Nhu cầu văn phòng hạng A đang tăng trở lại
Theo thông tin từ Bộ Tài Chính, 10 tháng đầu năm nay, số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng 26,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Cùng với sự tăng trưởng ổn định của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, nhu cầu về văn phòng làm việc của các doanh nghiệp tiếp tục gia tăng. Tại Hà Nội, nhu cầu sở hữu văn phòng dài hạn có chiều hướng gia tăng khi các doanh nghiệp mở rộng hoạt động, ưu tiên không gian hiện đại, nhiều tiện ích và vị trí hạ tầng đồng bộ.
Ông Nguyễn Bá Trình – CEO Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Thương Mại Và Dịch Vụ Mặt Trời (Sun Office), đơn vị có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhận định, trong năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,3 triệu m² đến từ 190 tòa nhà. Công suất thuê trung bình đạt khoảng 85%, phản ánh khả năng lấp đầy tại các dự án có chất lượng vận hành tốt. Với lực cầu đang dần quay lại, tỉ lệ trống sẽ dao động trong khoảng 23–24% trong năm 2025–2026, thấp hơn nhiều so với thời điểm thị trường bão hòa. Trong khi đó, giá thuê được kỳ vọng sẽ tăng nhẹ, khoảng 1,7% đến 2,2% trong giai đoạn này.
Cùng với đó là xu hướng chuyển dịch dần về phía phân khúc hạng A. Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt trong các lĩnh vực như công nghệ thông tin, tài chính - ngân hàng, bảo hiểm, logistics… đang tìm kiếm không gian văn phòng hiện đại, tiện nghi, có tiêu chuẩn quốc tế. Các doanh nghiệp cũng khá quan tâm đến các chứng chỉ xanh, các tiện ích tích hợp xung quanh các toà nhà họ nhắm tới.
"Chúng tôi nhận thấy rõ một xu hướng "flight-to-quality" - doanh nghiệp không còn chỉ quan tâm tới giá thuê rẻ, mà chuyển sang tìm kiếm văn phòng chất lượng cao, có môi trường làm việc và vận hành quản lý chuyên nghiệp, tiện ích đầy đủ và phù hợp định hướng phát triển dài hạn." - Ông Trình nói. Thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển mình: từ một cuộc đua diện tích sang cuộc đua về chất lượng, tiện ích, bền vững và linh hoạt. Văn phòng chất lượng cao không chỉ xuất phát từ nhu cầu nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, mà còn từ yêu cầu với trải nghiệm làm việc: không gian linh hoạt, thân thiện với nhân viên, đáp ứng tốt hơn cho mô hình làm việc hiện đại (hybrid, kết hợp onsite-remote), và thuận lợi để thu hút, giữ chân nhân sự, đặc biệt với các công ty tuyển dụng nhiều lao động trẻ, các công ty nước ngoài như Hàn, Nhật hay Trung.
Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm
Trong quý II và quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nhiều nguồn cung mới tại khu vực vùng ven trung tâm, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội nhờ hệ thống hạ tầng tương đối đồng bộ, hoàn thiện.
Cũng theo ông Nguyễn Bá Trình, sự xuất hiện của các toà văn phòng mới, trong khi nhu cầu của doanh nghiệp thuê hoặc mua ngày càng trở nên khắt khe hơn, đã giúp các toà văn phòng tại Hà Nội xây dựng lại nhận diện mới theo hướng hiện đại hơn, nhiều tiện ích hơn. Cụ thể, khu vực lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn giữ mức giá thuê cao ngất ngưởng, nhưng gần như không còn dư địa phát triển do quỹ đất hạn hẹp...
Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt đó, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, vốn từng chỉ là một giải pháp tình thế, nay đã trở thành một cuộc tái cấu trúc dài hạn, buộc cả giới chủ văn phòng cho thuê lẫn doanh nghiệp đi thuê mặt bằng phải thay đổi tư duy.
Thực tế thị trường ghi nhận, hoạt động di dời ra "vùng ven" chiếm tới 71% tổng diện tích giao dịch trên thị trường văn phòng, và đáng chú ý là hơn 50% trong số đó chuyển về ngoài trung tâm, đặc biệt khu vực phía Tây. Đây là những bước đi ngắn hạn nhằm giảm chi phí, đồng thời là lựa chọn chiến lược nhằm tìm kiếm môi trường làm việc linh hoạt, tiện ích hơn và phù hợp với mục tiêu mở rộng quy mô.
Thêm vào đó, các khu vực phía Tây và ven nội đô như khu Đoàn Ngoại Giao… đang nổi lên như "điểm nóng" của nguồn cung văn phòng mới. Các dự án tại những khu vực này được đánh giá cao về quy hoạch, hạ tầng giao thông, và khả năng mở rộng… phù hợp với những doanh nghiệp muốn cân đối chi phí thuê và tối ưu logistics, vận hành. Trong hơn 1 năm qua, khoảng 65% diện tích văn phòng mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Tổng thị phần của khu vực vùng ven cũng tăng lên 51%, lần đầu tiên vượt trung tâm.
Theo thống kê của Sun Office, nguồn cung từ các dự án mới như: Pearl Tower (số 1 Châu Văn Liêm), Rox Center (136 Hồ Tùng Mậu), The Marc 88 (88 Trần Thái Tông), Shilla Tower (KĐT StarLake), Oriental Square (KĐT Tây Hồ Tây), Heritage West Lake Office Tower (677 Lạc Long Quân) đã tạo cho áp lực cạnh tranh do nguồn cung mới dồi dào, khách thuê có nhiều lựa chọn về giá và vị trí, nên nhiều doanh nghiệp sẵn sàng nâng cấp lên hạng A nếu ngân sách cho phép.
Tuy nhiên, Ông Nguyễn Bá Trình cho rằng, ở khía cạnh người thuê nhỏ hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ, xu hướng tìm đến văn phòng "linh hoạt", coworking space hoặc văn phòng hạng B – nhưng có tiêu chuẩn tốt vẫn chiếm ưu thế.
"Trong các quý gần đây, lượng khách hàng tìm kiếm văn phòng linh hoạt, văn phòng nhỏ có thể thay đổi diện tích theo nhu cầu, ngắn hạn hoặc trung hạn, đặc biệt các startup, công ty công nghệ tăng mạnh. Đây là dấu hiệu cho thấy, trong bối cảnh kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn thì các tòa nhà có giá thuê tốt vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp", ông Trình nhận định.
Cuối cùng, CEO của Sun Office đánh giá, thị trường văn phòng thuê tại Hà Nội năm 2025 đang dần khởi sắc, với nguồn cung mới, nhu cầu quay lại, đặc biệt là phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, năm 2026 và giai đoạn 2025 - 2029 được dự báo tiếp tục là khoảng thời gian có nhiều biến động, nhưng cũng đầy cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư có chiến lược đúng: đầu tư vào chất lượng, dịch vụ, uy tín và tính linh hoạt. Theo nhìn nhận của Sun Office và CEO Nguyễn Bá Trình, "cuộc chơi không dành cho số lượng, mà cho những tòa nhà biết đổi mới và những doanh nghiệp biết chọn lựa thông minh."
CTV