Không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả hệ thống giao thông công cộng, TOD còn được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung nhà ở, hình thành các khu đô thị hiện đại, đa chức năng và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
Cơ hội để tái cấu trúc không gian đô thị
Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, thành công của TOD không nên chỉ được đo bằng mức tăng giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro. Quan trọng hơn, mô hình này cần tạo điều kiện để nhiều nhóm dân cư có thể tiếp cận nhà ở, việc làm và các tiện ích thiết yếu trong cùng một không gian đô thị.
Nhận định này được đưa ra trong bối cảnh nhu cầu về các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ trên thị trường đang có sự thay đổi đáng kể trong những năm gần đây. Nếu trước năm 2020, căn hộ hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong lượng giao dịch thì từ năm 2021 đến 2025, thị trường ghi nhận sự gia tăng mạnh của các phân khúc hạng A và hạng B.
Riêng tại Hà Nội, hai phân khúc này hiện chiếm hơn 95% lượng giao dịch trên thị trường. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì tỷ lệ nhất định trong cơ cấu sản phẩm sơ cấp. Xu hướng này cho thấy nhu cầu phát triển thêm các dòng sản phẩm nhà ở phù hợp với nhiều nhóm khách hàng vẫn còn rất lớn, đặc biệt tại các khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ.
Trong bối cảnh đó, TOD được đánh giá là cơ hội để tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng hiệu quả hơn, đồng thời tạo điều kiện phát triển các khu dân cư gắn với hệ thống giao thông công cộng hiện đại.
Theo các chuyên gia, kinh nghiệm quốc tế cho thấy những khu vực được quy hoạch theo mô hình TOD thường có khả năng hình thành các cộng đồng dân cư năng động, nơi người dân có thể dễ dàng tiếp cận nơi làm việc, trường học, dịch vụ thương mại và các tiện ích công cộng bằng phương tiện giao thông công cộng hoặc đi bộ.
.jpg "Kỳ vọng hình thành nguồn cung nhà ở mới quanh các nhà ga metro- Ảnh 1.")
Bài học từ nhiều thành phố trên thế giới cho thấy, khi hệ thống metro đi vào hoạt động, giá trị bất động sản quanh các nhà ga thường tăng rất nhanh
Để phát huy hiệu quả của mô hình này, các dự án TOD cần được quy hoạch theo hướng đô thị hỗn hợp, mật độ cao thay vì phân tách chức năng như cách làm truyền thống. Điều này cho phép người dân sinh sống, làm việc và sử dụng các tiện ích ngay trong cùng một khu vực, góp phần giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống.
Đặc biệt, nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thể được tích hợp ngay từ giai đoạn quy hoạch các khu TOD. Nhiều chuyên gia cho rằng các dự án này nên được bố trí trong phạm vi khoảng 300 - 500m quanh nhà ga metro để người dân thuận tiện tiếp cận hệ thống giao thông công cộng.
Một số mô hình quốc tế còn đề xuất cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD theo tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở cao cấp, ba phần nhà ở trung - cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Cách tiếp cận này giúp đa dạng hóa nguồn cung và tạo ra cộng đồng dân cư có cơ cấu hài hòa hơn.
Cần xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp
Bên cạnh quy hoạch, cơ chế tài chính được xem là yếu tố quan trọng để thúc đẩy quá trình triển khai TOD trên thực tế.
Theo bà Giang Đỗ, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân trong các khu TOD, cần xây dựng các cơ chế hỗ trợ đủ hấp dẫn. Một trong những công cụ đang được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus).
Theo đó, chủ đầu tư có thể được tăng hệ số sử dụng đất hoặc diện tích sàn xây dựng khi cam kết dành một phần dự án cho nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp hoặc nhà cho thuê. Cơ chế này vừa tạo động lực cho doanh nghiệp, vừa giúp gia tăng nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
Ngoài ra, nguồn giá trị gia tăng từ đất đai nhờ đầu tư hạ tầng giao thông cũng có thể trở thành nguồn lực quan trọng để phát triển nhà ở. Theo cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất, phần chênh lệch giá trị tạo ra từ các dự án hạ tầng có thể được tái đầu tư cho quỹ phát triển nhà ở, chương trình hỗ trợ thuê nhà hoặc các dự án tái định cư.
Một trong những dự án nằm trong vùng lõi phát triển của mô hình đô thị TOD tại TP.HCM
Ở góc độ quản lý đất đai, việc đấu giá hoặc giao đất quanh các nhà ga metro cũng có thể gắn với các yêu cầu về phát triển nhà ở xã hội, không gian công cộng, hạ tầng đi bộ và các tiện ích phục vụ cộng đồng. Đây là giải pháp giúp bảo đảm lợi ích từ các dự án hạ tầng được lan tỏa rộng hơn tới người dân.
Một hướng đi khác đang được nhiều quốc gia áp dụng là mô hình hợp tác giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Trong đó, Nhà nước tham gia bằng quỹ đất sạch, còn doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng. Một phần sản phẩm sau khi hoàn thành được sử dụng cho các mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.
Theo Savills Việt Nam, Việt Nam hiện đã có những nền tảng pháp lý quan trọng để thúc đẩy phát triển TOD. Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi cùng Nghị quyết 188 của Quốc hội về các cơ chế đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc khai thác quỹ đất quanh các nhà ga và phát triển các khu đô thị gắn với giao thông công cộng.
Trong bối cảnh các tuyến metro từng bước được mở rộng, TOD được kỳ vọng không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng giao thông mà còn mở ra cơ hội phát triển các khu đô thị hiện đại, đa chức năng và gia tăng nguồn cung nhà ở.
Nếu thực hiện đúng hướng, TOD không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng giao thông mà còn có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn trong vòng 10 đến 20 năm tới.
Tâm An