Tại nhiều khu vực phía Đông Hà Nội như Gia Lâm, mặt bằng giá căn hộ 2 phòng ngủ hiện phổ biến quanh mức 3-4,5 tỷ đồng/căn. Với mức giá này, phần lớn người mua đều phải sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng trong thời gian dài.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà dù đã hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức tương đối cao sau giai đoạn ưu đãi, câu hỏi được nhiều người quan tâm hiện nay không còn là “có vay được hay không”, mà là cần mức thu nhập bao nhiêu để có thể duy trì khoản trả góp ổn định trong dài hạn.
Người mua căn hộ hiện không chỉ quan tâm tới giá bán mà còn cân nhắc kỹ khả năng trả nợ dài hạn trong bối cảnh lãi suất sau ưu đãi vẫn ở mức khá cao.
Vay mua căn hộ 4 tỷ đồng phải trả bao nhiêu mỗi tháng?
Hiện nhiều ngân hàng đang triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi khoảng 8-10%/năm trong 12-24 tháng đầu nhằm hỗ trợ người mua nhà.
Theo chương trình cho vay tại MBBank, khách hàng có thể vay tối đa khoảng 70% giá trị tài sản với lãi suất ưu đãi khoảng 10%/năm cố định trong 18-24 tháng đầu.
Giả sử một gia đình mua căn hộ trị giá khoảng 4 tỷ đồng và vay ngân hàng khoảng 70% giá trị căn hộ, số tiền vay sẽ vào khoảng 2,8 tỷ đồng trong thời hạn 30 năm.
Điều này đồng nghĩa người mua cần chuẩn bị trước khoảng 1,2 tỷ đồng vốn tự có, chưa bao gồm các chi phí phát sinh như thuế, phí sang tên, nội thất hoặc chi phí hoàn thiện căn hộ.
Trong giai đoạn ưu đãi với lãi suất khoảng 10%/năm, khoản thanh toán tháng đầu tiên cho khoản vay 2,8 tỷ đồng có thể vào khoảng 30-31 triệu đồng/tháng, bao gồm cả gốc và lãi.
Trong đó, tiền lãi khoảng 23 triệu đồng; tiền gốc khoảng 7-8 triệu đồng.
Những tháng tiếp theo, số tiền lãi sẽ giảm dần theo dư nợ thực tế nên tổng khoản thanh toán cũng giảm nhẹ. Tuy nhiên, trong khoảng 1-2 năm đầu, mức trả nợ phổ biến vẫn quanh ngưỡng gần 30 triệu đồng/tháng.
Áp lực lớn hơn sau khi hết ưu đãi
Theo các chuyên gia tài chính, áp lực trả nợ thường xuất hiện rõ hơn sau khi kết thúc thời gian hưởng lãi suất ưu đãi.
Hiện lãi suất vay sau ưu đãi tại nhiều ngân hàng được tính theo công thức lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3-4%/năm. Với mặt bằng lãi suất tham chiếu hiện phổ biến quanh mức 8,5-9%/năm, lãi suất thực tế sau ưu đãi có thể dao động khoảng 12-13%/năm.
Sau khoảng 2 năm đầu, dư nợ khoản vay 2,8 tỷ đồng vẫn còn hơn 2,6 tỷ đồng. Nếu lãi suất tăng lên khoảng 12-12,5%/năm, tiền lãi hàng tháng có thể lên khoảng 27-28 triệu đồng.
Cộng thêm phần gốc phải trả định kỳ, tổng số tiền thanh toán hàng tháng có thể lên khoảng 35-36 triệu đồng/tháng.
Với các căn hộ thuộc phân khúc giá cao hơn, khoảng 4,3-4,5 tỷ đồng/căn, khoản trả góp hàng tháng sau ưu đãi có thể tiến gần mốc 40 triệu đồng/tháng nếu người mua vay tỷ lệ cao.
Thu nhập bao nhiêu mới phù hợp?
Theo các chuyên gia tài chính cá nhân, khoản trả nợ vay mua nhà thường chỉ nên chiếm khoảng 40-50% tổng thu nhập hàng tháng để đảm bảo cân đối chi tiêu và duy trì dự phòng tài chính.
Với khoản vay khoảng 2,8 tỷ đồng như ví dụ trên, mức thu nhập gia đình khoảng 55-70 triệu đồng/tháng được đánh giá là phù hợp hơn để đảm bảo khả năng trả nợ dài hạn.
Trong trường hợp thu nhập thấp nhưng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, người mua có thể gặp áp lực đáng kể khi lãi suất biến động hoặc phát sinh thêm các khoản chi tiêu cho sinh hoạt, con cái và dự phòng tài chính.
Ở nhóm thu nhập từ 80 triệu đồng/tháng trở lên, áp lực trả nợ thường nhẹ hơn đáng kể, đồng thời vẫn có dư địa cho tiết kiệm và các kế hoạch tài chính dài hạn khác.
Người mua nhà ngày càng thận trọng hơn
Trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi mạnh từ hạ tầng như Gia Lâm, Đông Anh hay Hoài Đức, nhiều người mua nhà hiện có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định vay vốn.
Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, thay vì ưu tiên căn hộ lớn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao như giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, nhiều khách hàng hiện chú trọng hơn tới khả năng duy trì dòng tiền trả nợ ổn định trong dài hạn.
Anh Mai