Dự Án Bất Động Sản Gặp Khó Vì Cách Tính Tiền Sử Dụng Đất
Thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi. Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản đang khởi động. Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn đang “dậm chân” tại chỗ vì tiền sử dụng đất. Đáng nói, không ít dự án đã được hoàn thiện nhưng không thể chào bán bởi gặp khó trong khâu xác định giá đất vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Nhận định về thực tế này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, Doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp khi phải gánh hàng loạt chi phí phát sinh như chi phí lãi vay, chi phí cơ hội, gặp khó khi khổng thể dự đoán chính xác tiền sử dụng đất, gây khó khăn trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, tất yếu đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ. Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.
Trên thực tế, với Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Điều này kéo theo hệ quả là doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ. Do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên khi tiền sử dụng đất tăng cao. Để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.
Một thực tế không thể phủ nhận là giá bất động sản đã liên tục tăng cao trong những năm gần đây, đặc biệt là tại các đô thị trọng điểm về nhà ở là Hà Nội và TP.HCM. Khi tiền sử dụng đất tăng cao, mặt bằng giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên, khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận dân chúng ngày càng khó khăn và bị thu hẹp.
Giải Pháp Nào “Tháo Gỡ” Vướng Mắc Của Tiền Sử Dụng Đất
Nhận định về câu chuyện tiền sử dụng đất, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
Đơn cử, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Nguyên nhân là bởi việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.
Ngoài ra, đối với một số thị trường bất động sản đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn nóng sốt, sẽ bất hợp lý, dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.
Bên cạnh đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Những dự án chưa được xác định giá đất thì bị chậm tiến độ.
“Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.”, ông Chung chia sẻ.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty cổ phần BĐS Đất Vàng Hải Dương cũng kiến nghị, cơ quan quản lý cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.
Nguyễn Nam