Trong bối cảnh đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) được NHSV Research đánh giá là hai doanh nghiệp có nhiều lợi thế để đón dòng vốn FDI công nghệ cao.
Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn và khu công nghiệp xanh được dự báo sẽ trở thành hai xu hướng dẫn dắt thị trường bất động sản khu công nghiệp trong nửa cuối năm 2026.
Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục dẫn dắt thị trường
Trong báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp 6 tháng đầu năm 2026, NHSV Research nhận định "thị trường trong giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự chuyển dịch cơ cấu mạnh mẽ sang phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn linh hoạt", khi các doanh nghiệp quốc tế ngày càng ưu tiên thuê nhà xưởng có sẵn nhằm giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành.
Dẫn số liệu từ CBRE, báo cáo cho biết miền Bắc ghi nhận thêm khoảng 310.000 m2 nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trong nửa đầu năm, tập trung tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên. Nhờ nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp thuộc chuỗi công nghệ cao và bán dẫn, giá thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng 1,8% so với cùng kỳ, lên 4,9 USD/m2/tháng, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 87%.
Tại miền Nam, khoảng 470.000 m2 nguồn cung mới được đưa vào khai thác. Nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp điện tử tiêu dùng và logistics giúp thị trường duy trì sức hấp thụ tốt, với giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 5,2 USD/m2/tháng, nhà kho xây sẵn đạt 5 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 91% đối với nhà xưởng và 80% đối với nhà kho.
Theo NHSV Research, xu hướng này đã mang lại kết quả tích cực cho một số doanh nghiệp. IDICO (IDC) được hưởng lợi nhờ chiến lược phát triển khoảng 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn, trong khi Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đã ký hợp đồng cho thuê 14,3 ha nhà kho tại KCN Lộc An - Bình Sơn với Transimex và CJ Korea Logistics, giúp diện tích cho thuê mới tăng 80% so với cùng kỳ.
Khu công nghiệp xanh trở thành "điểm cộng" hút FDI
Bên cạnh xu hướng phát triển nhà xưởng xây sẵn, NHSV Research cho rằng "việc chuẩn hóa hạ tầng xanh được đánh giá sẽ trở thành bộ tiêu chuẩn tất yếu để các chủ đầu tư cạnh tranh thu hút làn sóng vốn công nghệ lõi mới".
Theo Savills, các doanh nghiệp thuộc chuỗi công nghệ cao và bán dẫn hiện sẵn sàng trả mức giá thuê cao hơn cho những khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG, như sử dụng điện mặt trời áp mái, tuần hoàn nước thải và hướng tới trung hòa carbon.
Hiện cả nước có 7 khu công nghiệp sinh thái thí điểm được Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Tổ chức Phát triển Công nghiệp Liên Hợp Quốc (UNIDO) triển khai.
NHSV Research nhận định "xu hướng ESG sẽ tái định hình năng lực cạnh tranh và phân hóa sâu sắc các chủ đầu tư khu công nghiệp trong ngành". Theo đó, những doanh nghiệp chậm chuyển đổi, chủ yếu cho thuê đất công nghiệp truyền thống sẽ dần mất lợi thế cạnh tranh và có thể phải giảm giá thuê để thu hút khách hàng.
Ngược lại, các chủ đầu tư sở hữu hạ tầng đạt chuẩn ESG sẽ có cơ hội tiếp cận dòng vốn FDI chất lượng cao và duy trì biên lợi nhuận tốt hơn, dù phải đầu tư chi phí lớn cho hạ tầng và đáp ứng các yêu cầu khắt khe về môi trường.
NHSV Research đánh giá cao KBC và BCM
Trên cơ sở các xu hướng trên, NHSV Research lựa chọn KBC và BCM là hai cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đáng chú ý trong năm 2026.
Đối với KBC, công ty chứng khoán đưa ra giá mục tiêu 40.500 đồng/cổ phiếu, cao hơn khoảng 42% so với thị giá tham chiếu. Doanh thu năm 2026 được dự báo đạt 7.300 tỷ đồng, tăng 9% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 2.300 tỷ đồng, tăng 4%.
NHSV Research đánh giá KBC có lợi thế nhờ quỹ đất lớn tại các trung tâm công nghiệp miền Bắc, phù hợp thu hút dòng vốn FDI trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn. Ngoài ra, doanh nghiệp đang sở hữu hơn 115 ha đất khu công nghiệp đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận doanh thu, cùng khoảng 30 ha biên bản ghi nhớ (MOU) mới được ký trong quý 1/2026, tạo dư địa tăng trưởng cho nửa cuối năm.
Đối với BCM, NHSV Research đặt giá mục tiêu 83.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức tăng kỳ vọng khoảng 84%. Doanh thu năm 2026 được dự báo đạt 7.700 tỷ đồng, tăng 11%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 3.678 tỷ đồng, tăng 4%.
Theo báo cáo, BCM được hưởng lợi từ hệ thống khu công nghiệp VSIP theo định hướng ESG và liên doanh BW Industrial, đơn vị đang phát triển mạnh phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn chất lượng cao. NHSV Research cho rằng các liên doanh như VSIP, BW Industrial và IJC sẽ tiếp tục đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian tới.
Hoàng Mai