Trực tiếp Hội thảo: Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022

Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia:

- PGS.TS Trần Đình Thiên - Chuyên gia kinh tế, Thành viên tổ tư vấn Chính phủ, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

- TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Tài chính

- Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)

- TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

- Ông Đặng Hoài Nam - Giám đốc kinh doanh Công ty CP BĐS Tiến Phước

- Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE

- ThS. Hồ Bá Tình - Trưởng phòng nội dung CafeLand

9h00: Bắt đầu hội thảo

Tham luận PGS.TS Trần Đình Thiên

Thế giới đang chuyển mạnh sang thời đại công nghệ cao, khiến chúng ta bước vào một thế giới khác. Nơi con người có thể không làm được nhưng công nghệ cao có thể làm được. Công nghệ cao khiến con người thay đổi cách ứng xử, quan niệm sống, tình yêu… Tuy nhiên, công nghệ cao đi cùng với khủng hoảng. Sự phát triển quá nhanh của công nghệ cao khiến thế giới bị đứt gãy, bất ổn và nhiều rủi ro. Chính vì thế, thế giới cần và đang cấu trúc lại để mở ra nhiều cơ hội lớn hơn. Hiện tại, thế giới đang cấu trúc lại theo công nghệ khác và thể chế điều hành khác.

Việt Nam đã đứng trước những thách thức rất lớn khi nền kinh tế có độ mở cao, lệ thuộc vào nước ngoài rất nhiều như Mỹ, Trung Quốc… chịu ảnh hưởng bên ngoài rất nhiều trong bối cảnh thực lực chưa mạnh như: tách hỏi FDI, người lao động bỏ chạy… Tuy nhiên không thể phủ nhận Việt Nam dù có trình độ phát triển thấp, sức cạnh tranh yếu nhưng vẫn có thể trụ vững bởi có khát vọng trỗi dậy mạnh mẽ.  

Vậy liệu Việt Nam có thể làm gì trước những thách thức đó?

Một thế giới toàn cầu hóa với nhiều rủi ro, tai họa trên toàn tuyến như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế - y tế…  đang diễn ra mạnh mẽ và khi những rủi ro, tai họa đó cộng hưởng sẽ gây ảnh hưởng lớn vô cùng lớn.

Thế giới đã có một năm rơi xuống -5% GDP toàn cầu, đây là “cú ngã” mạnh nhất từ trước tới giờ. Nhưng cũng đứng dậy mạnh mẽ ngay sau đó khi chuyển dịch cấu trúc phát triển toàn cầu với thời đại công nghệ mới, hệ thống kinh tế thị trường toàn cầu hiện đại và phát triển.

Để có thể phát triển kịp với thế giới, Việt Nam phải nắm được những bài học “tốc hành”. Đó chính là bài học về toàn cầu hóa với rủi ro toàn cầu, hỗ trợ lẫn nhau, liên kết để cùng tồn tại, còn một người nhiễm covid, thế giới chưa an toàn. Bài học về “luật chơi”, không nên tự cô lập mình. Bài học về “lợi thế đi sau” là sự tích cực phát triển kinh tế số và công nghệ cao để thoát khỏi rủi ro, tận dụng xu thế thời đại. Bài học chuẩn bị năng lực đón đầu xu thế.

Một thế giới bất thường mang đến nhiều thách thức, rủi ro khó lường và ngoài tầm kiểm soát. Việt Nam là một đất nước có nền tảng tốt, có đà phát triển, có khát vọng nên không thể để lãng phí cơ hội. Theo dự báo từ các tổ chức quốc tế, tăng trưởng GDP 2022-2023 của Việt Nam đang có xu hướng tăng lên theo thời gian trong khi kinh tế thế giới vẫn tiếp tục gặp khó khăn với nỗi lo lạm phát.

Việt Nam mấy năm nay kiểm soát lạm phát tốt, chưa bao giờ Chính phủ Việt Nam có năng lực kiểm soát ổn định vĩ mô và lạm phát tốt như bây giờ. Câu chuyện của chúng ta, là tình thế bất thường phải xử sự theo nguyên tắc khác thường. Tôi đề nghị việc bơm tiền vẫn phải tiếp tục, những khả năng nào để kéo lạm phát chi phí đẩy xuống phải tung ra hết.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn theo tư duy tăng cường sức mạnh ngân sách hơn là củng cố các công cụ tăng trưởng. Vốn công hiện đang giải ngân rất chậm, trong khi vốn tư lại cực kỳ linh hoạt. Một nền kinh tế chỉ tăng trưởng 5% mà vốn tư lại tăng trưởng ghê gớm, trong khi cùng một cơ chế. Điều này đặt ra câu chuyện các dòng vốn quốc gia đang vận động lệch pha, đáng lẽ ra phải thúc vốn công thì lại chậm.

Tôi cho rằng, thời gian tới, chúng ta không được sợ lạm phát, phải tin vào năng lực quốc gia, phải bơm máu cho nền kinh tế. Trong đó, dòng tiền vào bất động sản là vấn đề mấu chốt về mặt vĩ mô, không chỉ cứu ngành bất động sản mà còn tạo động lực cho nền kinh tế.  Tôi vẫn tin rằng, phải tiếp tục câu chuyện bơm tiền cho nền kinh tế trên tình thần phục hồi và phát triển, không phải rón rén, ngắt quãng, đợi “gục” rồi lại bơm tiếp.

