Ngày 20/7/2026, Bộ Tài chính ban hành Quyết định 1934/QĐ-BTC về việc công bố thủ tục hành chính được thay thế, bị bãi bỏ trong lĩnh vực quản lý thuế thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tài chính.
Theo Quyết định 1934/QĐ-BTC năm 2026, trình tự, thủ tục khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mới nhất được quy định như sau:
Trình tự thực hiện
Bước 1. Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; tổ chức, cá nhân có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân chuẩn bị và nộp hồ sơ khai thuế.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
Đối với bất động sản là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được chủ đầu tư dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở; Bất động sản được cá nhân ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự: cơ quan thuế nơi có đất;
Đối với bất động sản tại nước ngoài: cơ quan thuế nơi người nộp thuế cư trú;
Đối với các trường hợp còn lại: cơ quan được giao nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế quà tặng là bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, trường hợp bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự, trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự) thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, trường hợp bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự, trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự) thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp.
Bước 2. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ của người nộp thuế hoặc hồ sơ từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyển đến theo quy định.
Cách thức thực hiện:
- Trực tiếp: Tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, xã;
- Thông qua dịch vụ bưu chính công ích theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, qua thuê dịch vụ của doanh nghiệp, cá nhân hoặc qua ủy quyền theo quy định của pháp luật;
- Trực tuyến: qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia/Hệ thống thông tin quản lý thuế Hệ thống thông tin của tổ chức cung cấp dịch T-VAN.
Thành phần, số lượng hồ sơ:
Trường hợp cơ quan thuế đã kết nối, khai thác được thông tin có trong các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người nộp thuế không phải nộp các thành phần hồ sơ theo quy định tại điểm này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân nộp bản sao bằng hình thức trực tiếp thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu. Trường hợp tổ chức, cá nhân nộp bản sao bằng hình thức điện tử thì phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ trên hồ sơ.
(i) Hồ sơ khai thuế trong trường hợp cơ quan thuế tính thuế và thông báo nộp thuế theo hồ sơ khai thuế của người nộp thuế
* Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở (sau đây gọi tắt là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai), thành phần hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Kèm theo: bản sao của các giấy tờ sau:
- Hộ chiếu đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam chưa đăng ký thuế;
- Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai kỷ với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng);
- Văn bản pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng (đối với trường hợp nhận thừa kế, quà tặng);
- Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì cung cấp thêm bản sao hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề);
- Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định;
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
* Trường hợp ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự, thành phần hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Kèm theo: bản sao của các giấy tờ sau:
- Hộ chiếu đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam chưa đăng ký thuế;
- Hợp đồng uỷ quyền bất động sản mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự,
- Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
* Trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) tại nước ngoài, thành phần hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Kèm theo: bản sao của các giấy tờ sau:
- Hộ chiếu đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam chưa đăng ký thuế;
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại nước ngoài (đối với trường hợp chuyển nhượng);
- Văn bản pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản tại nước ngoài (đối với trường hợp nhận thừa kế, quà tặng);
- Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
*Các trường hợp khác, thành phần hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Kèm theo: bản sao của các giấy tờ sau:
- Hộ chiếu đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam chưa đăng ký thuế;
- Giấy tờ, hồ sơ là căn cứ xác định giá trị chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
- Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án;
- Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định;
- Văn bản ủy quyền, hợp đồng góp vốn, văn bản xác định bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật, ... (nếu có)
(ii) Hồ sơ khai thuế trong trường hợp cơ quan thuế tính thuế và thông báo nộp thuế theo hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyển đến là bản sao của các giấy tờ sau:
Hộ chiếu đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam chưa đăng ký thuế;
Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Từ 01/7/2026 đến thời điểm theo lộ trình của cơ quan thuế quy định tại khoản 2 Điều 99 Thông tư 89/2026/TT-BTC thì mẫu 03/BĐS-TNCN thực hiện theo mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
(iii) Trường hợp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản kèm miễn thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc bản sao Quyết định của Tòa án về việc ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn; hợp nhất quyền sở hữu bất động sản do tái hôn);
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền;
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền;
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có một trong các giấy tờ sau: bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội hoặc Xác nhận thông tin về cư trú có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông nội, bà nội và cháu nội;
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có một trong các giấy tờ sau: bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại hoặc Xác nhận thông tin về cư trú có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại hoặc giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại;
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống;
Đối với bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.
Ngoài giấy tờ kể trên, người chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng có thể sử dụng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng làm căn cứ đề xác định thu nhập được miễn thuế.
Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan cấp có thẩm quyền.
Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
Cá nhân chuyển nhượng kê khai thông tin miễn thuế thu nhập cá nhân trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Trên Tờ khai thuế, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế, lý do miễn thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Từ 01/7/2026 đến thời điểm theo lộ trình của cơ quan thuế quy định tại khoản 2 Điều 99 Thông tư 89/2026/TT-BTC thì mẫu 03/BĐS-TNCN thực hiện theo mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).
Thời hạn giải quyết
- Chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ khai thuế của người nộp thuế, phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (bao gồm lần đầu và khi có thay đổi các căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính).
- Đối với trường hợp người nộp thuế đề nghị miễn thuế tại hồ sơ khai thuế do cơ quan thuế xác định số tiền được miễn thuế, giảm thuế: trình tự, thủ tục giải quyết và quyết định miễn thuế, giảm thuế theo quy định tại Điều 82 Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính: Thuế cơ sở.
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Thông báo nộp tiền về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mẫu số 03/TB-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Phụ lục V Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Từ 01/7/2026 đến thời điểm theo lộ trình của cơ quan thuế quy định tại khoản 2 Điều 99 Thông tư 89/2026/TT-BTC thì mẫu 03/TB-BĐS-TNCN thực hiện theo mẫu biểu ban hành kèm theo Phụ lục II Nghị định 126/2020/NĐ-CP.
Phí, lệ phí: Không có.
Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Từ 01/7/2026 đến thời điểm theo lộ trình của cơ quan thuế quy định tại khoản 2 Điều 99 Thông tư 89/2026/TT-BTC thì mẫu 03/BĐS-TNCN thực hiện theo mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
[10] Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính:
Trường hợp người nộp thuế lựa chọn và gửi hồ sơ đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện từ thì phải tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định và điều kiện thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế tại Thông tư 89/2026/TT-BTC.
Trên đây là toàn bộ nội dung về Thủ tục khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mới nhất, bạn đọc có thể tham khảo.
Châu An