chị đang phải chịu áp lực tài chính khi trước đó có vay vốn ngân hàng đầu tư nhiều nơi, giờ cần thoát bớt đất để cắt gánh nặng tài chính. Chị chấp nhận bán không có lời để kiếm người sang tay nhanh nhựng bị nhà đầu tư ép gần nữa giá. “Giai đoạn này cần tiền nên chấp nhận cắt lỗ, chứ đất ở đây rất tiềm năng, nhất là về phát triển du lịch sinh thái. Tuy nhiên giờ cần ra gấp thì bị khách mua ép phải giảm đến gần cả tỷ đồng, bán giá này thì mình lỗ nặng”, chị Minh chia sẻ.
Cũng có lòng tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng sinh thái Lâm Đồng mà anh Trí Quang (TP. Thuận An, Bình Dương) mua lô đất vườn tốt 3.800m2, triền nhẹ, vuông vức. Giờ anh đang phải cắn răng bán lại với giá 3,2 tỷ đồng (tương đương gần 850 nghìn/m2). Anh không cho biết giá mua vào giai đoạn đầu là bao nhiêu nhưng chia sẻ giai đoạn 2020, từng có khách hàng hỏi mua lại với giá gần 4,5 tỷ đồng, rồi ngay trong giai đoạn 2021, giá đất nền Lâm Đồng của anh cũng không hề giảm dù dịch bệnh ảnh hưởng. Gần đây do đến thời điểm đáo hạn vay với ngân hàng, lãi suất lại tăng cao khiến anh phải trả mỗi tháng hơn 40 triệu đồng. Gánh không nổi, anh tính thoát hàng từ cuối năm ngoái mà mãi không ra được. Đành chấp nhận giảm giá sâu so với mức giá năm 2021.
Không bi đát như anh Quang, chị Quế, một nhà đầu tư có “của ăn của để” đang sở hữu một khu đất nông nghiệp rộng hơn 3.500ha tại Bảo Lộc đã đầu tư số vốn không nhỏ phát triển một Farmstay quy mô tại đây vừa để gia đình nghỉ dưỡng, vừa khai thác kinh doanh thời vụ tránh lãng phí. Vì dùng tài chính nhàn rỗi để mua, mục tiêu là đầu tư lâu dài và để dành nên chị Quế không bị áp lực lời lãi. Tuy nhiên chị cho biết cũng khá nản do thời gian về đây sinh sống không nhiều, có khi vài tháng mới đi được 2 -3 ngày nhưng phải bỏ ra chi phí để thuê người trông coi nhà, chăm sóc nhà vườn, tài sản và cũng không khai thác được du lịch như dự kiến. “Về lâu dài, tôi vẫn giữ quan điểm giá trị BĐS Lâm Đồng sẽ chỉ tăng không giảm, nhưng hiện tại tôi cảm thấy mình không phù hợp với mô hình này nữa nên tính sang nhượng lại”. Được biết do giai đoạn này thị trường nguội lạnh, sức mua yếu lên chị Quế chỉ kỳ vọng bán được đúng với giá trị bỏ ra, nếu tính cả chi phí phát triển và duy trì thời gian qua thì thực chất chị lỗ cả tỷ đồng.
