Theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, Quảng Ninh hiện có lợi thế về du lịch, công nghiệp, logistics và thương mại biên giới. Những yếu tố này được cho là có thể ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường bất động sản địa phương trong thời gian tới.
Bà đánh giá như thế nào về vị thế hiện nay của thị trường bất động sản Quảng Ninh so với các địa phương vệ tinh phía Bắc?
Bà Đỗ Thu Hằng: Quảng Ninh đang sở hữu một vị thế khá đặc biệt trên bản đồ bất động sản miền Bắc. Nếu nhiều thị trường vệ tinh hiện nay chủ yếu được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực hoặc nhu cầu phát sinh từ các khu công nghiệp và đội ngũ chuyên gia, thì Quảng Ninh lại có cấu trúc nguồn cầu đa dạng hơn.
Bên cạnh nhu cầu nhà ở truyền thống, địa phương này còn được hưởng lợi từ các động lực kinh tế khác nhau như du lịch quốc tế tại Hạ Long, phát triển công nghiệp tại Quảng Yên và Đông Triều, hoạt động logistics - cảng biển cũng như thương mại biên giới với Trung Quốc.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội
Chính sự đa dạng này giúp thị trường bất động sản Quảng Ninh có khả năng tạo biên độ tăng trưởng tốt trong những giai đoạn thuận lợi của nền kinh tế. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý nếu so với nhiều thị trường vệ tinh khác quanh Hà Nội.
Ngoài ra, Quảng Ninh cũng là một trong những địa phương đi đầu trong đầu tư hạ tầng và cải cách môi trường đầu tư. Hệ thống cao tốc kết nối liên vùng, sân bay Vân Đồn cùng mạng lưới cảng biển quốc tế đã tạo nền tảng quan trọng cho việc thu hút dòng vốn và nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn.
Nguồn cung và mặt bằng giá tại các phân khúc bất động sản ở Quảng Ninh đang diễn biến ra sao?
Với phân khúc nhà ở, nguồn cung mới hiện nay chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn được phát triển bài bản bởi các chủ đầu tư có năng lực, tập trung tại những khu vực trung tâm hoặc sở hữu kết nối hạ tầng thuận lợi.
Nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức tích cực nhờ quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự gia tăng dân số cơ học tại nhiều khu vực phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch.
Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tại Quảng Ninh đã thiết lập mức tương đối cao ở nhiều khu vực trung tâm trong những năm gần đây. Động lực chính đến từ quá trình nâng cấp hạ tầng và phát triển đô thị diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, thị trường cũng đang có sự phân hóa rõ nét. Những sản phẩm sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung hiện tập trung tại các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và đô thị quy mô lớn ở những khu vực như Hạ Long, Bãi Cháy hay Vân Đồn.
Nguồn cầu của phân khúc này khá đa dạng khi được hỗ trợ đồng thời bởi du lịch, dịch vụ và hoạt động đầu tư. Thị trường đang có xu hướng tập trung vào những dự án sở hữu vị trí đẹp, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, khả năng vận hành thực tế tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực.
Mặt bằng giá bất động sản nghỉ dưỡng đã tăng đáng kể trong những năm qua, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và du lịch. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá hiện nay đã ổn định hơn và xuất hiện sự phân hóa giữa các dự án. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế tiếp tục ghi nhận thanh khoản tốt hơn.
Với bất động sản thương mại, nguồn cung đang phát triển chậm hơn giai đoạn trước do thị trường đã tích lũy lượng sản phẩm khá lớn. Áp lực cạnh tranh ngày càng rõ nét hơn, đặc biệt ở các khu vực phụ thuộc nhiều vào dòng khách thời vụ. Trong khi đó, những địa bàn có lượng khách ổn định như Bãi Cháy, Hòn Gai hay Vân Đồn vẫn duy trì mức giá thuê tương đối tích cực.
