Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 sẽ chính thức có hiệu lực 1/9/2023.Đây được xem là chính sách có tác động lớn đến dòng vốn cho thị trường bất động sản.
Thông tư 06/2023/TT-NHNN Thêm Những Quy Định Mới Nào?
Mới đây, Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) dự kiến có hiệu lực từ 1/9/2023 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.
Cụ thể, Thông tư 06 bổ sung quy định về một số nhu cầu vốn tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay mà những nhu cầu vốn cho vay này trong thời gian qua thì NHNN cũng đã có các văn bản cảnh báo.
Đầu tiên, thông tư 06/2023/TT-NHNN bổ sung quy định TCTD không được cho vay vốn để gửi tiền, nhằm đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay, cũng như đảm bảo phù hợp với bản chất của tiền gửi tiết kiệm, bản chất giao dịch chứng minh tài chính.
Thứ hai, không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của CTCP chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM.
Thứ ba, không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm quyết định cho vay.
Thông tư 06/2023/TT-NHNN cũng bổ sung quy định ngân hàng phải có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thoả thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.
Bên cạnh đó, thông tư 06/2023/TT-NHNN cũng quy định ngân hàng không được cho vay để bù đắp tài chính. Việc cho khách hàng vay để bù đắp tài chính tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay, do khó đánh giá sự phù hợp giữa nhu cầu vay vốn và giá trị tài chính khách hàng đã mượn, tính xác thực của các giao dịch.
Một điểm mới có tính tích cực trong Thông tư 06 sửa đổi là bổ sung thêm một số điều của Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay, với nhiều điều kiện tiếp cận vốn dễ dàng hơn.
Trong đó, Điều 8 tại Thông tư cũ, việc vay vốn để trả khoản vay tại tổ chức tín dụng khác sẽ không được phép thực hiện, trừ trường hợp là vay trả nợ trước hạn khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh, có thời hạn vay ngắn hơn thời hạn vay còn lại của nợ cũ và chưa thực hiện cơ cấu.
Tuy nhiên, tại Thông tư 06 mới ban hành, giới hạn phục vụ hoạt động kinh doanh đã không còn được đề cập tới, hai điều kiện còn lại về thời hạn và chưa thực hiện cơ cấu được giữ nguyên. Theo đó, các nhà băng có thể cho khách hàng vay để trả nợ trước hạn khoản vay tại ngân hàng khác với mục đích phục vụ nhu cầu khác ngoài hoạt động kinh doanh, như các khoản nợ vay mua nhà, mua ôtô.
Với quy định mới, việc linh hoạt trong lựa chọn ngân hàng sẽ được thực hiện dễ dàng hơn trước. Khách hàng có thể chọn nhà băng có lãi suất vay thấp hơn hoặc có nhiều chương trình hỗ trợ hơn để vay nhằm tối ưu hóa dòng tiền. Trước đây, nếu muốn đảo khoản nợ giữa các ngân hàng, khách hàng phải sử dụng một tài sản khác để thế chấp vay từ ngân hàng này, trước khi trả nợ và rút tài sản đảm bảo ở khoản vay cũ.
Ngoài nội dung này, một số điều kiện vay khác cũng được thực hiện theo hướng đơn giản hơn.
Trong hoạt động cho vay bằng phương tiện điện tử, tổ chức tín dụng được quyền xác minh thông tin khách hàng bằng phương tiện điện tử (eKYC), cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu căn cước công dân. Theo đó, ngân hàng được quyền giao kết thỏa thuận cho vay dưới hình thức hợp đồng điện tử (trước đây chỉ chấp nhận hợp đồng giấy), xét duyệt cho vay bằng phương tiện điện tử.
Đối với nhu cầu vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống tiêu dùng, như vay mua ôtô, mua trang thiết bị tiêu dùng… khách hàng không cần phải có phương án, dự án. Yêu cầu với khoản vay chỉ cần có thông tin về tổng nguồn vốn cần sử dụng, mục đích sử dụng vốn, thời gian và nguồn trả nợ. Riêng đối với những nhu cầu vay vốn để mua nhà ở, xây dựng, cải tạo, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khách hàng vẫn phải bổ sung phương án, dự án theo quy định.
Thông Tư 06 Tác Động Ra Sao Đến Dòng Vốn Tín Dụng Vào BĐS ?
