Bàn giao Akari chậm lại, giảm hơn 4.600 tỷ doanh thu quý 4
Trong quý 4/2025, Nam Long ghi nhận 1.704 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 4.664 tỷ đồng, tương đương giảm 73% so với cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp cho biết nguồn thu trong quý chủ yếu đến từ bán nhà ở và căn hộ, chiếm khoảng 95% tổng doanh thu. Do khối lượng bàn giao tại dự án trọng điểm Akari giảm mạnh so với năm 2024, lợi nhuận sau thuế quý 4 chỉ còn 505 tỷ đồng, thấp hơn 882 tỷ đồng, tương đương giảm 62%.
Lũy kế cả năm 2025, Nam Long đạt 5.645 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 1.551 tỷ đồng (-giảm 21,6%) so với mức 7.196 tỷ đồng của năm trước. Trong đó, doanh thu bán nhà và căn hộ chiếm khoảng 96%, tương đương 5.395 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các dự án Southgate, Akari và Cần Thơ. Giá vốn hàng bán giảm chậm hơn, còn 3.288 tỷ đồng (-20,6%), khiến lợi nhuận gộp đạt 2.357 tỷ đồng, giảm 22,9%.
Dự án Akari City của Nam Long
Ở chiều tích cực, doanh thu hoạt động tài chính đạt 655 tỷ đồng, tăng mạnh 94,7% so với năm trước, chủ yếu từ lãi tiền gửi và hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, mức tăng này gần như bị bào mòn khi chi phí tài chính cũng tăng 95,4% lên 647 tỷ đồng; riêng chi phí lãi vay khoảng 265 tỷ đồng, tăng 15,3%, cho thấy áp lực vốn vay vẫn hiện hữu.
Doanh nghiệp đồng thời tiết giảm chi phí vận hành với chi phí bán hàng giảm 5,8% xuống 700 tỷ đồng và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 9% còn 593 tỷ đồng, song các biện pháp này chưa đủ bù đắp sự sụt giảm doanh thu. Vì vậy, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh còn 1.149 tỷ đồng, giảm 35,1%.
Sau khi trừ thuế, lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 946 tỷ đồng, giảm 31,8% so với năm 2024. Dù vậy, lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ vẫn tăng 35,4% lên 701 tỷ đồng, giúp EPS đạt 1.363 đồng/cổ phiếu, tăng 6,1% so với cùng kỳ.
Tồn kho giảm hơn 9.000 tỷ đồng
Bên cạnh kết quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán cho thấy Nam Long đã đẩy mạnh bàn giao sản phẩm và thu hồi vốn trong năm qua, thể hiện qua quy mô hàng tồn kho thu hẹp đáng kể.
Tại ngày 31/12/2025, tổng hàng tồn kho còn 8.742 tỷ đồng, giảm 51,6% so với 18.061 tỷ đồng đầu năm, tương đương giảm hơn 9.318 tỷ đồng. Sau khi trích lập dự phòng, giá trị thuần còn 8.678 tỷ đồng, giảm 51,8%.
Trong đó, bất động sản dở dang – khoản mục lớn nhất – giảm 52,3% xuống 8.596 tỷ đồng, cho thấy nhiều dự án đã được hoàn thiện hoặc ghi nhận doanh thu trong kỳ.
Ở chiều giảm, nhiều dự án ghi nhận giá trị tồn kho thu hẹp đáng kể do đã đẩy mạnh bàn giao sản phẩm và ghi nhận doanh thu. Cụ thể, dự án Cần Thơ còn 720 tỷ đồng, giảm 60% so với đầu năm; Nguyên Sơn giảm 65,7% xuống 78 tỷ đồng; Akari (Hoàng Nam) giảm mạnh nhất khi chỉ còn 38 tỷ đồng, tương đương mức giảm 87,6%; trong khi VSIP Hải Phòng cũng giảm 25%, còn 52 tỷ đồng. Những con số này cho thấy phần lớn sản phẩm tại các dự án trên đã được tiêu thụ hoặc hoàn tất bàn giao trong năm.
Ngược lại, Waterpoint giai đoạn 1 và 2 vẫn chiếm tỷ trọng lớn với lần lượt 3.889 tỷ đồng và 2.860 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong năm phát sinh thêm dự án Izumi với giá trị dở dang 8.685 tỷ đồng, trở thành quỹ đất trọng điểm cho các giai đoạn tới.
Theo thuyết minh, một số quyền sử dụng đất tại huyện Bến Lức (Long An) được dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, cho thấy doanh nghiệp vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính để tài trợ cho chiến lược phát triển dự án dài hạn.
Phụ thuộc vào tiến độ bàn giao
Tổng thể, năm 2025 của Nam Long phản ánh rõ tính chu kỳ của doanh nghiệp bất động sản: lợi nhuận phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu từng dự án. Việc tồn kho giảm mạnh cho thấy công ty đã thu hồi vốn và hoàn thiện sản phẩm, nhưng sự chậm lại ở các dự án trọng điểm khiến kết quả lợi nhuận ngắn hạn suy giảm.
Trong bối cảnh đó, triển vọng những năm tới sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ triển khai và sức hấp thụ thị trường tại các đại dự án như Waterpoint hay Izumi – những “đầu tàu” doanh thu mới của Nam Long.
Anh Mai