Thị trường căn hộ: phục hồi nhưng phân hóa rõ rệt
Theo Vietcap, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trải qua nhiều biến động giai đoạn 2020-2026.
Giai đoạn 2020–2021, thị trường phục hồi nhẹ với lượng bán 5-15 nghìn căn/quý, nguồn cung ổn định. Năm 2022, thị trường đạt đỉnh ngắn hạn khi giao dịch và nguồn cung cùng tăng lên 15-18 nghìn căn/quý.
Năm 2023, thanh khoản giảm mạnh xuống 3-6 nghìn căn/quý, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng. Từ 2024-2025, thị trường phục hồi lên 10–-22 nghìn căn/quý nhưng nguồn cung mới chưa đồng pha, khiến đà hồi phục mang tính chọn lọc.
Sang quý 1/2026, lượng bán đạt khoảng 25 nghìn căn, cao nhất chu kỳ, trong khi nguồn cung mới chỉ 10-12 nghìn căn, cho thấy trạng thái “cầu vượt cung” tạm thời.
Tín dụng mua nhà: đã qua giai đoạn tăng nóng
Song song với diễn biến thị trường bất động sản, Vietcap cho biết tăng trưởng tín dụng mua nhà tại nhóm ngân hàng lớn như Vietcombank (VCB), BIDV (BID), VietinBank (CTG), Techcombank (TCB), VPBank (VPB), ACB, HDBank (HDB) và TPBank (TPB) cũng đang cho thấy xu hướng hạ nhiệt rõ rệt.
Trong năm 2024, tín dụng mua nhà tăng tốc mạnh, dao động khoảng 3–7%, đặc biệt bứt lên trong nửa cuối năm. Sang năm 2025, tăng trưởng duy trì ở mặt bằng cao nhưng có biến động, phổ biến quanh mức 6–7%.
Tuy nhiên, đến quý 1/2026, tăng trưởng tín dụng mua nhà giảm mạnh xuống chỉ còn khoảng 1,5–2%, mức thấp nhất trong chuỗi thời gian gần đây. Diễn biến này phản ánh rõ tác động của mặt bằng lãi suất cao đối với quyết định vay mua nhà, đồng thời cho thấy nhu cầu vay mới không còn duy trì đà tăng như giai đoạn 2024–2025.
Tín dụng mua nhà tại các ngân hàng lớn như VCB, BID, CTG, TCB, VPB, ACB, HDB và TPB tăng mạnh trong 2024–2025 nhưng đã chậm lại rõ rệt trong quý 1/2026
Sự “tách nhịp” giữa thị trường nhà ở và tín dụng
Khi đặt hai nhóm dữ liệu cạnh nhau, Vietcap nhấn mạnh sự xuất hiện của hiện tượng “tách nhịp” giữa thị trường bất động sản và tín dụng.
Một mặt, giao dịch bất động sản vẫn đang phục hồi, với lượng căn hộ bán ra tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2026 và đạt mức cao trong quý 1/2026. Mặt khác, tín dụng mua nhà lại giảm tốc rõ rệt từ mức 6–7% trong 2024–2025 xuống chỉ còn khoảng 2% trong quý 1/2026.
Điều này cho thấy thị trường nhà ở hiện vẫn được hỗ trợ bởi nhu cầu thực và khả năng hấp thụ hàng tồn, trong khi động lực tăng trưởng từ tín dụng – vốn là yếu tố quan trọng của chu kỳ bất động sản – đang suy yếu dần.
Lãi suất tăng: tác động nhanh lên nhu cầu, nhưng chưa gây rủi ro ngay cho ngân hàng
Theo Vietcap, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo ra hai tác động trái chiều đối với thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng.
Trong ngắn hạn, lãi suất cao làm giảm nhu cầu vay mua nhà và kéo tăng trưởng tín dụng bất động sản đi xuống trong năm 2026. Tuy nhiên, áp lực lên chất lượng tài sản của các ngân hàng vẫn chưa đáng kể.
Nguyên nhân là phần lớn các khoản vay mua nhà hiện nay vẫn đang trong giai đoạn lãi suất ưu đãi cố định 1–2 năm đầu. Đồng thời, chu kỳ tăng tín dụng mạnh chỉ thực sự diễn ra từ nửa cuối năm 2024, khiến phần lớn dư nợ hiện tại chưa chịu tác động trực tiếp từ mặt bằng lãi suất cao.
Do đó, Vietcap cho rằng hệ thống ngân hàng hiện vẫn đang ở trong “vùng an toàn lãi suất”, và rủi ro chỉ có thể phản ánh rõ hơn trong những năm tới khi các khoản vay bắt đầu chuyển sang lãi suất thả nổi.
Rủi ro mang tính độ trễ
Một điểm then chốt trong đánh giá của Vietcap là yếu tố độ trễ của rủi ro tín dụng bất động sản.
Khi các khoản vay hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường, nghĩa vụ trả nợ của người vay sẽ tăng lên đáng kể. Điều này có thể tạo áp lực lớn hơn trong bối cảnh giá bất động sản không còn tăng mạnh như trước, trong khi tốc độ tăng thu nhập hộ gia đình có xu hướng chậm hơn lãi suất vay.
Theo đó, rủi ro đối với chất lượng tài sản ngân hàng có thể bắt đầu trở nên rõ ràng hơn từ năm 2027, thay vì ngay trong năm 2026.
Hoàng Mai