Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đóng vai trò then chốt, giúp kết nối bảng giá đất của Nhà nước với giá thị trường thực tế.
Cách tính hệ số K độc đáo của Cần Thơ
Theo Quyết định 62/2026/QĐ-UBND của UBND TP. Cần Thơ, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 được quy định theo công thức: K = K₁ × K₂ × K₃
Trong đó:
- K₁ (hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường) = 1,00
- K₃ (hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác) = 1,00
- K₂ (hệ số điều chỉnh theo quy hoạch) là yếu tố thay đổi chính, phụ thuộc hoàn toàn vào “hệ số sử dụng đất” (Floor Area Ratio - FAR) của từng thửa đất.
Bảng hệ số K₂ chi tiết theo quy hoạch
Cụ thể, K₂ được phân cấp như sau:
-Hệ số sử dụng đất ≤ 1,50 (hoặc chưa có quy hoạch chi tiết): K₂ = 1,00 → K = 1,00
-Hệ số sử dụng đất > 1,50 đến 3,00: K₂ = 1,20
-Hệ số sử dụng đất > 3,00 đến 5,00: K₂ = 1,25
-Hệ số sử dụng đất > 5,00 đến 7,00: K₂ = 1,30
-Hệ số sử dụng đất > 7,00: K₂ = 1,35
Như vậy, hệ số K thực tế của Cần Thơ phụ thuộc vào K₂ – tức là tiềm năng khai thác đất theo quy hoạch (xây dựng được bao nhiêu tầng sàn trên diện tích đất). Đây là cách tiếp cận hiện đại, gắn giá đất chặt chẽ với chỉ tiêu quy hoạch đô thị.
Hệ số sử dụng đất (FAR) – “Chìa khóa” định giá mới
Hệ số sử dụng đất (FAR) không phải khái niệm mới, nhưng việc dùng nó làm cơ sở chính để phân hạng K₂ lại khá đặc biệt. FAR = Tổng diện tích sàn xây dựng (tất cả tầng) / Diện tích lô đất.
Đất được phép xây cao tầng, mật độ lớn sẽ có K cao hơn, phản ánh giá trị kinh tế thực tế cao hơn.
Ngược lại, đất nông nghiệp hoặc khu vực quy hoạch thấp tầng thường có FAR thấp (≤ 1,5), dẫn đến K = 1,00.
Hiện Cần Thơ là thành phố áp dụng cách tính dựa vào chỉ tiêu quy hoạch (FAR). Điều này có thể xuất phát từ định hướng phát triển đô thị của thành phố sau sáp nhập, hướng tới quản lý đất đai theo quy hoạch chi tiết 1/500, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và bền vững.
Ưu điểm của cách tính này:
- Tính khoa học, minh bạch hơn khi gắn trực tiếp với quy hoạch được phê duyệt.
- Khuyến khích lập quy hoạch chi tiết sớm, giúp đất có tiềm năng cao được định giá phù hợp.
- Giảm tình trạng “đất cùng vị trí nhưng giá khác nhau” do chủ quan.
- Phù hợp xu hướng định giá đất theo Luật Đất đai 2024, kết hợp nhiều phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh).
Cách tiếp cận của Cần Thơ là bước đi tiên phong, phù hợp với xu hướng đô thị hóa.
Đối với người dân Cần Thơ, đặc biệt là những ai đang sở hữu đất ven quy hoạch, việc nắm rõ hệ số sử dụng đất của thửa đất mình là rất quan trọng. Bạn có thể tra cứu tại Sở Xây dựng hoặc qua quy hoạch 1/500 đã phê duyệt.
Đăng Thy