Từ ngày 1/7/2026, người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội được áp dụng lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Trong 10 năm tiếp theo, mức lãi suất được áp dụng là 7,5%/năm. Chính sách này hiện được áp dụng trong giai đoạn từ 1/7 đến 31/12/2026 theo thông báo của Ngân hàng Nhà nước.
Đây là mức lãi suất thấp hơn 2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bằng VND bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước trong 5 năm đầu và thấp hơn 1 điểm phần trăm trong 10 năm tiếp theo.
.jpg)
Vay 900 triệu đồng mua nhà ở xã hội, gia đình trẻ cần tính phương án trả nợ sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất.
Vay 900 triệu đồng, mỗi tháng trả bao nhiêu?
Giả sử một gia đình trẻ mua căn hộ nhà ở xã hội và vay ngân hàng 900 triệu đồng trong 25 năm, tương đương 300 tháng. Để minh họa, giả định khoản vay được trả gốc đều hàng tháng và lãi tính trên dư nợ giảm dần.
Với lãi suất 6,5%/năm, mỗi tháng gia đình phải trả khoảng 3 triệu đồng tiền gốc.
Ở tháng đầu tiên, tiền lãi khoảng 4,88 triệu đồng, nên tổng tiền phải trả khoảng 7,88 triệu đồng.
Do dư nợ giảm dần, tiền lãi giảm theo từng tháng. Đến tháng thứ 60, tiền lãi còn khoảng 3,90 triệu đồng và tổng số tiền trả hàng tháng chỉ còn khoảng 6,92 triệu đồng.
Sau 5 năm, gia đình đã trả được khoảng 180 triệu đồng tiền gốc, còn dư nợ khoảng 720 triệu đồng.
Trong 5 năm đầu, tổng tiền lãi phải trả theo giả định này vào khoảng 264 triệu đồng.
Điểm cần lưu ý là đây chỉ là phép tính minh họa theo phương thức gốc đều. Thực tế ngân hàng có thể áp dụng phương thức trả nợ và lịch giải ngân khác, khiến số tiền phải trả từng tháng thay đổi.
Sau 5 năm, gia đình có thêm dư địa tài chính để chủ động kế hoạch dài hạn
Sau 5 năm đầu được hưởng mức lãi suất ưu đãi 6,5%/năm, khoản vay bước sang giai đoạn mới với lãi suất 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo đối với chương trình dành cho người dưới 35 tuổi.
Với khoản vay 900 triệu đồng trong 25 năm và giả định trả gốc đều hàng tháng, sau 5 năm gia đình đã trả được khoảng 180 triệu đồng tiền gốc, đưa dư nợ xuống còn khoảng 720 triệu đồng.
Nếu tiếp tục trả gốc đều trong 20 năm còn lại, tiền gốc mỗi tháng khoảng 3 triệu đồng. Tại thời điểm bắt đầu năm thứ 6, tiền lãi ở mức khoảng 4,5 triệu đồng/tháng nếu dư nợ khi đó là 720 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền phải trả trong những tháng đầu của năm thứ 6 khoảng 7,5 triệu đồng và sẽ giảm dần khi dư nợ tiếp tục được thu hẹp.
Việc lãi suất tăng từ 6,5% lên 7,5% sau 5 năm vì thế là yếu tố gia đình cần chủ động chuẩn bị. Ngược lại, việc đã duy trì trả nợ đều đặn trong 5 năm đầu cũng giúp người vay hình thành lịch sử tín dụng tốt, đồng thời từng bước tăng phần vốn sở hữu trong căn nhà.
Quan trọng hơn, trong khoảng thời gian 5 năm, thu nhập của gia đình có thể thay đổi theo hướng tích cực khi người trẻ tích lũy thêm kinh nghiệm, tăng thu nhập hoặc có thêm nguồn thu. Nếu tốc độ tăng thu nhập cao hơn tốc độ tăng nghĩa vụ trả nợ, khoản vay sẽ trở nên nhẹ nhàng hơn theo thời gian.
Giá nhà ở xã hội đa dạng, người mua có thêm lựa chọn
Bên cạnh lãi suất, giá căn hộ là yếu tố quyết định trực tiếp đến quy mô khoản vay. Mặt bằng giá nhà ở xã hội hiện có sự khác biệt khá lớn giữa các địa phương, dự án và vị trí.
