UBND TP.HCM đang lấy ý kiến góp ý của tổ chức, cá nhân về dự thảo Quyết định quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thành dự án độc lập trên địa bàn thành phố. Thời gian lấy ý kiến góp ý từ ngày 12/8 đến hết ngày 26/8/2026.
Theo dự thảo quy định, dự án độc lập là dự án thực hiện trên diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ theo quy định và không làm ảnh hưởng, không phụ thuộc vào dự án liền kề.
Dự thảo nếu được thông qua có thể tác động đến phương án triển khai các dự án bất động sản có đất công xen kẽ tại TP.HCM. Ảnh: Duy Khánh
Đối tượng áp dụng của Quyết định gồm: tổ chức, cá nhân sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, trong khu vực có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý.
Ngoài ra, quy định còn áp dụng đối với người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý; UBND phường, xã, đặc khu và các sở, ban, ngành Thành phố có liên quan.
Đất phải tiếp giáp đường rộng tối thiểu 10,5m
Theo dự thảo, diện tích đất được xem xét tách thành dự án độc lập trước hết phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố.
Khu đất phải nằm trong khu vực thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.Trường hợp khu vực thực hiện dự án có nhiều khu đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nằm riêng biệt thì việc xem xét tách thành dự án độc lập được thực hiện đối với từng trường hợp cụ thể.
Tại thời điểm xem xét, khu đất không được có tranh chấp, khiếu nại hoặc vi phạm. Trường hợp từng xảy ra tranh chấp, khiếu nại, thanh tra hoặc vi phạm nhưng đã được giải quyết dứt điểm bằng văn bản theo quy định pháp luật thì vẫn có thể được xem xét.
Một tiêu chí đáng chú ý liên quan đến khả năng tiếp cận giao thông. Theo đó, khu đất phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường hiện hữu hoặc đường giao thông trong quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt, với lộ giới và chiều rộng toàn tuyến tối thiểu 10,5m. Chiều rộng mặt tiếp giáp của khu đất với tuyến đường này cũng phải đạt tối thiểu 10,5m.
Ngoài ra, khu đất phải bảo đảm khả năng kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và giao thông tĩnh theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Khu vực đô thị: diện tích tối thiểu từ 500-1.000m2
Theo dự thảo, về hình dạng, kích thước, khu đất phải có hình dạng phù hợp và bảo đảm phần diện tích đất phù hợp quy hoạch có thể bao phủ một hình chữ nhật diện tích tối thiểu 500m2, với một cạnh tối thiểu 20m đối với khu vực quy hoạch thấp tầng.
Với khu vực quy hoạch cao tầng, hình chữ nhật phải có diện tích tối thiểu 1.000m2 và một cạnh tối thiểu 30m.
Dự thảo cũng quy định quy mô diện tích tối thiểu khác nhau tùy theo khu vực và không gian quy hoạch.
Cụ thể, đối với khu vực đô thị, diện tích đất phù hợp quy hoạch tối thiểu là 1.000m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng và 500m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng.
Trong khi đó, đối với khu vực ngoài đô thị, diện tích đất phù hợp quy hoạch tối thiểu là 2.000m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng và 1.000m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng.
Trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định quy mô diện tích sử dụng đất của dự án độc lập khác với các mức trên thì thực hiện theo pháp luật chuyên ngành.
Việc xác định đâu là khu vực đô thị và ngoài đô thị sẽ căn cứ theo Quy hoạch tổng thể TP.HCM được phê duyệt.
Đất Nhà nước quản lý phải chiếm tối thiểu 5-10%
Bên cạnh điều kiện về diện tích, vị trí và hình dạng khu đất, dự thảo còn đưa ra tỷ lệ tối thiểu của diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý để được xem xét tách thành dự án độc lập.
Theo đó, tỷ lệ này phải chiếm tối thiểu 5% đối với khu vực đô thị và 10% đối với khu vực ngoài đô thị, tính trên tổng diện tích phù hợp quy hoạch của khu đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nằm trong khu vực đề xuất mở rộng của một dự án đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất trước đó, tỷ lệ tối thiểu 5% tại khu vực đô thị và 10% tại khu vực ngoài đô thị chỉ được tính trên phần diện tích khu vực đề xuất mở rộng.
Phương Vy