Chính phủ hiện đang thực hiện chương trình “Phục hồi và Phát triển”. Trong khi các nước chỉ đang định hướng phục hồi thì Việt Nam lại đặt mục tiêu phát triển mạnh hơn. Để có thể thực hiện được mục tiêu này ta cần cải cách, thay đổi cơ chế thật quyết liệt. Sau những thiệt hại, những điểm yếu điểm kém trong cách quản lý điều hành đã lộ dần, có thể kể đến là sự chậm chạp trong quá trình giải ngân đầu tư công. Và việc đầu tư công càng chậm thì nền kinh tế đất nước càng chảy máu. Chúng ta phải nhân cơ hội thế giới đang loạng choạng mà đứng lên nhanh hơn, vững vàng hơn. Không chỉ có khát vọng mà còn phải có tầm nhìn.

2 năm vừa rồi Việt Nam trụ hạng rất tốt nhưng vẫn có 2 bài học cần rút ra. Thứ nhất là chính phủ phải có bản lĩnh, phải biết lựa chọn các chính sách linh hoạt, không nên thay đổi quá nhiều mà cũng không nên duy trì một chính sách cứng nhắc mãi. Vậy nên việc điều hành cần có bản lĩnh và năng lực, “Dĩ bất biến – ứng vạn biến”, cần linh hoạt linh hoạt, nhạy bén, quyết đoán và quyết liệt hành động.

Thứ 2 là phải chống dịch không được gây đứt chuỗi kinh tế. Thực trạng cho thấy nền kinh tế nhiều lần thiệt hại gây tranh cãi ví dụ như câu chuyện hàng thiết yếu về bánh mì... Ta cần duy trì dòng tiền, dòng lao động và dòng hàng hóa, không để đứt chuỗi nền kinh tế thị trường.

Hiện tại kinh tế Việt Nam có hai khu vực chính: FDI và Nội địa. Trong khi FDI phục hồi tốt hơn thì nền kinh tế nội địa lại chững lại cần được hỗ trợ nhiều hơn. Những nguy cơ của việc phục hồi kinh tế không cần bằng là rất lớn, sức ảnh hưởng rộng và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng của việc phục hồi “lệch”

Tham luận của ông Lê Hoàng Châu

Dòng tiền quyết định thành công hay thất bại của 1 doanh nghiệp. Nếu dòng tiền được luân chuyển 1 cách lành mạnh tạo điều kiện phát triển nền kinh tế. Dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản (BĐS) là nguồn vốn tín dụng.

Hiện có 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường. Theo đó, nguồn vốn đó đến từ vốn tín dụng. Vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Trong dự thảo thông tư 39 mới đây của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

 Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua BĐS cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở.

Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản  trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS, các dự án BĐS có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, Thông tư 39 của NHNN  sửa đổi điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, chúng tôi đề nghị xem xét lại. Theo đó, các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Trong khi, điều 8 có quy định, không được cho vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp. Tôi đồng ý quy định NHTM không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm.

Dòng vốn đầu tiên của thị trường bất động sản (BĐS) là nguồn vốn tín dụng. Hiện có 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường. Theo đó, nguồn vốn đó đến từ vốn tín dụng. Vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay.

Nguồn vốn thứ 2 là trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu nhưng việc siết chặt là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định. Bên cạnh đó, cho phép trường hợp sử dung nguồn vốn bảo hiểm.

Nguồn vốn thứ 3 là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương… Vốn FDI vào bất động sản tăng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tuy nhiên để có được dòng vốn này doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Tuy nhiên việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Hiện nay người mua đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, vay mua nhà xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc “tắc” tiếp cận vốn vay mua nhà xã hội khiến nhiều người mua nhà ở xã hội phải vay thương mại.

Chính phủ giải ngân gói 350.000 tỷ. Trong đó, đặc biệt là gói 15.000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả. Vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là thể chế pháp luật.

Đề xuất năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật nhằm mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển. Bên cạnh đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BĐS. Để thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển được phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng.

Tham luận của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt

Đến quý 2/2022, thị trường đón nhận số lượng sản phẩm tăng cao đột biến so với cùng kỳ. Thị trường sôi động trong quý 2,  giúp nguồn cung mới phục hồi và đạt gần 13.000 căn. Tổng  nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao. Nhưng số lượng sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các dự án lớn, tức số lượng dự án không có sự chuyển biến nhiều.

Về giá bán, có xu hướng tăng cao. Hiện TP.HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chủ yếu nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Chính nguồn cung này đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP.HCM tăng vọt.

Giá bất động sản liền thổ tăng  mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá loại hình nhà  phố và biệt thự tăng gần tương đương nhà phố thương mại nhờ nguồn cung mới giá cao, nằm ở  các vị trí đẹp, ven song. Nguồn cung sơ cấp giá phải chăng ngày càng khan hiếm.

Nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán nhà liền thổ lên tăng “cao chót vót”. Giá sản phẩm trung bình 200-400 triệu mỗi m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỷ đồng mỗi căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự TP.HCM

Giai đoạn 2020-2021 thị trường chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi đại dịch, dự án không thể triển khai đúng tiến độ.  Tuy nhiên Nguồn cung mới và doanh số bán dự kiến dần hồi phục trong năm 2022 và phục hồi hoàn toàn vào năm 2023.

CBRE dự báo, trong năm 2022 nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000-24000 căn hộ. Giai đoạn 2023-2024 sẽ đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn khi có nhiều sản phẩm được chào bán.

Trong bối cảnh thị trường TP.HCM khan hiếm nguồn cung thì các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đang phát triển rất sôi động trong khoảng 3 năm trở lại đây.

Chẳng hạn vào năm 2020, thị trường TP.HCM 2020 sụt giảm mạnh, đặc biệt phân khúc tầm trung gần như không có dự án mới thì Bình Dương lại bổ sung cho thị trường đến 8.000 sản phẩm. Đến hiện nay, thị trường Bình Dương vẫn được xem là thị trường bổ sung nguồn cung lớn về căn hộ cho thị trường TP.HCm dù cho hiện nay độ nóng của thị trường đã có phần giảm nhiệt.

Trong khi đó, Đồng Nai vẫn rất sôi động, Long An vẫn là thị trường với sản phẩm chủ yếu là đất nền. Hiện nay có khá nhiều sản phẩm tầm trung ở đây, hứa hẹn tạo nên thị trường thay thế về dòng sản phẩm mà các nhà đầu tư đang tìm kiếm.

Về thị trường 6 tháng cuối năm, có một xu hướng đang nổi lên ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương đó là khách hàng sở hữu bất động sản đang giảm về độ tuổi, ngày càng nhiều người mua 25-35 tuổi. tâm lý mua nhà và nhu cầu sản phẩm có sự thay đổi so với trước đây. Đây là lượng khách hàng tiềm năng lớn trong vòng 5 năm tới.

Quý 1 vừa rồi phục hồi về nguồn cung tạo đà cho thị trường 6 tháng cuối năm, hạ tầng khu đông và thành phố Thủ Đức  tạo ra độ ổn định về thị trường và tâm lý nhà đầu tư, xu hướng bất động sản hạng sang và siêu sang đang là xu hướng của nhiều chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch đưa các thương hiệu dbs hàng đầu về việt nam, căn hộ hạng sang và siêu sang có thể xác lập mốc mới trong tương lai.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quay lại thị trường sau thời gian dịch bệnh đang bắt đầu quay lại và tìm hiểu thêm các sản phẩm mới.

Bất động sản nghỉ dưỡng, sau 2 năm dịch bệnh, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nhiều tuy nhiên thị trường hiện nay đang có những diễn biến khác biệt so với trước đây.

Tại một số thị trường như Bà Rịa Vũng Tàu, nguồn cung trong giai đoạn 2019-2021 tăng cao so với các thời điểm trước. Hiện nay thị trường Bà Rịa Vũng Tàu vẫn được xem là thị trường lớn do có lợi thế về khoảng cách di chuyển nhờ nằm gần với TP.HCM. Do đặc thù còn đang phát triển nên thị trường khá đa dạng sản phẩm từ tầm trung đến cao cấp

Bình Thuận được xem là khu vực khá sôi động trong thời gian gần đây với sự xuất hiện của sân bay Phan Thiết đang được thi công, tuyến cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết,... thu hút lượng lớn chủ đầu tư tìm kiếm các quỹ đất, kéo theo nhà đầu tư đổ vào khu vực này rất nhiều. Điển hình nhất từ 2019 - 2022, tốc độ phát triển số lượng sản phẩm, số lượng dự án của khu vực này rất cao. Bản thân khu vực này khá giống với Bà Rịa Vũng Tàu khi cao tốc Dầu Giây Phan Thiết được hình thành thì khoảng cách đến TPHCM được rút ngắn.

Tại đây phát triển nhiều các sản phẩm biệt thự cao cấp với mức giá khá tương đồng với khu vực Bà Rịa Vũng tàu.

Với thị trường Phú Quốc có tốc độ phát triển nhanh giá tăng mạnh trong thời gian vừa qua, Hiện phân khúc hạng sang đang có  xu hướng tăng trưởng do nguồn  cung giới hạn, trong khi phân  khúc cao cấp duy trì ổn định qua  các năm. Các nhà đầu tư chủ yếu ở thị trường này quan tâm đến đầu tư và chia sẻ lợi nhuận từ các nhà vận hành hơn là đầu tư để sinh lời như trước đây.

Việt Nam thuộc top 6 nước đạt tỷ  lệ tiêm chủng cao nhất, tạo điều  kiện cho du lịch trong nước.Khách nội địa tăng tần suất du lịch trở lại từ cuối 2021 và vẫn  duy trì trên đà tăng trưởng trong  2022.Do vậy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng từ nay đến 2 năm tới sẽ phát triển rất sôi động.

 

PV