Tại Hà Nội, một dự án ở xã Ngọc Hồi có giá bán tạm tính 24,74 triệu đồng/m², đã gồm VAT nhưng chưa gồm phí bảo trì. Với căn hộ 40,4 m², giá khoảng 1 tỷ đồng; căn 59,4 m² có giá khoảng 1,47 tỷ đồng.
Trong khi đó, một dự án nhà ở xã hội tại số 275 Nguyễn Trãi có giá bán bình quân khoảng 32,2 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì. Nếu tính đầy đủ các khoản, giá có thể lên khoảng 34,5 triệu đồng/m².
Tại Hải Phòng, mặt bằng giá cũng có nhiều phân khúc. Dự án Tổng kho 3 Lạc Viên được duyệt giá từ khoảng 17,2 triệu đồng/m². Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội tại Khu công nghiệp Tân Trường ở xã Mao Điền được công khai giá bán tạm tính 21,16 triệu đồng/m², đã gồm VAT nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì.
Tại TP.HCM, một số dự án được công khai giá từ khoảng 19,8 triệu đồng/m² đến trên 35 triệu đồng/m². Chẳng hạn, Eco Home 1 tại phường Phú Mỹ có giá bình quân 19,8 triệu đồng/m²; dự án Lý Thường Kiệt khoảng 23,25 triệu đồng/m², trong khi dự án tại 35 Lê Văn Chí có giá bình quân hơn 35,3 triệu đồng/m².
Nhìn chung, với căn hộ diện tích 50-60 m², tổng giá trị tại nhiều dự án có thể nằm trong khoảng 1-2 tỷ đồng, tùy vị trí và tiêu chuẩn dự án. Sự đa dạng này giúp người mua có thể lựa chọn căn hộ phù hợp hơn với khả năng tài chính thay vì phải sử dụng một mức vay cố định cho mọi trường hợp.
Vay 900 triệu đồng, tỷ lệ vay quyết định mức độ thoải mái tài chính
Với căn hộ giá khoảng 1,4 tỷ đồng, khoản vay 900 triệu đồng tương đương khoảng 64% giá trị căn nhà. Khi đó, gia đình cần chuẩn bị khoảng 500 triệu đồng vốn tự có, chưa tính các chi phí liên quan.
Nếu căn hộ có giá 1,8 tỷ đồng, khoản vay 900 triệu đồng chỉ tương đương 50% giá trị căn nhà. Tỷ lệ vốn tự có cao hơn sẽ giúp gia đình có biên an toàn tài chính tốt hơn và giảm áp lực trả nợ.
Ở chiều ngược lại, nếu căn hộ có giá 1,2 tỷ đồng, khoản vay 900 triệu đồng tương đương 75% giá trị căn nhà. Trong trường hợp này, gia đình chỉ cần chuẩn bị khoảng 300 triệu đồng vốn tự có, nhưng nên duy trì một khoản tiền dự phòng riêng để chủ động với các khoản chi tiêu phát sinh.
Do đó, thay vì chỉ quan tâm “vay được 900 triệu đồng hay không”, người mua nên xác định mức trả nợ hàng tháng phù hợp với thu nhập và vẫn bảo đảm khả năng chi tiêu, tiết kiệm của gia đình.
Sau 5 năm, phần vốn sở hữu trong căn nhà tăng lên
Với kịch bản vay 900 triệu đồng trong 25 năm, việc trả đều khoảng 180 triệu đồng tiền gốc trong 5 năm đầu đồng nghĩa phần vốn của gia đình trong căn nhà cũng tăng lên tương ứng, chưa tính biến động giá bất động sản.
Nếu thu nhập tăng dần theo thời gian, gia đình có thể tiếp tục duy trì lịch trả nợ, đồng thời cân nhắc trả thêm gốc khi có nguồn tiền nhàn rỗi để rút ngắn thời gian vay và giảm tổng chi phí lãi.
Đặc biệt, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội được mở rộng từ tháng 4/2026. Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, người đã kết hôn có tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng thuộc ngưỡng thu nhập để được xem xét mua nhà ở xã hội.
Chính sách này giúp thêm nhiều gia đình trẻ có cơ hội tiếp cận phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.
Với người mua trẻ, bài toán vay 900 triệu đồng vì thế không chỉ nằm ở việc cân đối khoản trả nợ hiện tại, mà còn là kế hoạch tài chính trong 10-20 năm tới. Khi lựa chọn căn hộ có giá phù hợp, duy trì một khoản dự phòng và chủ động nâng cao thu nhập, khoản vay mua nhà có thể trở thành một phần trong kế hoạch tích lũy tài sản dài hạn của gia đình.
Anh Mai