Hạn mức giao đất ở tại đô thị cao nhất 250m2
Theo Điều 4 của Quyết định, hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị được xác định theo loại đô thị.
Cụ thể, đô thị loại II có hạn mức 150m2; đô thị loại III có hạn mức 250m2.
Đối với khu vực nông thôn, hạn mức giao đất ở được phân theo nhóm xã. Xã nhóm 1 có hạn mức 300 m2; xã nhóm 2 là 400 m2; xã nhóm 3 và đặc khu Trường Sa là 600m2.
Quyết định cũng nêu rõ các hạn mức này không áp dụng đối với trường hợp giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất ở tái định cư hoặc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Công nhận đất ở có thể gấp 5 lần hạn mức giao đất
Một nội dung đáng chú ý nằm tại Điều 5, quy định hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở.
Theo đó, với thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980, hạn mức công nhận đất ở được xác định bằng 5 lần hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 4, nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.
Với thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, hạn mức công nhận đất ở tại đô thị loại II là 350 m2, đô thị loại III là 400 m2. Tại nông thôn, xã nhóm 1 là 400m2, xã nhóm 2 là 500m2, xã nhóm 3 và đặc khu Trường Sa là 600m2.
Quy định này có ý nghĩa trực tiếp với các hộ dân đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là các trường hợp giấy tờ cũ ghi “đất ở”, “thổ cư” nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở.
Đất nông nghiệp được xây công trình phục vụ sản xuất nhưng không để ở
Theo Điều 10, người sử dụng đất nông nghiệp, trừ đất trồng lúa, được sử dụng một phần diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Cụ thể, với khu vực sản xuất nông nghiệp có quy mô dưới 2 ha, diện tích công trình tối đa bằng 5% tổng diện tích đất chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi nhưng không vượt quá 30m2. Với khu vực từ 2ha trở lên, diện tích công trình cũng tối đa 5% nhưng không vượt quá 50m2.
Công trình chỉ được xây 1 tầng, chiều cao tối đa 5 m, không có tầng hầm và kết cấu phải dễ tháo dỡ. Mục đích sử dụng là phục vụ sơ chế, bảo quản nông sản, chứa vật tư nông nghiệp, máy móc, dụng cụ lao động, trưng bày và giới thiệu sản phẩm nông nghiệp; không được sử dụng vào mục đích để ở.
Chuyển mục đích đất lúa, đất rừng dưới 2ha phải đáp ứng điều kiện
Điều 11 quy định tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất dưới 2 ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác.
Theo đó, trường hợp chuyển mục đích phải có quyết định đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định, trừ trường hợp không phải thực hiện thủ tục này. Đồng thời, phải có tài liệu đánh giá sơ bộ tác động môi trường nếu thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu.
Riêng với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, quyết định yêu cầu phải có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định pháp luật về lâm nghiệp.
Hồ sơ đã nộp trước ngày hiệu lực được xử lý chuyển tiếp
Theo Điều 15, các quyết định cũ của tỉnh Khánh Hòa và tỉnh Ninh Thuận liên quan đến hạn mức giao đất, công nhận đất ở, giao đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và một số nội dung đất đai khác hết hiệu lực kể từ ngày quyết định mới có hiệu lực.
Đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận nhưng đến ngày quyết định có hiệu lực vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận, hồ sơ tiếp tục được giải quyết theo quy định cũ. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị áp dụng quy định mới, cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết theo Quyết định số 82/2026/QĐ-UBND.
Như vậy, Quyết định mới của UBND tỉnh Khánh Hòa tạo cơ sở cụ thể để xác định hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở và xử lý các hồ sơ đất đai tồn đọng, nhất là những trường hợp sử dụng đất lâu năm, giấy tờ cũ hoặc chưa xác định rõ diện tích đất ở.
Với thị trường bất động sản, các quy định này có thể tác động đến việc cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định diện tích đất ở hợp pháp và khả năng khai thác giá trị của thửa đất. Người dân, nhà đầu tư và môi giới cần đặc biệt lưu ý các mốc thời gian, nhóm xã, loại đô thị và nguồn gốc giấy tờ đất trước khi thực hiện giao dịch.
Quyết định 82/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 9/10/2026.
Hoàng An