Người mua thận trọng hơn, chủ đầu tư tăng ưu đãi để giữ thanh khoản
Theo báo cáo mới công bố của Vietcap, nhu cầu mua bất động sản để ở hiện vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, các yếu tố bất định vĩ mô trong ngắn hạn tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua, khiến thời gian ra quyết định kéo dài hơn so với giai đoạn trước.
Trong bối cảnh đó, Vietcap cho rằng nhóm khách hàng có năng lực tài chính ổn định, sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt giao dịch trên thị trường sơ cấp.
Đơn vị này cũng nhận định các chương trình ưu đãi bán hàng đang ngày càng được mở rộng nhằm hỗ trợ sức mua. Các chính sách phổ biến gồm kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm hoặc sử dụng vốn tự có.
Theo Vietcap, dù áp lực về khả năng chi trả vẫn hiện hữu, các chương trình hỗ trợ này phần nào giúp giảm tác động của chi phí vốn cao và góp phần cải thiện tâm lý người mua nhà.
Tại các dự án của Vinhomes (VHM), doanh nghiệp áp dụng tiến độ thanh toán kéo dài tối đa 3 năm, đồng thời đưa ra mức chiết khấu khoảng 12,5% cho khách hàng thanh toán sớm. Một số chương trình hỗ trợ lãi suất cố định tối đa 6%/năm trong 5 năm đầu, hoặc duy trì mức lãi suất không quá 9%/năm trong các năm tiếp theo đối với khoản vay trung hạn. Ngoài ra, doanh nghiệp còn triển khai các ưu đãi như miễn phí quản lý, ưu đãi cho hội viên và quà tặng quy đổi.
Nhiều chủ đầu tư đang tăng ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và chiết khấu cao để kích cầu người mua nhà.
Tại dự án Gladia by the Waters do Khang Điền (KDH) và Keppel phát triển tại TP.HCM, chính sách bán hàng gồm tiến độ thanh toán trong 12 tháng, hoàn tiền khoảng 8%, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc 18 tháng. Dự án cũng áp dụng một số ưu đãi về phí quản lý và quà tặng cho khách mua số lượng lớn.
Trong khi đó, dự án Izumi City của Nam Long (NLG) tại Đồng Nai áp dụng tiến độ thanh toán linh hoạt từ 12-36 tháng, mức chiết khấu từ 4,5-10,5%, cùng chính sách hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc gần 2 năm.
Tại TP.HCM, dự án The Privé của Đất Xanh Group (DXG) kéo dài thời gian thanh toán lên tới 30 tháng, đồng thời hỗ trợ lãi suất vay trong thời gian ưu đãi và áp dụng mức chiết khấu khoảng 12% cho một số phương án thanh toán.
Trong khi đó, dự án Hoang Huy New City của Tài chính Hoàng Huy (TCH) tại Hải Phòng triển khai chính sách chiết khấu tới 14% cho khách hàng không sử dụng vốn vay, đi kèm hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng.
Giá nhà chưa giảm dù thị trường thận trọng hơn
Theo Vietcap, mặt bằng giá nhà trên thị trường sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao. Giá bán tại các đợt mở bán mới hoặc ở những dự án cùng khu vực được dự báo sẽ tiếp tục tăng so với trước.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, mặt bằng giá nhà sơ cấp được dự báo vẫn tiếp tục đi lên thay vì giảm. Dù vậy, tốc độ tăng giá có thể không còn quá mạnh như những kỳ vọng trước đó vào cuối năm 2025.
Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ ưu tiên đưa ra thị trường những dự án đã hoàn thiện pháp lý, đang có tiến độ triển khai thuận lợi hoặc đã chuẩn bị sẵn hạ tầng. Nhiều chủ đầu tư cũng tập trung phát triển hệ thống tiện ích để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người mua nhà.
Kỳ vọng lãi suất ổn định hơn vào cuối năm
Vietcap nhận định môi trường lãi suất có thể dần ổn định trong nửa cuối năm 2026 khi thanh khoản hệ thống ngân hàng cải thiện và áp lực tỷ giá hạ nhiệt.
Theo đánh giá của công ty chứng khoán này, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang theo hướng linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn kiểm soát lạm phát.
Vietcap kỳ vọng các thông tin liên quan đến định hướng giảm lãi suất huy động sẽ góp phần cải thiện tâm lý người mua nhà. Tuy nhiên, đơn vị này cũng lưu ý rằng mức độ giảm thực tế của lãi vay vẫn còn phụ thuộc vào diễn biến kinh tế vĩ mô, áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng và định hướng tín dụng bất động sản trong thời gian tới.
Số liệu tổng hợp của Vietcap cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà ưu đãi trong 1-2 năm đầu đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh năm 2022-2023. Nếu nửa cuối năm 2022, lãi suất ưu đãi phổ biến từng lên tới 10,6-13,1%/năm và duy trì quanh 10,6-12,2% trong nửa đầu năm 2023, thì sang năm 2024 đã hạ nhiệt về khoảng 5,7-10,3%/năm.
Từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi có xu hướng tăng nhẹ trở lại, nhưng đến tháng 4/2026 đã ổn định quanh mức 9-10,5%/năm.
Nguồn: Vietcap tổng hợp và ước tính đến tháng 4/2026. Lãi suất được khảo sát tại một số ngân hàng ở thời điểm cụ thể và có thể thay đổi tùy hồ sơ tín dụng, thời hạn vay, tỷ lệ vay và tài sản đảm bảo. Một số mức lãi suất cao tới 14% của ngân hàng quốc doanh không được đưa vào so sánh do ít áp dụng với nhu cầu vay mua nhà thực tế.
Dù chi phí vay có thể chưa giảm mạnh ngay lập tức, Vietcap cho rằng sự ổn định hơn về kỳ vọng lãi suất cùng các chương trình hỗ trợ từ chủ đầu tư sẽ giúp giao dịch sơ cấp dần khởi sắc trong các quý tới, dù sự phục hồi sẽ có sự phân hóa giữa từng dự án và phân khúc.
Anh Mai