Ở góc nhìn tích cực, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết, Thông tư 06 bổ sung 4 quy định không được cho vay, hạn chế cho vay là rất trúng. Bất động sản hiện là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, vậy nên việc ngân hàng quy định chỉ những dự án pháp lý hoàn thiện mới được tiếp cận vốn, hạn chế cho vay dự án không có tiềm năng sẽ giúp hạn chế rủi ro, bảo vệ người mua nhà về lâu dài.
Thông tư 06 sửa đổi cũng khắc phục những vấn đề chưa được bàn đến ở Thông tư 39 như bổ sung thêm cho vay điện tử, các khoản cho vay sẽ được xét duyệt online sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nói chung, trong đó có doanh nghiệp BĐS tiếp cận hình thức vay này. Đây cũng là cách thức mở rộng cho vay đối với nền kinh tế.
Ngoài ra, việc ngân hàng cho khách hàng vay để trả nợ trước hạn khoản vay tại ngân hàng khác giúp giải tỏa áp lực tài chính với người mua BĐS nói riêng, tạo niềm tin tức cực và củng cố tâm lý cho người mua nhà trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
Mặc dù Thông tư 06 đã tháo gỡ rất nhiều nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi phát triển kinh tế. Tuy nhiên nhiều quy định vẫn đang khiến doanh nghiệp BĐS lo lắng.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), việc Thông tư 06 đã bổ sung 4 trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng, vô tình dựng thêm rào chắn khiến cho việc tiếp cận tín dụng đã khó khăn nay còn khó hơn.
Quy định các tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền góp vốn, nhận chuyển nhượng vốn của công ty TNHH, hợp danh, doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch UPCoM; không được cho vay để bù đắp tài chính, trừ khi đáp ứng đủ 2 điều kiện là bên vay đã ứng vốn thanh toán và trả các chi phí thực hiện dự án gây bất lợi đến việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp BĐS.
Bên cạnh đó, thông tư còn hạn chế tín dụng là vay để thanh toán theo hợp đồng góp vốn, hợp tác hoặc kinh doanh thực hiện dự án đầu tư nhưng ở thời điểm cho vay chưa đủ điều kiện bán hàng, sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư khó tiếp cận được tín dụng.
Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia đồng tình khi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại theo hướng những dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai) theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay vốn.
Theo ông, quy định không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh là chặn đứng người mua BĐS hình thành trong tương lai.
“Doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được vốn để phát triển dự án thì nguồn cung vẫn thiếu và tắc khiến giá nhà dễ bị đẩy tăng thêm. Trong khi đó, người mua nhà cũng khó tiếp cận vốn thì thanh khoản cũng lại tiếp tục đóng băng”, ông Lực nhấn mạnh.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường BĐS đang chiếm tỷ trọng vốn trong toàn hệ thống tín dụng quá lớn nên việc NHNN ban hành Thông tư 06 để hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh thiết thực, tạo giá trị gia tăng và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro là cần thiết.
Tuy quy định mới sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS nhưng nhìn chung, một số quy định tại Thông tư 06 vẫn mở hướng thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và về mặt dài hạn là rất tích cực với thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Tuy nhiên, xét trong hiện tại thì lại làm gia tăng khó khăn cho doanh nghiệp. BĐS là ngành kinh doanh đặc thù với dòng vốn cơ bản khi bắt đầu triển khai dự án đến từ ngân hàng. Với Thông tư 06, quy định doanh nghiệp chỉ được vay vốn khi đã mở bán sẽ làm quá trình triển khai dự án khó khăn. Tâm lý người mua nhà luôn trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng, nếu cả CĐT và người mua khó tiếp cận vốn, không chỉ thanh khoản giảm mà niềm tin cũng sẽ lung lay.
Phó TGĐ Batdongsan.com.vn kiến nghị NHNN nên xem xét, trong ngắn hạn có thể tính đến phương án hỗ trợ cho CĐT vay vốn theo từng giai đoạn phát triển của dự án thay vì “bó khung” trong một thời điểm nhất định. Biện pháp chia nhỏ dòng vốn vay theo từng giai đoạn triển khai có thể giúp các chủ đầu tư có thêm nguồn tiền để phát triển nguồn cung mới, người mua nhà có thể tiếp cận tín dụng.
Phương Uyên
batdongsan