Quảng Ninh tiếp tục giữ vai trò là trung tâm du lịch nhóm đầu miền Bắc
Theo bà, đâu là những động lực quan trọng nhất đang thu hút các doanh nghiệp đầu tư dự án tại Quảng Ninh?
Có thể nhìn thấy bốn nhóm động lực chính.
Thứ nhất là động lực kinh tế. Quảng Ninh tiếp tục được xác định là một cực tăng trưởng quan trọng của miền Bắc với nền tảng đến từ công nghiệp, dòng vốn FDI, kinh tế biển và kinh tế cửa khẩu. Những lĩnh vực này tạo ra nhu cầu thực cho nhà ở, lưu trú chuyên gia và các dịch vụ đô thị.
Thứ hai là động lực hạ tầng. Quảng Ninh hiện sở hữu một trong những hệ thống hạ tầng đồng bộ nhất miền Bắc với cao tốc Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái, sân bay Vân Đồn và mạng lưới cảng biển.
Dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh với điểm đầu tại ga Cổ Loa và điểm cuối tại ga Hạ Long đang được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội và Quảng Ninh. Đây có thể trở thành động lực mới cho cả du lịch lẫn nhu cầu sở hữu bất động sản.
Thứ ba là du lịch. Quảng Ninh tiếp tục giữ vai trò là trung tâm du lịch nhóm đầu miền Bắc với các điểm đến quy mô lớn như Hạ Long, Yên Tử, Vân Đồn và Móng Cái. Đồng thời, địa phương đang mở rộng nhiều loại hình du lịch mới như du lịch quốc tế, du lịch MICE, nghỉ dưỡng cao cấp và kinh tế đêm.
Thứ tư là động lực phát triển đô thị. Quảng Ninh đang nghiên cứu xây dựng trung tâm hành chính mới tại khu vực phía Bắc vịnh Cửa Lục. Định hướng này được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo thêm dư địa cho các dự án bất động sản trong trung và dài hạn.
Nếu Quảng Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động như thế nào?
Đây là yếu tố có thể tạo thêm động lực cho thị trường trong tương lai.
Việc nâng cấp đơn vị hành chính thường đi kèm với nhu cầu đầu tư hạ tầng quy mô lớn hơn, từ giao thông đường bộ, đường sắt cho đến cảng biển và sân bay. Điều này giúp nâng cao khả năng kết nối và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Bên cạnh đó, mô hình phát triển đa trung tâm kết hợp đô thị, biển, du lịch và biên giới sẽ tạo thêm nhiều cực tăng trưởng mới. Điều này có thể thúc đẩy giá trị đất đai cũng như sự hình thành của các khu đô thị hiện đại.
Ngoài yếu tố hạ tầng, việc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương cũng được kỳ vọng giúp địa phương nâng cao khả năng thu hút dòng vốn đầu tư, đồng thời cải thiện chất lượng quản lý đô thị, tăng tính minh bạch của thị trường và nâng chuẩn chất lượng các dự án phát triển mới.
Bà có khuyến nghị gì đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến thị trường Quảng Ninh?
Trong bối cảnh hiện nay, chúng tôi cho rằng nhà đầu tư nên tiếp cận thị trường theo hướng chọn lọc và ưu tiên giá trị khai thác thực tế.
Chiến lược phù hợp là đầu tư trung và dài hạn tại những khu vực đã có hạ tầng hoàn thiện, dân cư hiện hữu và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, khu đô thị đồng bộ hoặc bất động sản gắn với thương mại - dịch vụ được đánh giá có triển vọng ổn định hơn.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư nên ưu tiên những dự án có khả năng vận hành thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Dù lựa chọn phân khúc nào, bốn yếu tố cần được đặt lên hàng đầu vẫn là năng lực chủ đầu tư, tính minh bạch pháp lý, tiến độ triển khai thực tế và khả năng tạo ra nhu cầu sử dụng bền vững trong dài hạn.
Tâm An