Trong kịch bản cơ sở, Vietcap giả định lãi suất sẽ dần ổn định trong nửa cuối năm 2026 và các biến động kinh tế vĩ mô được kiểm soát. Trên cơ sở đó, đơn vị này dự báo lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp (mua trực tiếp từ chủ đầu tư) vẫn duy trì tăng trưởng so với năm 2025.
Lãi suất vay mua nhà tăng, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi chậm
Tuy nhiên, Vietcap đã điều chỉnh giảm dự báo tăng trưởng giao dịch so với thời điểm đầu năm 2026. Nguyên nhân chính là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện cao hơn kỳ vọng trước đó, ảnh hưởng đến tâm lý và quyết định xuống tiền của người mua.
Theo khảo sát của Vietcap tại một số ngân hàng đến tháng 5/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định trong 1-2 năm đầu hiện dao động từ khoảng 9,9% đến 10,8%/năm. Trong khi đó, mức lãi suất này từng ở vùng 5,7%-7%/năm trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025.
Vietcap cho biết một số ngân hàng quốc doanh đã niêm yết lãi suất cho vay lên tới 14%/năm kể từ tháng 1/2026. Tuy nhiên, mức lãi suất này chưa được áp dụng rộng rãi đối với khách hàng vay mua nhà nên không được đưa vào phần so sánh của báo cáo.
Dù chi phí vay vốn tăng lên, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực. Theo Vietcap, nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì ổn định, nhu cầu đầu tư dài hạn vẫn hiện hữu, nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp gia tăng và hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư, góp phần cải thiện khả năng kết nối giữa các khu vực.
Đặc biệt, các chủ đầu tư đang tích cực triển khai nhiều chương trình bán hàng nhằm giảm bớt tác động của lãi suất cao. Vietcap cho rằng các chính sách ưu đãi hấp dẫn đã bù đắp được một phần ảnh hưởng tiêu cực từ mặt bằng lãi suất cao hơn dự kiến.
Về giá bán, Vietcap tiếp tục duy trì quan điểm giá bán sơ cấp bình quân năm 2026 sẽ tăng ở mức một chữ số so với năm 2025. Theo đơn vị này, các chủ đầu tư đang chuyển một phần chi phí xây dựng, chi phí tài chính cũng như chi phí bán hàng và quản lý vào giá bán sản phẩm.
Tuy nhiên, tốc độ tăng giá được dự báo sẽ chậm hơn so với nhận định được đưa ra vào cuối năm 2025.
Báo cáo cũng cho thấy xu hướng người mua ngày càng chọn lọc hơn khi quyết định mua nhà. Khách hàng hiện ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng kết nối giao thông thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Vietcap ghi nhận thời gian ra quyết định của người mua đã kéo dài hơn trước. Dù vậy, công ty chứng khoán này vẫn cho rằng nhu cầu nhà ở thực vẫn là động lực chính của thị trường, trong khi hoạt động đầu cơ tiếp tục ở mức thấp.
Đối với triển vọng bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản, Vietcap dự báo tổng doanh số bán hàng bình quân giai đoạn 2026-2027 của nhóm doanh nghiệp vốn hóa vừa gồm KDH, NLG, NVL, DXG và HDC sẽ cao hơn khoảng 10% so với mức trung bình của 5 năm trước.
Động lực tăng trưởng được kỳ vọng đến từ việc các doanh nghiệp tiếp tục mở bán các dự án mới, triển khai các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu...
Nhìn chung, Vietcap cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 vẫn duy trì xu hướng phục hồi, song tốc độ tăng trưởng sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của lãi suất vay mua nhà. Nếu mặt bằng lãi suất dần ổn định trong nửa cuối năm như kịch bản cơ sở, lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp vẫn có thể tiếp tục tăng trưởng so với năm trước.
Hoàng Mai