Trong giai đoạn thị trường nhà ở lao dốc những năm qua, Trung Quốc từng nhiều lần chứng kiến giá nhà tạm thời ổn định, làm dấy lên kỳ vọng đợt suy giảm kéo dài đã kết thúc. Tuy nhiên, các giai đoạn “hồi phục” trước đây đều nhanh chóng chấm dứt và giá nhà tiếp tục giảm trở lại.
Hiện nay, khi giá nhà tại một số thành phố lớn đã ngừng giảm trong những tháng đầu năm 2026, giới phân tích tiếp tục chia thành hai luồng quan điểm: một bên cho rằng thị trường đang tạo đáy, bên còn lại nhận định đây chỉ là khoảng lặng tạm thời trước một đợt suy giảm mới.
Giá nhà tại các thành phố lớn tăng trở lại
Theo dữ liệu do UBS và công ty môi giới bất động sản Centaline tổng hợp, giá nhà thứ cấp trung bình tại bốn thành phố lớn nhất Trung Quốc gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã tăng khoảng 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4/2026.
Đây là lần tăng hiếm hoi sau khi giá nhà tại các đô thị này đã giảm tới 38% kể từ năm 2021. Đà lao dốc của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng mạnh tới kinh tế Trung Quốc mà còn tác động tới kinh tế toàn cầu.
Trong nhiều năm, phần lớn hộ gia đình Trung Quốc coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản an toàn. Nhiều người dồn gần như toàn bộ tiền tiết kiệm để mua nhà với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, sự sụt giảm mạnh của thị trường đã khiến khối tài sản của tầng lớp trung lưu bị bào mòn đáng kể.
Nhiều gia đình tại Trung Quốc đã dồn toàn bộ tiền tiết kiệm vào căn hộ - từng được xem là con đường an toàn để tích lũy tài sản - nhưng rồi phải chứng kiến giá trị bất động sản lao dốc. Ảnh: The New York Times
Người dân “mắc kẹt” với tài sản mất giá
Anh Timothy Liu, nhân viên văn phòng tại tỉnh Hà Nam, là một trong số rất nhiều người mua nhà đúng thời điểm thị trường đạt đỉnh.
Năm 2021, anh bỏ khoảng 76.000 USD để mua một căn hộ nhỏ tại quê nhà. Tuy nhiên, giá trị căn hộ hiện đã giảm gần một phần ba. Không chỉ vậy, anh còn mất việc cách đây hai năm và gặp nhiều khó khăn trong việc tìm công việc mới khi nền kinh tế suy yếu, phần nào do tác động từ khủng hoảng bất động sản.
Anh cho biết điều an ủi duy nhất là đã thanh toán tiền mặt cho căn hộ thay vì vay nợ lớn để mua nhà tại các đô thị lớn.
“Dù tránh được khoản vay thế chấp lớn ở các thành phố cấp một, căn hộ của tôi vẫn mất gần 30% giá trị. Điều đó khiến tôi thực sự rất thất vọng”, anh nói.
Khủng hoảng nhà ở Trung Quốc còn nghiêm trọng hơn Mỹ năm 2008
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, mức suy giảm của thị trường nhà ở Trung Quốc hiện gần gấp đôi cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ cách đây gần 20 năm - sự kiện từng kéo theo khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
Tại Mỹ thời điểm đó, nhiều người mua nhà vay với tỷ lệ rất cao, thậm chí không cần vốn đối ứng. Khi giá nhà giảm, họ không còn khả năng trả nợ khiến hệ thống ngân hàng chịu tổn thất lớn.
Trong khi đó tại Trung Quốc, các ngân hàng thường yêu cầu người mua phải trả trước tỷ lệ cao. Người dân đô thị Trung Quốc cũng có xu hướng tiết kiệm mạnh, với mức tiết kiệm lên tới khoảng 40% thu nhập.
Nhờ vậy, hệ thống ngân hàng Trung Quốc phần nào tránh được làn sóng nợ xấu diện rộng. Giá nhà phải giảm rất sâu mới khiến giá trị khoản vay vượt quá giá trị tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, việc hạn chế tổn thất cho ngân hàng không đồng nghĩa thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng hồi phục.
90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc xây dở
Nhiều chuyên gia vẫn tỏ ra thận trọng khi đánh giá triển vọng thị trường.
Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là lượng cung tồn kho quá lớn. Theo ước tính, Trung Quốc hiện có khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc xây dựng dang dở.
Trung Quốc hiện có khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc xây dựng dang dở. . Ảnh: The New York Times
Ngoài ra, thời gian bán nhà hiện kéo dài hơn nhiều so với trước đây. Không ít chủ nhà phải chờ rất lâu mới tìm được người mua.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng thị trường từng có giai đoạn ổn định ngắn vào năm ngoái trước khi giá tiếp tục giảm mạnh trở lại.
Bên cạnh đó, bốn thành phố cấp một chỉ chiếm khoảng 6% dân số Trung Quốc, trong khi giá nhà tại các thành phố nhỏ đang giảm mạnh hơn nhiều.
Dân rời thành phố nhỏ để chuyển lên đô thị lớn
Những năm gần đây, nhiều thành phố lớn của Trung Quốc đã nới lỏng điều kiện mua nhà, cho phép người dân từ các địa phương nhỏ dễ dàng sở hữu căn hộ hơn.
Theo ông John Lam, Giám đốc nghiên cứu bất động sản châu Á tại UBS, điều này đã thúc đẩy dòng người dịch chuyển từ các thành phố nhỏ sang các đô thị lớn như Thượng Hải hay Tô Châu.
Tại thành phố Diêm Thành, cách Thượng Hải khoảng 320km, một người dân họ Shao cho biết giá nhà tại đây đã giảm một nửa chỉ trong vài năm do người dân liên tục rời đi.
“Người địa phương giờ không còn mặn mà mua nhà ở đây nữa. Nhiều người đã chuyển tới các thành phố phía nam như Tô Châu hoặc Thượng Hải để mua nhà rồi không quay lại”, ông nói.
Tài sản của tầng lớp trung lưu sụt giảm mạnh
Khảo sát Tài chính hộ gia đình Trung Quốc do Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam thực hiện cho thấy giá trị tài sản ròng trung bình của các hộ gia đình thành thị đã giảm từ 163.000 USD xuống còn khoảng 130.000 USD vào mùa hè năm ngoái.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng mức giảm thực tế có thể còn lớn hơn do người dân thường đánh giá thấp mức mất giá tài sản của mình.
Các khảo sát cho thấy khoảng 75% tài sản tiết kiệm của các hộ gia đình Trung Quốc đang nằm trong bất động sản. Nhiều người mua thêm căn hộ như một kênh đầu tư thay vì đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu hay quỹ đầu tư.
Khoảng 25% hộ gia đình thành thị tại Trung Quốc sở hữu từ hai căn nhà trở lên, trong khi tỷ lệ này tại Mỹ chỉ khoảng 4%.
Tuy nhiên, với lượng căn hộ trống quá lớn, nhiều chủ nhà hiện không thể tìm được người thuê. Ngay cả khi cho thuê được, tiền thuê nhà cũng thường thấp hơn đáng kể so với khoản trả góp ngân hàng hàng tháng.
Với Timothy Liu, người hiện ngoài 30 tuổi, sự lao dốc của thị trường nhà ở đã khiến toàn bộ khoản tiết kiệm anh tích lũy từ sau đại học gần như “bốc hơi”.
“Tôi có cảm giác như mình đã làm việc suốt 10 năm qua mà chẳng tích lũy được gì”, anh nói.
Anh Mai