Tình trạng rao bán giảm giá, cắt lỗ đất nông nghiệp, đất vườn tại Lâm Đồng đang diễn ra rầm rộ trong thời gian qua và có xu hướng tăng trong các tháng đầu năm 2023. Nhiều môi giới tại đây cho biết, không ít nhà đầu tư vì cần thoát hàng mà giảm mạnh giá đất nền Lâm Đồng từ 20-30% lên mức 40 -50% tùy vào loại hình và khu vực. Nhiều lô đất nông nghiệp ở những khu vực hoang sơ từng hết giá 1,2 – 1,5 tỷ đồng /sào đều hạ xuống tầm 850 -900 triệu đồng/ sào và hiện tại tiếp tục hạ xuống mức 700 -650 triệu đồng/sào. Một số lô đất mặt tiền đường đẹp tại thành phố Bảo Lộc từng có giá 13 -15 tỷ đồng nay đều chấp nhận thương lượng, giảm gần 4-5 tỷ đồng để thoát hàng. Ngoài đất nông nghiệp, đất nền ở khu dân cư cũng đang được rao bán ồ ạt. Chị Trang, một môi giới tại đây cho biết đang giúp khách rao hạ giá lô đất 650m2 có sẵn 200m thổ cư, trên đường Lý Thái Tổ, TP Bảo Lộc từ 2 tỷ đồng xuống còn 1,6 tỷ đồng mà mãi không bán được. Chị cũng rao bán thoát hàng một lô
đất thổ cư trên khu vực xã Đamb’ri
diện tích 230m2 giá 1,8 tỷ đồng, giảm 350 triệu đồng so với giá đã mua nhưng 4 tháng rồi không có khách.
Từng xuất hiện nhiều cơn sốt đất khiến giá đất nền Lâm Đồng tăng. Đông nhà đầu tư từ các nơi khác đổ mua đất vườn, đất rừng đầu tư homestay, farmstay thì nay cũng có đông người rao bán đất cắt lỗ. Theo chuyên gia, những khó khăn của thị trường BĐS sẽ chưa thể giải quyết trong ngắn hạn. Việc lãi suất vay ngân hàng lên tới 12-15%/năm, gây nên những áp lực rất lớn khiến nhiều khách hàng không còn cách nào khác là giá phải giảm về mức chấp nhận được mới mong thoát hàng. Đối với các loại hình đất nông nghiệp, đất vườn, khi nhu cầu đầu cơ, đầu tư qua đi, sức hút sẽ giảm mạnh và việc thoát hàng cũng khó khăn hơn các BĐS có thể khai thác dòng tiền. Vì vậy việc giảm giá sâu là điều khó tránh.
Nhận định về sự biến động của thị trường trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thị trường BĐS tại các địa phương từng xuất hiện bong bóng cục bộ, giá đất tăng theo các dự án hạ tầng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Khi nguồn vốn chảy vào BĐS bị co hẹp, các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi, không còn đầu tư dàn trải thì những thị trường này chắc chắn sẽ hạ nhiệt và nhà đầu tư đổ tiền vào các BĐS khó khai thác thương mại như đất nền , đất vườn chịu ảnh hưởng nhiều nhất.
Theo thống kê từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết, giai đoạn năm 2022, số lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng tăng mạnh và đạt đỉnh trong quý II/2022. Cụ thể, trong quý I/2022, trên toàn tỉnh Lâm Đồng ghi nhận có 12.467 giao dịch đất nền, quý 2/2022 lượng giao dịch tăng mạnh lên 19.669 giao dịch. Tuy nhiên, đến 2 quý tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS mất thanh khoản trên diện rộng đã khiến cho số cho số lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng giảm mạnh còn 6.633 giao dịch. Riêng thời điểm 3 tháng đầu năm 2023, toàn tỉnh chỉ ghi nhận 3.246 giao dịch đất nền, tập trung chủ yếu tại huyện Bảo Lâm với 1.127 giao dịch, huyện Đức Trọng với 506 giao dịch, thành phố Bảo Lộc với 476 giao dịch, huyện Lâm Hà với 442 giao dịch.
Có thể thấy ở hiện tại, định hướng phát triển về cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị của Bảo Lộc, Bảo Lâm đang được đẩy mạnh, thị trường BĐS Lâm Đồng được dự đoán có bước nhảy vọt về giá trị nhờ sự thúc đẩy từ hạ tầng cao tốc Dầu Giây – Liên Khương. Tuy nhiên sức hút chỉ rơi vào các BĐS khai thác được giá trị và phát triển bền vững trong dài hạn. Với những sản phẩm đầu tư theo phong trào, sẽ khó có tín hiệu tích cực về thanh khoản trong giai đoạn này.
Phương Uyên