Kết quả kinh doanh cải thiện nhưng phân hóa rõ nét
Theo báo cáo, trong 9 tháng năm 2025, tổng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 300.767 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 41.944 tỷ đồng, tăng mạnh 65% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, nếu loại trừ nhóm doanh nghiệp lớn như Vingroup và Novaland (NVL), mức độ phục hồi của phần còn lại của thị trường tương đối khiêm tốn. Cụ thể, doanh thu nhóm này đạt 30.046 tỷ đồng, giảm 4%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 5.467 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ.
Theo KBSV, chỉ 34/63 doanh nghiệp trong danh sách theo dõi ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương, cho thấy bức tranh phục hồi của ngành vẫn mang tính phân hóa, khi lợi ích chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp có quy mô lớn và dự án đã hoàn thiện pháp lý.
KBSV dự báo bất động sản tăng trưởng tích cực từ năm 2026
Nguồn cung cải thiện nhưng sức mua chưa theo kịp
Về diễn biến thị trường, báo cáo của KBSV dẫn số liệu Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 3/2025, cả nước có 21 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, với quy mô khoảng 9.496 căn, tăng 200% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ.
Dù nguồn cung gia tăng, lượng giao dịch bất động sản lại chưa có sự bứt phá tương ứng. Tổng giao dịch đất nền, căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong 9 tháng năm 2025 chỉ tăng khoảng 0,6% so với cùng kỳ, khiến lượng hàng tồn kho đến cuối quý 3/2025 tăng 56% so với đầu năm.
Báo cáo nhận định, nguyên nhân chính đến từ việc mặt bằng giá bất động sản vẫn neo cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình – nhóm được đánh giá có nhu cầu thực lớn nhất trên thị trường.
Pháp lý được tháo gỡ, kỳ vọng nguồn cung bật tăng từ 2026
Năm 2025 ghi nhận nhiều động thái tích cực trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Hàng loạt văn bản quan trọng đã được ban hành hoặc đưa ra lấy ý kiến, như Nghị quyết 171/2024/QH15, Nghị quyết 170/2024/QH15, Nghị quyết 206/2025/QH15 và dự thảo quy định tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024.
Công ty chứng khoán này đánh giá đây là những bước đi mang tính nới lỏng có kiểm soát sau giai đoạn thắt chặt trước đó, và xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong năm 2026, khi chính sách có thêm thời gian để thẩm thấu. Nhờ đó, số lượng dự án mới được phê duyệt được kỳ vọng sẽ gia tăng đáng kể, đặc biệt là các dự án từng bị vướng mắc pháp lý.
Hạ tầng giao thông tạo “đòn bẩy” cho bất động sản vùng ven
Trong báo cáo, KBSV nhấn mạnh vai trò của đầu tư hạ tầng giao thông đối với triển vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản. Các đại dự án như đường sắt cao tốc Bắc – Nam, cùng các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM, được kỳ vọng sẽ hình thành mạng lưới kết nối đồng bộ, qua đó nâng giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận.
Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng không chỉ cải thiện khả năng khai thác thực tế của bất động sản, mà còn tạo tiền đề để các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án mới. Đồng thời, xu hướng nhà đầu tư “đi trước đón đầu” tại các khu vực có hạ tầng đang hình thành được cho là sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới.
Dịch chuyển ra vùng ven và cơ hội từ mô hình TOD
KBSV cho rằng, giá bất động sản nội đô tăng cao, quỹ đất ngày càng hạn chế, cùng với việc phát triển mạnh hạ tầng giao thông đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển phát triển dự án ra các khu vực lân cận trung tâm. Trong bối cảnh này, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được đánh giá có nhiều dư địa mở rộng.
Theo đó, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực ngoại ô, đặc biệt là gần các dự án giao thông trọng điểm, được dự báo sẽ hưởng lợi trong năm 2026 khi tỷ lệ hấp thụ tại các dự án vùng ven có khả năng cải thiện.
Lãi suất vẫn là điểm tựa cho thị trường
Về mặt lãi suất, KBSV nhận định mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 100–150 điểm cơ bản tại một số ngân hàng, song vẫn thấp hơn giai đoạn 2020–2021.
Trong năm 2026, lãi suất có thể tăng thêm 50–100 điểm cơ bản, nhưng nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định nhờ ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Do đó, lãi suất được kỳ vọng tiếp tục là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Định giá hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn
Ở góc độ đầu tư, KBSV cho biết P/B (Price to Book – hệ số giá trên giá trị sổ sách) của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang thấp hơn mức trung bình 5 năm. Chỉ số này phản ánh mức giá cổ phiếu so với giá trị tài sản ròng mà doanh nghiệp đang sở hữu. Việc P/B ở mức thấp cho thấy cổ phiếu đang được định giá thấp hơn so với giá trị sổ sách, qua đó tạo dư địa hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn nếu triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp cải thiện trong thời gian tới.
Công ty chứng khoán này khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn, pháp lý đầy đủ, năng lực triển khai dự án tốt và cơ cấu tài chính an toàn.
Anh Mai