Hà Nội: Thị trường văn phòng cho thuê đang có những chuyển biến rõ nét
Theo số liệu tổng hợp từ Công Cổ Phần Đầu Tư Thương Mại Và Dịch Vụ Mặt Trời (Sun Office), tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong năm 2025 đạt khoảng 2,3 triệu m2 sàn từ 190 tòa nhà, với công suất thuê cải thiện. Thị trường ghi nhận sự phân hóa khi quỹ đất hạn chế và giá thuê cao tại các quận lõi như Hoàn Kiếm và Ba Đình tiếp tục thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm như Tây Hồ Tây và Cầu Giấy, nơi có hạ tầng cải thiện, quy hoạch đồng bộ và mức giá cạnh tranh hơn.
Đặc biệt, các khu vực ngoài lõi trung tâm có một số dự án hạng sang được đưa vào khai thác như: Heritage West Lake, Oriental Square (OSI) (khu vực Phường Tây Hồ mới), Rox Center (Phường Từ Liêm mới) với tổng nguồn cung đạt gần 100.000 NLA ((Net Lettable Area - Diện tích cho thuê thực tế), nâng quy mô tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thành phố đạt mức 1,85 triệu m2 NLA. Với nhiều lựa chọn tối ưu hơn về cả hạ tầng và không gian, làn sóng dịch chuyển ra ngoài trung tâm cùng sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư quốc tế đang tạo nên một giai đoạn mới cho thị trường cho thuê văn phòng.
Khu vực Tây Hồ Tây xuất hiện nhiều nguồn cung văn phòng mới
Cùng với đó, diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội năm 2025 ghi nhận hơn 78.000 m2, tương đương mức năm 2024. Mức hấp thụ này cho thấy thị trường duy trì sự ổn định tương đối, song tâm lý doanh nghiệp vẫn thận trọng trước bối cảnh kinh tế còn nhiều diễn biến khó lường.
Về giá thuê, mức giá trung bình của các dự án hiện hữu phân khúc hạng A ghi nhận đạt 30 USD/m2/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3% theo năm. Đối với phân khúc hạng B, giá thuê trung bình là 14,8 USD/m2/tháng, giảm 1,8% so với quý trước, song vẫn tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái do sự gia nhập của dự án mới nằm ngoài các cụm văn phòng hạng B tại khu phía Tây.
Thị trường không ghi nhận nguồn cung hạng A mới trong quý 4 nên tỷ lệ trống trung bình của phân khúc này đã giảm 0,5 đpt theo quý và 6,3 đpt theo năm, đạt 18,1%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của các dự án hạng B tăng 2,5 đpt theo quý và 3,5 đpt theo năm, đạt 19,3%, phản ánh sự gia nhập của nguồn cung mới.
Nhu cầu thuê văn phòng gia tăng, cùng chiến lược thu gọn số lượng văn phòng nhưng ưu tiên không gian chất lượng cao đang giúp phân khúc hạng A giữ vai trò dẫn dắt. Trong khi đó, văn phòng hạng B tiếp tục chịu áp lực do khó đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn, trải nghiệm và tính bền vững.
Sau giai đoạn dài "neo giá để giữ khách", thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy mặt bằng giá có khả năng nhích lên trong thời gian tới, đặc biệt ở phân khúc văn phòng chất lượng cao. Sự thay đổi không đến từ một cú bứt phá đột ngột, mà là kết quả của quá trình tái cơ cấu nhu cầu thuê, sự sàng lọc mạnh về chất lượng tòa nhà và xu hướng dịch chuyển trung tâm văn phòng ra các khu vực mới như phía Tây và Tây Hồ Tây.
Theo ông Nguyễn Bá Trình - CEO của Sun Office, xu hướng "đổi chất" đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch thuê văn phòng. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng - bảo hiểm, công nghệ thông tin, dịch vụ chuyên nghiệp là nhóm đi đầu trong làn sóng này. Đây cũng là những nhóm khách thuê sẵn sàng trả giá cao hơn cho văn phòng đạt chuẩn, có hệ thống kỹ thuật ổn định, không gian linh hoạt và đáp ứng yêu cầu ESG là các tiêu chuẩn Môi trường (Environmental), Xã hội (Social), và Quản trị (Governance) dùng để đánh giá sự phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp.
Thị trường văn phòng cho thuê tiềm năng tăng trưởng trở lại trong năm 2026
Cũng theo Ông Trình, triển vọng thị trường văn phòng vĩ mô nói chung và tại Hà Nội nói riêng, trong năm 2026 được đánh giá tích cực với giá thuê dự báo tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc văn phòng hạng A.
Đặc biệt, năm 2026 nhu cầu thuê văn phòng sẽ tiếp tục được duy trì nhờ sự phục hồi của hoạt động doanh nghiệp. Dòng vốn FDI và xu hướng nâng cấp lên không gian làm việc chất lượng cao, xanh và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, mức tăng trưởng của phân khúc văn phòng mang tính bền vững và chọn lọc, phụ thuộc vào vị trí, hạng tòa nhà và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn mới, hơn là tăng trưởng bùng nổ.
Năm 2026 nhu cầu thuê văn phòng dự báo phục hồi tăng trưởng
"Tuy nhiên, những tòa nhà mới, vận hành tốt, có vị trí kết nối thuận tiện sẽ giữ được đà tăng giá, trong khi các tòa nhà cũ, thiếu nâng cấp sẽ khó cạnh tranh" – Ông Trình nhận định. Thực tế cho thấy giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã có xu hướng tăng nhẹ theo năm, trong khi hạng B cũng ghi nhận mức tăng ổn định. Mức tăng chưa lớn, nhưng đủ cho thấy sự tự tin dần quay lại của chủ tòa nhà ở những phân khúc có cầu thực.
Song song với nhu cầu nâng cấp, cấu trúc không gian văn phòng Hà Nội cũng đang thay đổi nhanh chóng. Nếu trước đây khu vực trung tâm lịch sử giữ vai trò gần như độc tôn, thì hiện nay thị trường đang dịch chuyển theo hướng đa cực, với sự nổi lên của các cụm văn phòng mới ở phía Tây và Tây Hồ Tây.
Đây không còn là lựa chọn mang tính tình thế, mà đang dần trở thành một chiến lược dài hạn, phản ánh sự thay đổi trong tư duy vận hành, quản trị chi phí và định vị không gian làm việc của doanh nghiệp hiện đại. Một nguyên nhân quan trọng thúc đẩy xu hướng "rời trung tâm" là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đô thị. Nhờ đó, việc đặt văn phòng tại các khu vực ngoài lõi trung tâm không còn là bất lợi như trước, thậm chí còn được đánh giá cao nhờ khả năng tiếp cận đa hướng và giảm áp lực giao thông nội đô.
Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục lan rộng trong những năm tới, khi doanh nghiệp ngày càng đề cao hiệu quả vận hành và trải nghiệm làm việc – những yếu tố vượt xa khái niệm "trung tâm" theo nghĩa truyền thống.
Nếu doanh nghiệp của bạn đang cần một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, xin mời liên hệ:
Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Thương Mại Và Dịch Vụ Mặt Trời
● Địa chỉ: Tòa nhà CIC Tower, số 1 Nguyễn Thị Duệ, Phường Yên Hòa, Hà Nội
● Hotline: 0968 382 682
● Website: timvanphong.com.vn
Cộng tác viên