Đây là nhận định được Công ty Tư vấn và Quản lý đầu tư bất động sản JLL đưa ra trong báo cáo mới nhất với chủ đề "Hoạch định cho một thành phố đa cực".
Hành lang kinh tế trở thành "thỏi nam châm" hút đầu tư
Theo JLL, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam hiện không nằm ở một đô thị riêng lẻ mà ở khả năng hình thành mạng lưới các trung tâm phát triển được kết nối với nhau thông qua hệ thống hạ tầng giao thông và các hành lang kinh tế. Mô hình này giúp mở rộng không gian phát triển, tạo ra hệ sinh thái đầu tư đa dạng, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào một vài cực tăng trưởng truyền thống.
Đánh giá về xu hướng đầu tư tại Đông Nam Á, ông Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực Đông Nam Á của JLL, cho rằng khu vực đang tiếp tục thu hút dòng vốn quốc tế nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ lưỡng hơn.
Theo vị chuyên gia, thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện tăng trưởng chung của Đông Nam Á, các nhà đầu tư cần xác định đúng hành lang kinh tế, đúng phân khúc và xây dựng chiến lược tài sản phù hợp để tối ưu hiệu quả đầu tư.
JLL cho rằng chính sách công đang trở thành tín hiệu quan trọng định hướng dòng vốn trên thị trường. Song song với đó, hạ tầng giao thông đang làm thay đổi bản đồ phát triển đô thị khi nhiều khu vực ngoài trung tâm bắt đầu nổi lên nhờ khả năng kết nối tốt hơn.
Báo cáo cũng chỉ ra thị trường bất động sản đang có sự phân hóa rõ nét. Các tài sản chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững và sẵn sàng cho tương lai tiếp tục duy trì sức hút với nhà đầu tư và khách thuê. Trong khi đó, nhiều tài sản cũ sẽ phải đối mặt với áp lực tái cơ cấu, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng để nâng cao khả năng cạnh tranh.
Theo JLL, Việt Nam hiện nổi lên như một trong những quốc gia có hệ thống hành lang kinh tế liên kết chặt chẽ nhất trong khu vực. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn, đặc biệt khi nhiều quốc gia đang cạnh tranh quyết liệt để thu hút dòng vốn quốc tế.
Bốn động lực tạo lợi thế cạnh tranh mới của bất động sản Việt Nam
Qua phân tích thị trường, JLL xác định bốn nhóm cơ hội lớn đang định hình bức tranh đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
Đầu tiên là lĩnh vực công nghiệp và logistics. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược... Điều này giúp nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho bãi hiện đại tại các khu công nghiệp có hạ tầng kết nối thuận lợi duy trì ở mức cao. Theo JLL, đây sẽ tiếp tục là phân khúc đóng vai trò nền tảng của thị trường trong những năm tới.
Động lực thứ hai đến từ chiến lược phát triển theo các hành lang và siêu vùng kinh tế. Thay vì giới hạn trong phạm vi từng địa phương, nhiều cơ hội đầu tư đang mở rộng trên quy mô liên tỉnh. Báo cáo dẫn chứng hai khu vực tiêu biểu gồm tam giác công nghiệp phía Bắc với Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng; cùng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với TP.HCM và các địa phương lân cận.
Theo JLL, việc phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics trong các hành lang này sẽ tạo dư địa tăng trưởng lớn cho thị trường.
Xu hướng thứ ba là sự nổi lên của các địa phương cấp hai. Khi giá đất và chi phí đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng tăng, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh có quỹ đất lớn, hạ tầng phát triển và chi phí cạnh tranh hơn. Đây được xem là nhóm thị trường có khả năng thu hút thêm nhiều dự án trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, các trung tâm đô thị lớn cũng đang bước vào giai đoạn tái định vị. JLL lấy Đà Nẵng làm ví dụ khi thành phố không còn chỉ phát triển dựa vào du lịch mà đang hướng tới vai trò trung tâm tài chính và thương mại của khu vực miền Trung. Quá trình chuyển đổi này được kỳ vọng tạo thêm nhu cầu đối với các phân khúc văn phòng hạng A, trung tâm thương mại cao cấp và các dự án phức hợp.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, mô hình phát triển dựa trên mạng lưới các thị trường liên kết không còn là câu chuyện trong tương lai mà đang tác động trực tiếp đến chiến lược của các doanh nghiệp.
Bà cho biết nhiều khách thuê và nhà đầu tư hiện không còn đặt câu hỏi nên lựa chọn thành phố nào để đầu tư, mà quan tâm nhiều hơn đến việc nên định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hay phía Nam để tối ưu chuỗi cung ứng, tiếp cận nguồn lao động và mở rộng hoạt động kinh doanh. Theo bà, cùng với sự vươn lên của các tỉnh cấp hai, xu hướng này đang tạo ra bức tranh đầu tư nhiều tầng nấc và đa dạng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Đặt Việt Nam trong bối cảnh khu vực, JLL đánh giá lợi thế nổi bật của thị trường nằm ở nền tảng công nghiệp và hệ thống hành lang kinh tế. Báo cáo cho rằng các siêu vùng kinh tế của Việt Nam có vai trò tương đồng với những mô hình phát triển thành công trong khu vực như trục Johor - Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.
Trong khi Malaysia và Indonesia nổi lên nhờ trung tâm dữ liệu, còn Jakarta và Manila có nhiều cơ hội từ việc cải tạo các tài sản cũ, thì Việt Nam được đánh giá có ưu thế riêng nhờ quy mô công nghiệp lớn và khả năng kết nối giữa các trung tâm phát triển.
Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của JLL, cho rằng bài toán của các nhà đầu tư hiện nay không chỉ là lựa chọn thị trường nào, mà quan trọng hơn là xác định vị trí của thị trường đó trong hệ sinh thái gồm chính sách, hạ tầng, nguồn nhân lực và dòng vốn.
Theo ông, bất động sản Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng cần được nhìn nhận dưới góc độ các yếu tố nền tảng thay vì chỉ theo chu kỳ tăng giảm của thị trường.
Dù các chỉ số như giá thuê, nguồn cung hay lợi nhuận vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng những thay đổi lớn nhất trong giai đoạn tới sẽ đến từ định hướng chính sách, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi số, phát triển bền vững và sự tái cấu trúc của chuỗi cung ứng toàn cầu. Những yếu tố này được JLL đánh giá sẽ tiếp tục định hình bản đồ bất động sản Việt Nam theo hướng đa cực trong những năm tới.
Tâm An